Tính thanh khoản của nhà phố tại TP.HCM sụt giảm

Hà Bùi

Giá trị tài sản càng cao, tính thanh khoản của bất động sản càng thấp. Khi tài sản có giá trị lớn, việc thương lượng giữa người mua và người bán sẽ diễn ra lâu hơn.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Propzy chỉ ra số ngày giao dịch trung bình của nhà mặt tiền và nhà hẻm theo 5 phân khúc giá khác nhau trong năm 2021.

Theo đó, thời gian giao dịch của nhà mặt tiền phân khúc dưới 3 tỷ đồng là 58 ngày, phân khúc 3-5 tỷ đồng là 46 ngày, phân khúc 5-7 tỷ là 58 ngày, phân khúc 7-10 tỷ đồng là 63 ngày và phân phúc giá trên 10 tỷ đồng là 66 ngày.

Bà Phạm Minh Nguyệt, CMO Propzy, cho biết tính thanh khoản của bất động sản tại các quận huyện có sự biến động mạnh trong thời gian qua.

"Dữ liệu cho thấy sau 4 đợt dịch, số lượng giao dịch giảm mạnh trên tất cả phân khúc giá. Thanh khoản ở những phân khúc cao trên 10 tỷ đồng giảm mạnh với thời gian giao dịch trung bình là 66 ngày", bà Nguyệt nhấn mạnh.

Thời gian giao dịch trung bình này cũng diễn ra tương tự ở nhà hẻm theo các phân khúc giá nói trên.

Tính thanh khoản của nhà phố có giá trị cao giảm mạnh sau 4 đợt dịch Covid-19. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo đánh giá của Propzy, giá trị bất động sản tỷ lệ thuận với thời gian giao dịch vì quá trình thương lượng giữa người mua và người bán sẽ diễn ra lâu hơn với các tài sản giá trị lớn. Đồng thời, người mua cần nhiều thời gian kiểm tra thông tin về pháp lý, quy hoạch hoặc chuẩn bị giấy tờ vay ngân hàng.

Chính vì vậy, khách hàng tham gia giao dịch bất động sản nên chú ý về thời gian cần thiết để hoàn thành một giao dịch để có bước chuẩn bị thích hợp, tính toán các hợp đồng trả nhà và nhận bàn giao nhà đúng thời điểm.

Số liệu cũng cho thấy mức độ chênh lệch giữa giá nhà mặt tiền và nhà hẻm tại các quận trung tâm nhìn chung cao hơn so với tại các quận xa trung tâm. Phân khúc bất động sản được giao dịch nhiều nhất trong 18 tháng qua nằm trong tầm giá 3-5 tỷ đồng, chiếm đến 34% tổng số các giao dịch trên nền tảng này.

"Đối với bất động sản có giá trị 3-5 tỷ đồng, người mua chỉ cần có 40-50% (khoảng 1,2-2 tỷ đồng tiền mặt) và có khả năng trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng khoảng 20 triệu đồng thì đã có thể tiến hành mua", ông Lê Hoàng, Quản lý cao cấp mảng định giá Propzy, nói.

Về thị trường cho thuê, dữ liệu cho thấy tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại TP.HCM đang cao nhất cả nước, nằm ở mức 2-3,5%/năm, phân khúc chung cư là 4-5,5% trên năm.

Theo đánh giá, thị trường thuê nhà phố ảm đạm trong gần 2 năm ảnh hưởng bởi Covid-19. Tuy nhiên, đơn vị này ghi nhận trong năm 2021, một số quận có tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê nhà tăng cao hơn so với năm 2020, ví dụ như quận 10, quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp.

Ông Hoàng lý giải về vấn đề này là do nhu cầu mở rộng chi nhánh công ty ở khu vực dân cư mới và đông dân như Tân Bình, Gò Vấp… Tiếp đến là do biến động dân số cơ học nên nhiều cư dân chuyển chỗ ở sang khu vực ven trung tâm Gò Vấp, Tân Bình, Bình Tân... dẫn đến giá đất vùng ven từ năm 2018 đến nay tăng mạnh.