TPHCM quyết tâm xóa dự án “ảo”

Xử lý nghiêm các sai phạm

Sở Xây dựng vừa có văn bản số 5249 gửi UBND TPHCM, khẳng định khi chủ đầu tư muốn bán, cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo khoản 2, Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS, là trước khi bán phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện bán.

Bộ hồ sơ đủ điều kiện bán phải gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Ngoài ra, hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai phải đăng ký hợp đồng mẫu.

Thế nhưng, rất nhiều chủ dự án không thực hiện, nên UBND TPHCM đã chỉ đạo Sở Công thương triển khai thanh tra việc đăng ký hợp đồng mẫu tại tất cả các dự án trên địa bàn thành phố, hoàn thành trước tháng 9-2020.Quy định đã có, tuy nhiên thời gian qua, một số chủ dự án vẫn không thực hiện khiến người dân mua nhầm dự án không đủ điều kiện, dẫn đến dây dưa tranh chấp kéo dài. Trong khi đó, việc xử phạt dù đã có quy định nhưng thực hiện lại không dễ.

Ngày 5-5, Sở Xây dựng TPHCM phải ký văn bản 4699 gửi Bộ Xây dựng để xin ý kiến xử lý các trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc giữ chỗ, ký hợp đồng mua bán nhưng chậm bàn giao căn hộ, nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Cụ thể, điểm a, khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015 quy định, chủ đầu tư không được huy động vốn bằng hình thức ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua căn hộ, nhà ở (theo luật định, chỉ được huy động vốn là góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở).

Thế nhưng, các chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng theo Bộ luật Dân sự để huy động vốn.Bất hợp lý là ở chỗ, Luật Kinh doanh BĐS quy định mức thanh toán cho hợp đồng mua bán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng và sau đó thanh toán theo tiến độ dự án, thế nhưng luật dân sự lại không khống chế mức tiền đặt cọc là bao nhiêu, nên ở nhiều dự án chủ đầu tư thu tiền đặt cọc của khách hàng lên đến 80% giá trị căn hộ, nhà ở.

Ngoài ra, Bộ luật Dân sự quy định mục đích của đặt cọc là nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng, do vậy, việc các chủ đầu tư nhận cọc đến hàng trăm tỷ đồng của khách để dùng đầu tư vào dự án là sai. Còn việc xử lý sai phạm lại không dễ! Vì, thẩm quyền xử phạt là của sở xây dựng, nhưng sở lại không có quyền kiểm tra tài chính để biết số tiền cọc, tiền ứng trước, tiền giữ chỗ của khách hàng có trong tài khoản của doanh nghiệp hay đã dùng vào việc đầu tư dự án, nên không xử lý được.

Đề xuất xử lý hình sự

Lâu nay, việc chủ đầu tư bán một căn hộ, nhà đất dự án cho nhiều người, hoặc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án nhưng vẫn đem bán căn hộ cho khách hàng, diễn ra thường xuyên. Thậm chí, các hoạt động thế chấp, mua bán này đã qua công chứng không bị ngăn chặn. Nguyên nhân, trong hợp đồng mua bán căn hộ, nhà ở với khách hàng không ghi số tờ, số thửa đất nên hệ thống công chứng không thể tra để biết được khu đất, dự án đó đã được công chứng thế chấp cho ngân hàng hay chưa.

Một số căn hộ, nhà ở bị chủ đầu tư cùng lúc bán cho nhiều người, dù đã qua công chứng nhưng vẫn không phát hiện được. Nguyên nhân, có thể chủ đầu tư liên kết với phòng công chứng để công chứng các hợp đồng mua bán căn hộ, nhà ở dự án mà không lưu vào mục “chuyển nhượng BĐS”, lại lưu vào mục “chuyển nhượng giấy tờ có giá”, do vậy hoạt động công chứng không tìm thấy dữ liệu trong hệ thống BĐS nên không thể phát hiện được. Việc này cần sở tư pháp tiến hành kiểm tra, xử lý các phòng công chứng vi phạm và thống nhất hướng dẫn các đơn vị công chứng, để tránh tiếp tay cho chủ đầu tư lừa đối khách hàng.

Công an TPHCM cũng báo cáo với UBND TP về tình trạng chủ đầu tư xây sai thiết kế được duyệt, bóp nhỏ diện tích căn hộ, diện tích công cộng, sinh hoạt cộng đồng, khu vực bãi giữ xe, dẫn đến không cấp được sổ đỏ, khiếu kiện đông người. Thế nhưng, việc phạt hành chính chưa đủ sức răn đe (vì số tiền trục lợi nhiều hơn số tiền nộp phạt). Công an TPHCM đề xuất, cần đưa các hành vi này vào xử lý hình sự về tội lừa dối khách hàng tại Điều 198 Bộ luật Hình sự, xem số tiền thu được từ bán phần xây dựng không phép, trái phép là thu lợi bất chính để định khung hình phạt.

Điều 57 Nghị định 139/2017 quy định mức phạt vi phạm như sau: Phạt tiền 270 - 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết; chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực…