Vụ mua 43 héc ta KĐT Tân Phú: Công ty Kim Oanh có là bên thứ 3 ngay tình?

Khu đô thị Thương mại Dịch vụ (KĐT) Tân Phú 43 héc ta, hiện đang là vật chứng của vụ án hình sự “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” xảy ra tại Tổng Công ty (TCT) Bình Dương theo Quyết định khởi tố vụ án ngày 16/12/2019 của CA tỉnh Bình Dương.

Liệu Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh có là bên thứ 3 ngay tình khi mua 100% phần vốn góp của Công ty Tân Phú để “sở hữu” 43 héc ta đất này?

Ngày 12/3/2020, UBND tỉnh Bình Dương có văn bản số 1078/UBND-KT báo cáo, kiến nghị Bộ TN-MT về việc xin ý kiến để giải quyết vướng mắc về thủ tục đất đai khi chuyển nhượng vốn góp trong doanh nghiệp (đối với DN có vốn chuyển nhượng không phải là DN nhà nước; loại hình sau khi chuyển nhượng vốn không thay đổi).

Văn bản trả lời UBND tỉnh Bình Dương số 674/TCQLĐĐ-CKSQLSDĐ, Tổng Cục Quản lý đất đai, Bộ TN-MT ngày 01/4/2020 cho biết, điểm a khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 (sửa đổi, bổ sung tại khoản 27 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017) quy định “Trường hợp mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong DN, trong đó có giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nhưng không thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì không phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất”.

Liên quan đến việc thông tin Công ty TNHH Đầu tư – Xây dựng Tân Phú (Công ty Tân Phú) sau khi được Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh (Công ty Kim Oanh) TP Hồ Chí Minh mua lại có phải đăng ký biến động QSDĐ hay không, tài liệu thể hiện cho thấy, ngày 01/3/2017, trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa TCT Bình Dương và Công ty Tân Phú, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương ký chỉnh lý biến động tên chủ sử dụng đất là Công ty Tân Phú trên giấy chứng nhận QSDĐ.

...Hiện đang là vật chứng của vụ án hình sự “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” xảy ra tại Tổng Công ty Bình Dương.

Thời điểm chỉnh lý biến động sang tên cho Công ty Tân Phú gồm 2 thành viên góp vốn là Công ty Âu Lạc (70% ) và TCT Bình Dương là DN nhà nước (30% ), chưa phát sinh giao dịch chuyển nhượng vốn từ TCT Bình Dương sang Công ty Âu Lạc, và từ Công ty Âu Lạc sang Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh.

Sau đó, Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh đã nhận chuyển nhượng 100% vốn tại Công ty Tân Phú. Hiện nay, Công ty Tân Phú đã chuyển đổi loại hình DN từ Công ty TNHH hai thành viên trở lên thành Công ty TNHH một thành viên, và được cấp giấy chứng nhận đăng ký DN Công ty TNHH một thành viên, đăng ký thay đổi lần thứ 6 ngày 29/6/2018.

Khoản 2 Điều 12 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ TN-MT quy định “Trường hợp chuyển đổi từ công ty TNHH hai thành viên trở lên thành công ty TNHH một thành viên, thì DN sau khi chuyển đổi có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai”. Đối chiếu các quy định này, Công ty TNHH Tân Phú (do Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh làm chủ sở hữu) phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Tại điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại khoản 27 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định “Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần của Nhà nước tại DN thì việc xác định giá trị QSDĐ vào vốn hoặc cổ phần của nhà nước được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại DN và pháp luật về cổ phần hóa DN nhà nước.

Các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần của nhà nước quy định tại điểm này phải xác định lại giá trị QSDĐ theo giá đất cụ thể tại thời điểm chuyển nhượng. Việc mua, bán, chuyển nhượng vốn góp hoặc cổ phần thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại DN”.

Thế nhưng hiện nay, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương chưa chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận QSDĐ mà chủ sở hữu là Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh do nhận chuyển nhượng vốn 100% từ Công ty Âu Lạc.

Điều này một lần nữa được CQĐT Công an tỉnh Bình Dương khẳng định tại buổi họp báo chiều ngày 5/5/2020, thông tin về tình hình điều tra vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí” tại Tổng Công ty Bình Dương theo Quyết định khởi tố vụ án hình sự số 02 ngày 16/12/2019.

Theo CQĐT, qua tài liệu điều tra thu thập thì việc chuyển nhượng 43 héc ta đất này do TCT Bình Dương thực hiện không đúng quy định về thẩm định giá, đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp, gây thất thoát 126.806.296.604 đồng so với bảng giá đất quy định của của UBND tỉnh Bình Dương tại thời điểm chuyển nhượng năm 2016.

CQĐT cũng xác định, khu đất 43 héc ta tại dụ án KĐT Tân Phú chưa được đăng ký biến động khi Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh mua lại Công ty Tân Phú. Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì, Công ty Tân Phú (do Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh làm chủ sở hữu) chưa đủ các điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ,…

Từ những thông tin này, cũng như văn bản của Tổng Cục Quản lý đất đai trả lời cho UBND tỉnh Bình Dương, thì Công ty Tân Phú (do Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh làm chủ sở hữu) phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Như vậy sau khi mua lại Công ty Tân Phú, Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh liệu có là Bên thứ 3 ngay tình?

Giám đốc Công ty Luật hợp danh Nam Việt Luật, Luật sư Nguyễn Doãn Hải cho rằng, việc TCT Bình Dương chuyển nhượng khu đất 43 ha cho Công ty Tân Phú (liên doanh giữa TCT Bình Dương và Công ty Âu Lạc), sau đó bên thứ 3 mua lại 100% vốn (cổ phần) của Công ty Tân Phú thì đây là loại hình mua bán chuyển nhượng cổ phần của doanh nghiệp, không phải là nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Luật đất đai 2013.

Cũng theo Luật sư Nguyễn Doãn Hải, trong trường hợp này bên thứ 3 mua lại “không phải là bên thứ ba ngay tình”, không thể áp dụng theo Điều 133 của Bộ luật dân sự 2015. Hơn nữa, việc Công ty Tân Phú chuyển nhượng 100% cổ phần cho bên thứ 3 không làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của Công ty Tân Phú, thay vào đó bên thứ 3 (doanh nghiệp mua lại cổ phần của Công ty Tân Phú là Công ty Kim Oanh - PV) phải kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Công ty Tân Phú.

Việc xác định các bên liên quan trong vụ án này sẽ được áp dụng bằng các luật chuyên ngành như Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Bộ luật Hình sự, Bộ luật tố tụng Hình sự.

Do vậy, việc xử lý các sai phạm liên quan đến khu đất 43 ha của KĐT Tân Phú tại phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương sẽ được xử lý, thực hiện trong quá trình điều tra vụ án theo quy định của pháp luật.