Hạ tầng “hụt hơi” với bất động sản Bình Dương

Giá bán liên tục leo thang

Không phải tất cả thị trường, nhưng những dự án chung cư tọa lạc tại các khu vực giáp ranh với TP.HCM như Dĩ An, Thuận An, hay trung tâm của TP. Thủ Dầu Một của tỉnh Bình Dương thời gian qua không ngừng tăng giá. Thậm chí, những dự án mới chưa được xây dựng cũng được rao bán với mức giá cao hơn dự án cũ cùng khu vực.

Cách đây khoảng 3 năm, thị trường bất động sản Bình Dương chỉ được giới đầu tư ưu ái tới phân khúc đất nền là chính, loại hình căn hộ vẫn còn khá lạ lẫm, chủ yếu tập trung ở khu vực TP.Thủ Dầu Một.

Lý do bởi đối tượng mua nhà tại Bình Dương tập trung nhiều là đội ngũ chuyên gia làm việc các khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng hay các công ty nước ngoài có trụ sở trên địa bàn.

Ở thời điểm đó, giá bán các căn hộ chung cư nằm ngay mặt tiền Đại lộ Bình Dương, Quốc lộ 13, cũng chỉ dao động khoảng từ 20 - 24 triệu đồng/m2. Dự án nào được thiết kế đẹp, hệ thống tiện ích đầy đủ, chủ đầu tư uy tín… thì mức giá cũng không quá 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khoảng 1 năm trở lại đây, thị trường Bình Dương ghi nhận nguồn cung căn hộ mới lên tới khoảng 10.000 căn, chỉ xếp sau TP.HCM về lượng nhà ở cao tầng và vượt xa các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Đồng thời, giá căn hộ tại đây cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, mức giá trung bình của phân khúc căn hộ tại đây đã tăng khoảng 30 - 40% so với thời điểm năm 2019. Những dự án mới tung ra thị trường gần đây ghi nhận mức giá lên đến 30 - 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, chỉ sau thời gian ngắn, giá bán đã tăng lên 40 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn, tại dự án Bcons Green View, tọa lạc tại mặt tiền Quốc lộ 1K, phường Đông Hòa, TP. Dĩ An (Bình Dương), do Công ty cổ phần Bất động sản Phú Mỹ Hiệp làm chủ đầu tư. Dù dự án vẫn đang trong quá trình san lấp mặt bằng, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, không có dấu hiệu nào là đã thi công xong phần móng…, nhưng đang được các môi giới rao bán với giá 26 - 30 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Một dự án cao tầng khác đang được triển khai tại trung tâm TP. Thủ Dầu Một dù chưa có giá chào bán chính thức, nhưng theo nhiều môi giới thì giá cũng dao động quanh mức 30 - 35 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Tương tự, tại dự án Tecco Home An Phú, tọa lạc ngay vòng xoay An Phú, phường An Phú, TP. Thuận An, dù chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng môi giới của các sàn đã quảng cáo, rao bán rầm rộ với mức giá khoảng 20 - 22 triệu đồng/m2. Khách hàng có nhu cầu mua thì sẽ đóng trước 150 triệu đồng/căn để giữ chỗ.

Hay tại dự án chung cư Chánh Nghĩa Quốc Cường (tên thương mại C-Sky View) do Công ty cổ phần Chánh Nghĩa Quốc Cường làm chủ đầu tư, dù chỉ mới vừa xong giai đoạn ép cọc thử tải, bắt đầu giai đoạn đào đất làm móng, nhưng các môi giới đang rao bán với giá từ 1,6 - 3,4 tỷ đồng/căn tùy diện tích. Khách hàng nào mua từ 2 - 5 căn sẽ được chiết khấu 1%.

Bên cạnh sức “nóng” về giá của các dự án mới, chưa được hình thành này, thì hàng loạt dự án hiện hữu trên địa bàn Bình Dương cũng tăng giá khá nhanh.

Cụ thể, dự án căn hộ Habitat tại TP.Thuận An hiện đang giao dịch từ 30 - 35 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15% so với mức giá chào bán sơ cấp hồi đầu năm 2019. Dự án Compass One, lúc mở bán có giá 22 - 25 triệu đồng/m2, hiện cũng tăng lên gần 27 - 30 triệu đồng/m2. Hay 2 dự án của Phú Đông Group chào bán tại Bình Dương là Phú Đông Premier, Him Lam Phú Đông có giá thứ cấp tăng thêm gần 400 - 500 triệu đồng/căn so với giá mua vào thời điểm 2018.

Hạ tầng vẫn giậm chân tại chỗ

Theo phân tích của giới chuyên môn, không phải ngẫu nhiên thị trường căn hộ tại Bình Dương thời gian qua chứng kiến làn “sóng ngầm” về tăng giá. Bởi đây là địa phương có vị trí liền kề với TP.HCM, có tốc độ đô thị hóa rất mạnh. Hơn nữa, đây cũng là khu vực nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, với 7 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động là Sóng Thần 1, Sóng Thần 2, Bình Đường, Tân Đông Hiệp A, Tân Đông Hiệp B, Khu công nghiệp Tân Bình, Cụm công nghiệp may mặc Bình An…

Tuy nhiên, khi thị trường Bình Dương liên túc đón nhận nhiều dự án chung cư mới và giá nhà liên tục leo thang, thì nhiều dự án mở rộng, nâng cấp cơ sở hạ tầng vẫn còn giậm chân tại chỗ, khiến việc lưu thông giữa Bình Dương với TP.HCM và các tỉnh lân cận gặp nhiều khó khăn.

Đơn cử như tỉnh lộ ĐT 743 thuộc địa bàn TP. Dĩ An và TP. Thuận An, kết nối với TP.HCM đang xuống cấp nghiêm trọng.Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, mặt đường đã xuống cấp và chi chít ổ gà, ổ voi. Bởi ngoài việc dẫn tới các dự án bất động sản, thì đây cũng là tuyến đường chính dẫn vào các nhà máy trong Khu công nghiệp Sóng Thần, nên thường xuyên có xe tải lớn và xe container lưu thông.Chị Tuyết, một chủ quán nước tại đây cho biết, vào những ngày trời nắng thì bụi mù mịt vì đất đá bong tróc cuốn theo bánh xe chạy. Còn những khi trời mưa, nước đọng lênh láng trên mặt đường. Thậm chí, nước còn đọng tới nhiều ngày sau vì hệ thống cống tiêu thoát đã hỏng.

“Trời nắng thì bụi đất cát bay hết vào nhà, trời mưa thì nước ngập sình lầy, hai ba ngày lại xảy ra tai nạn giao thông… nên buôn bán ở đây cũng vắng khách lắm, chủ yếu là cánh tài xế xe container ghé uống nước”, chị Tuyết nói và cho biết thêm, đặc biệt là khu vực vòng xoay An Phú, dù là đầu mối của nhiều tuyến đường, nhưng nơi đây thường xuyên xảy ra tình trạng kẹt xe. Nguyên nhân bởi có nhiều phương tiện lưu thông qua đây, nhất là các xe tải, xe container từ các công ty trong khu công nghiệp đổ ra đường.

Theo tìm hiểu của phóng viên, để khắc phục tình trạng này, UBND tỉnh Bình Dương đã chấp thuận chủ trương cho triển khai đầu tư thi công xây dựng 2 hạng mục cầu vượt tại Ngã 6 An Phú và Ngã tư 550. Dự kiến trong năm 2019 sẽ triển khai công tác đền bù, bàn giao mặt bằng 2 vị trí cầu vượt nêu trên để Tổng công ty Becamex triển khai thi công. Tuy nhiên, tới thời điểm hiện tại, mọi việc vẫn còn dở dang và việc đi qua khu vực này vẫn là “cơn ác mộng” đối với người tham gia giao thông.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, việc giãn dân ở các vùng trung tâm ra các vùng ven là bài toán được các nhà quy hoạch của TP.HCM tính tới với việc xây dựng các đô thị vệ tinh, phát triển kinh tế ở vùng ven. Tuy nhiên, có một vấn đề đang hiện hữu là việc xây dựng hạ tầng và phát triển cơ sở hạ tầng giao thông chưa đồng bộ.

Đơn cử, từ Đại lộ Bình Dương tới ranh TP.HCM là con đường 6 làn xe, nhưng từ cửa ngõ tới TP.HCM chỉ còn 4 làn xe. Mà trong 4 làn xe này không có làn dành cho xe gắn máy, nên việc lưu thông rất hỗn hợp. Như vậy, có thể thấy, hạ tầng đang bị thắt cổ chai từ ranh Bình Dương trở vào TP.HCM. Cần những giải pháp và kế hoạch cụ thể để thực hiện việc quy hoạch này.