Dự án vướng pháp lý, gỡ chỗ này nghẽn chỗ khác

Trong 5 năm qua, trên địa bàn TP.HCM có 126 dự án nhà ở không thể triển khai vì vướng đất công xen cài. Nếu tính bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỉ đồng thì có tới 126.000 tỉ đồng vốn đang bị ách tắc. Đây là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng. Không những vậy, dự án không thể triển khai khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỉ đồng. Đó chỉ là một con số tính toán theo ước lượng nhưng cũng đủ để thấy sự thiệt hại lớn chừng nào vì dự án bị ngưng trệ do vướng đủ loại thủ tục pháp lý.

Cuối năm 2020, việc Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021), đặc biệt là về vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, được xem là “cứu tinh” của 126 dự án bất động sản có đất công xen cài trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên, đó mới là các quy định chung, còn hiện tại, các sở, ngành vẫn đang chờ thông tư hướng dẫn cụ thể, kéo theo đó là nhiều dự án chưa thể tháo gỡ khó khăn.

Để cụ thể hóa một số chi tiết trong Nghị định 148/2020, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM vừa có tờ trình UBND TP.HCM dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Theo đó, có một nội dung đó là đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án thì phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập. Tuy nhiên, theo phản ánh của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc cơ quan quản lý đưa ra tỷ lệ 5% là chưa sát với thực tiễn, bởi đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên các phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất của dự án, một số trường hợp tỷ lệ này lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo.

Hay như quy trình thủ tục đầu tư dự án vốn đã bị doanh nghiệp làm trong lĩnh vực bất động sản ở TP.HCM kêu than bấy lâu nay. Theo đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM thì quy trình này sẽ có 5 bước và với kinh nghiệm của các doanh nghiệp triển khai dự án thì thời gian cho quy trình này mất từ 3-5 năm, thậm chí có dự án mất hơn 10 năm mới có thể triển khai. Do đó, một quy trình mới gồm 4 bước có tổng thời gian xử lý các khâu thủ tục đầu tư chỉ trong 11 tháng đã được Hiệp hội các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM kiến nghị lên lãnh đạo thành phố. Lãnh đạo thành phố cũng đã lắng nghe và đưa ra kết luận yêu cầu các cơ quan chức năng nghiên cứu và sớm có hướng dẫn trước thời điểm 15.5. Tuy nhiên, cho đến nay một lần nữa các doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục chờ vì cho tới nay vẫn chưa có một chuyển động nào.