Đầu cơ bất động sản có dấu hiệu trở lại?

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 diễn ra mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 9 tháng đạt khoảng 13%, nhưng riêng tín dụng bất động sản đã tăng gần 20%, đặc biệt tháng 8 và 9 tăng rất mạnh.

Theo ông, trong giai đoạn bình thường chỉ cần tăng trưởng tín dụng vừa phải đã đủ tạo "sóng" bất động sản, nhưng hiện nay, dù dòng vốn vào lĩnh vực này mạnh vẫn không tạo được "sóng" hay thanh khoản như mong muốn.

Tín dụng tăng nhưng thị trường vẫn trầm lắng

Đây chính là nghịch lý của thị trường hiện nay khi tín dụng tăng mạnh, nhưng thanh khoản vẫn yếu và giá bị đẩy vượt xa khả năng chi trả của người mua.

Về thanh khoản, số liệu từ ngành ngân hàng cho thấy hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã vượt 570.000 tỷ đồng, phản ánh lượng vốn lớn vẫn đang mắc kẹt, chưa chuyển hóa thành giao dịch thực.

Về mặt bằng giá, báo cáo quý III của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ tại 2 đô thị lớn tiếp tục leo thang. Cụ thể, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đạt 95 triệu đồng/m2 và TP.HCM ở mức 91 triệu đồng/m2. Cùng với đó, tổng lượng giao dịch toàn thị trường giảm 13% so với quý trước, trong đó phân khúc căn hộ và nhà riêng giảm 16%, đất nền sụt 15%.

Ngoài ra, theo báo cáo 9 tháng đầu năm từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường nhà ở đón nhận khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63%. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, có đến 80% nguồn cung mới có mức giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên.

VARS nhận định dòng vốn hiện tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp thu nhập lại khan hiếm, khiến mặt bằng giá bị đẩy lệch và người mua ở thực "bị gạt ra ngoài cuộc".

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản VARS chia sẻ dù mặt bằng giá cao hơn cùng kỳ, các dự án mới vẫn ghi nhận lượng đặt cọc lớn, thậm chí "cháy hàng" ngay trong ngày đầu mở bán.

Điều này xuất phát từ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền "rẻ" và áp lực lạm phát khiến nhiều người tìm đến bất động sản như một kênh trú ẩn tài sản.

Tuy nhiên, ông Đinh Thế Hiển cảnh báo đằng sau hiện tượng "cháy hàng" là dấu hiệu dòng vốn tín dụng đang bị đẩy vào đầu cơ ngắn hạn, khi 80% giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ hoạt động đầu cơ và lướt sóng, trong khi nhu cầu mua ở thực lại khá mờ nhạt.

Rủi ro tín dụng gia tăng

Ông Hiển cho biết hiện một số ngân hàng sẵn sàng cho khách hàng vay tiền trước để đặt cọc, trong khi nguyên tắc thông thường là ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản, còn người mua phải tự có ít nhất 30% vốn đối ứng.

"Việc này cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại", ông đánh giá.

Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 (phụ trách TP.HCM và Đồng Nai) cũng đã cảnh báo rủi ro cho vay đặt cọc trong văn bản gửi các ngân hàng đầu tháng 11. Cơ quan này cho rằng việc cấp tín dụng theo thỏa thuận đặt cọc tiềm ẩn nguy cơ pháp lý và nợ xấu, bởi khả năng thu hồi vốn phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ dự án.

Trước diễn biến đó, Bộ Xây dựng khuyến nghị giám sát chặt dòng tín dụng, đồng thời ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án thương mại giá phù hợp, thay vì để vốn tiếp tục chảy vào đầu cơ. Theo đánh giá của Bộ, đây là điều kiện cần thiết để ngăn nguy cơ lặp lại chu kỳ "tăng nóng - đóng băng" từng xảy ra những năm trước.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng cho rằng cần xem xét đánh thuế tài sản thứ hai hoặc ưu đãi lãi vay cho người mua nhà lần đầu để hướng dòng tiền vào nhu cầu ở thực.

Theo ông Hiển, những nhà đầu tư có năng lực tài chính, chọn đúng sản phẩm và vị trí rõ ràng vẫn sẽ được ngân hàng hỗ trợ vốn. Tuy nhiên, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn cần được kiểm soát, nếu không thị trường sẽ mãi ở thế tín dụng cao nhưng thanh khoản thấp.