Sở hữu 100 ha đất nhưng không dính đất ở là thua

Doanh nghiệp sở hữu khu đất 100 ha nhưng không có một phần diện tích đất ở thì không được công nhận là chủ đầu tư dự án. Những bất cập về quy định đang khiến doanh nghiệp bất động sản chật vật.

Không xin tiền, chỉ xin "gỡ" cơ chế chính sách

Tại hội thảo Triển vọng thị trường bất động sản sau dịch Covid-19 tổ chức ngày 29/10, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho biết theo quy định của Luật Nhà ở, điều kiện để doanh nghiệp được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án là phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Ông Châu cho rằng, nếu căn cứ các quy định này, tất cả dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở thì cũng không được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án.

Ông lấy ví dụ, một doanh nghiệp mua 100 ha đất trồng cây cao su ở Đồng Nai với giá trị 5 - 10 tỷ đồng/ha nhưng khu đất này không "dính" đất ở nên doanh nghiệp không được công nhận là chủ đầu tư.

Một doanh nghiệp khác mua khu nhà xưởng ở quận 4, khu đất nằm trong quy hoạch chung cư cao tầng, do không dính đất ở nên cũng không được công nhận chủ đầu tư. Đây là những "điểm nghẽn" có trước Covid-19, không phải sau đại dịch mới xảy ra.

"Điểm nghẽn về thể chế pháp luật chính là điểm nghẽn lớn nhất cần phải xử lý. Điểm nghẽn này cộng với Covid-19 càng khiến cho thị trường bất động sản thêm khó khăn" - ông Châu nói.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, khi gặp vướng mắc về thủ tục, các chủ đầu tư chỉ mong muốn cơ quan chức năng sớm đưa ra kết luận cuối cùng để không phải chờ đợi kéo dài. Nếu chính quyền địa phương không đưa ra được phương án giải quyết thì trình lên Chính phủ để kết luận, gỡ vướng.

"Doanh nghiệp bất động sản không xin tiền, chỉ xin gỡ vướng về cơ chế chính sách" - ông Châu nói.

Doanh nghiệp mong mỏi được tháo gỡ các cơ chế chính sách để phát triển (Ảnh: Đ.V).

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, hiện nay, các cơ quan chức năng đã tham gia sửa Luật nhà ở, Luật Xây dựng. Doanh nghiệp cũng mong muốn nhiều nội dung trong Luật đất đai được thay đổi để phù hợp với tình hình thực tế. Điển hình như vấn đề giá bất động sản, đấu thầu, giao đất và nghĩa vụ tài chính thu nộp ngân sách.

Ông Hưng nhận định, khi xảy ra đợt dịch Covid-19 lần thứ 4, người dân chứng kiến sự "vênh nhau" giữa Trung ương và địa phương khi việc thực hiện chỉ đạo không đồng nhất, thiếu đồng bộ. Tình trạng cát cứ đã xảy ra trong các biện pháp phòng, chống dịch Covid-19. Do đó, việc thay đổi cơ chế thực thi chính sách là điều nên làm, trong đó có lĩnh vực bất động sản, cần phải phân cấp, phân quyền.

"Công tác phân quyền trong lĩnh vực bất động sản sẽ có những thay đổi lớn trong thời gian tới. Chính phủ và các Bộ ngành đang nỗ lực cải cách các quy định, chính sách. Hy vọng sự thay đổi sẽ khắc phục được tình trạng không ai dám quyết và gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản" - ông Hưng nhấn mạnh.

Nhà vùng ven "lên ngôi" sau đại dịch

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam - chia sẻ, từ đầu tháng 10 đến nay, việc giãn cách xã hội đã từng bước được nới lỏng, các hoạt động kinh tế - xã hội dần trở về trạng thái bình thường mới.

Dự báo về thị trường bất động sản Quý 4, nguồn cung mới và sức mua về cơ bản sẽ tích cực hơn Quý 3, không chỉ ở TPHCM mà cả các địa phương lân cận khác.

Bất động sản vùng ven sẽ có nhiều cơ hội sau đại dịch (Ảnh: Đ.V).

Theo ông Hoàng, đất nền các tỉnh giáp ranh TPHCM vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên hàng đầu, dù không sôi động như giai đoạn đầu năm nhưng vẫn sẽ có lượng giao dịch đáng kể, đặc biệt tại các địa phương có các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.

Cũng theo ông Hoàng, trong quý IV, dự báo nguồn cung mới tại khu vực TPHCM và vùng phụ cận có thể đạt 3.500 - 4.500 căn được đưa ra thị trường. Trong đó, TPHCM và Bình Dương vẫn dẫn đầu với 2.000 - 3.500 căn, tùy điều kiện thị trường mà các chủ đầu tư đưa ra lượng hàng phù hợp.

Ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group - cho biết, mới đây đơn vị này đã nghiên cứu trên 1.500 khách hàng, thì có 62% khách muốn mua bất động sản để đầu tư, 23% mua để ở và 15% đang phân vân về mục tiêu.

Trong số đó, 78% khách hàng đến từ TPHCM, 22% khách hàng đến từ các địa phương khác. Khách hàng dưới 30 tuổi chiếm 17%, khách hàng từ 31 - 45 tuổi chiếm 51% và khách trên 45 tuổi chiếm 32%.

"Khách hàng có xu hướng chuyển từ đầu tư sang ở hẳn tại những ngôi nhà vùng ven. Khi dịch bệnh ập đến, họ ưu tiên lựa chọn không gian sống hơn so với trước" - ông Quyền nói.

Ông Quyền khuyến cáo, khi mua bất động sản vùng ven, khách hàng nên tính toán thời gian di chuyển từ dự án đến chỗ làm mất bao lâu, nên chọn các chủ đầu tư uy tín và đầu tư từ 3 năm trở lên để tỷ suất lợi nhuận có thể đạt 30-40%, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để "lướt sóng" vì rất nguy hiểm. Người mua nhà cũng cần quan tâm đến tỷ lệ lấp đầy, những dự án "sáng đèn", có người sinh sống đông đúc sẽ có đà tăng giá tốt.