Thông tin cần biết về bồi thường cho chủ sở hữu chung cư cũ

Nguyễn Châu

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 69/2021 (có hiệu lực từ ngày 1-9-2021), trong đó có nội dung đáng chú ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng chung cư cũ trong trường hợp chung cư được xây mới, cải tạo.

ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại ĐH Luật TP.HCM, lưu ý người dân một số điều cần biết liên quan đến các quy định này.

Thứ nhất, căn hộ TĐC phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư theo quy định. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2. Quy định này có ý nghĩa quan trọng vì Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu TĐC tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trên thực tế, phần lớn chung cư cũ hiện nay có diện tích căn hộ khá nhỏ, có căn 10-30 m2. Do đó, quy định tiêu chuẩn căn hộ TĐC phù hợp với diện tích thực tế đang sử dụng, tránh chênh lệch quá lớn giữa căn hộ cũ và căn hộ mới gây tranh chấp trong giải quyết bồi thường.

Thứ hai, trường hợp không thực hiện xây dựng lại chung cư mà làm công trình khác trên đất đó thì chủ sở hữu chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc TĐC tại địa điểm khác. Nếu TĐC tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở TĐC hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện.

Hầu hết người dân đều muốn được TĐC tại chỗ hoặc ở những khu vực lân cận chung cư đang ở để ổn định đời sống, tránh xáo trộn nhiều. Thời gian qua, nhiều khu TĐC được bố trí cách rất xa các chung cư cũ, ở quận, huyện ngoại thành, gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc học tập, kinh doanh, đi làm của người dân… Đó là một phần lý do người dân vẫn quyết tâm bám trụ với các chung cư cũ. Với quy định mới, người dân có nhiều quyền lựa chọn hơn, phù hợp với nhu cầu của mình.

Thứ ba, căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ một đến hai lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ, hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

Thứ tư, các chủ sở hữu tầng một mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định 69 có hiệu lực và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại thì các chủ sở hữu có nhu cầu được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh.

Giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định. Giá thuê do các bên thỏa thuận.