Lưu ý khi giao dịch đất nền

Chữ ký giáp ranh

Để một giao dịch đất nền đảm bảo trọn vẹn về pháp lý, ngoài các vấn đề liên quan tới diện tích thực và diện tích ghi trong sổ đỏ như đã nêu ở số báo trước (số 37 ra ngày 13/9/2021), còn một vấn đề khác nhà đầu tư cần quan tâm khi giao dịch đất nền là chữ ký giáp ranh của các hộ liền kề.

Theo luật sư Nguyễn Vân Hà, Giám đốc Công ty Luật TNHH Famik, điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 - Luật Đất đai 2013. Theo quy định này, giao dịch chuyển nhượng (mua bán) không bắt buộc có chữ ký của các hộ giáp ranh liền kề.

Việc cần phải có chữ ký của các hộ giáp ranh liền kề (người ký giáp ranh là chủ đất đứng tên sổ, chứ không phải là thành viên trong gia đình đó) chỉ thực hiện khi làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 - Luật Đất đai. Đây là các trường hợp chủ sử dụng đất không có các giấy tờ về đất đai, nhưng đã sử dụng ổn định, lâu dài, vì vậy, trong quá trình thẩm định để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ranh giới thửa đất được xác định theo quy định tại Điều 11 - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 (Thông tư 25/2014) của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.

Cụ thể, Phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư 25/2014 có quy định phải xin chữ ký của người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề để xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, nhưng người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi xác định ranh giới thửa đất sẽ phải xin chữ ký của những người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề.

Trên thực tế, có không ít trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh, nên chủ đất cần nắm được các quy định liên quan để đảm bảo quyền lợi sở hữu với tài sản.

Tại Điểm 2.4, Khoản 2, Điều 11 - Thông tư 25/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2, Điều 8 - Thông tư 33/2017/TT-BTNMT (Thông tư 33/2017) còn quy định, trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).

Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho UBND cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

Ngoài ra, Khoản 11, Điều 7 - Thông tư 33/2017 còn quy định căn cứ từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trường hợp người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề không ký xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất, cũng không có văn bản khiếu nại, tố cáo hoặc văn bản khác thể hiện việc có tranh chấp trong thời hạn quy định thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện khi đáp ứng tất cả các điều kiện.

Trường hợp có tranh chấp xảy ra, chủ sử dụng đất có thể đề nghị giải quyết theo quy định tại Điều 203 - Luật Đất đai. Theo đó, các bên có tranh chấp nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã, trường hợp hòa giải không thành thì có quyền lựa chọn yêu cầu UBND cấp huyện hoặc tòa án giải quyết.

Vấn đề hợp thửa, đất dôi dư, tường quây

Một trường hợp điển hình khác là có người mua 2 lô đất sát nhau, có 2 sổ đỏ, nhưng khi xin hợp thửa thì địa chính đo đạc nhận thấy tổng diện tích không khớp với diện tích ghi trên 2 sổ đỏ (thừa hoặc thiếu). Trong trường hợp này, theo luật sư Hà, đầu tiên chủ sử dụng đất cần phải thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế, sau đó tiến hành hợp thửa.

Theo phản ánh của độc giả, có trường hợp nhà đầu tư mua thửa đất dư ra vài chục mét vuông so với sổ đỏ, các gia đình xung quanh cũng đã xây nhà kín và xác nhận không có tranh chấp. Vấn đề đặt ra là người mua đất muốn hợp thửa có phải đóng thêm tiền hay không?

Trả lời câu hỏi này, luật sư Hà cho biết, trường hợp thửa đất dư ra so với diện tích thửa đất theo giấy chứng nhận đã cấp và chủ sử dụng muốn cấp giấy chứng nhận đối với phần dư ra này thì đây được coi là trường hợp lấn, chiếm đất và có thể căn cứ vào quy định tại Điều 22 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP về xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 để xin cấp giấy chứng nhận đối với phần đất này khi đáp ứng các điều kiện sau: Hành vi lấn, chiếm xảy ra trước ngày 1/7/2014; không có tranh chấp; sử dụng đất ổn định, lâu dài; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất dư ra, chủ sử dụng đất sẽ tiến hành hợp thửa đối với 2 thửa đất nêu trên và phải đóng thêm tiền để hợp thửa.

Một vấn đề khác cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đó là việc xây tường bao cho thửa đất sao cho đúng và luật sư Hà cho hay, vấn đề này được quy định tại Khoản 1, Điều 170 - Luật Đất đai 2013 về nghĩa vụ chung của chủ sử dụng đất, cụ thể như sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, chủ sử dụng đất muốn xây tường thì chỉ được xây trong phạm vi ranh giới của thửa đất. Nếu xây tường theo đúng ranh giới thửa đất thì phần diện tích sở hữu được tính từ mép ngoài của tường./.