Kim Oanh Group liệu có đủ sức triển khai khu dân cư ngàn tỷ tại Bình Dương?

Thị trường còn nhiều sóng gió

Dự án trên có quy mô gần 50ha, nằm giữa các tuyến đường huyết mạch gồm: đại lộ Bình Dương (quốc lộ 13), đường Nguyễn Thị Minh Khai và vành đai 3, phường Thuận Giao, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương. Tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 15.000 tỷ đồng.

Tham vọng của bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Kim Oanh Group, là biến một vùng đất hoang sơ này thành một khu đô thị cao cấp hàng đầu tại Bình Dương. Sản phẩm chính khá đa dạng gồm shophouse, nhà phố liền kề, biệt thự compound, căn hộ... Tập đoàn dự định sẽ tiến hành đầu tư và giới thiệu ra thị trường ngay trong năm 2024.

Song, liệu Kim Oanh Group có vượt qua nổi những thách thức cả khách quan và chủ quan để đạt được kỳ vọng?

Theo các nhà đầu tư có kinh nghiệm tại TP. HCM và Bình Dương, thị trường hiện tại không phải là thuận lợi để các chủ đầu tư vừa mới gặp “sóng gió” về tài chính và vòng xoáy pháp lý, kiện tụng trong năm 2022 - 2023 như Kim Oanh Group “ra hàng”. Trước hết là phân khúc căn hộ chung cư tại tỉnh này đã rất bão hòa và ế ẩm.

Số liệu của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho thấy, tính đến cuối năm 2022, tổng số căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng trên địa bàn tỉnh là khoảng 90.000 căn, lượng cung biểu hiện sự bão hòa, lượng cầu hấp rất thụ chậm.

Về mặt giá, phân khúc căn hộ chung cư tại Bình Dương giảm nhẹ. Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam, giá bán trung bình của căn hộ chung cư tại Bình Dương trong quý I/2023 là khoảng 25,5 triệu đồng/m2, giảm 1,9% so với quý IV/2022 và giảm 4,7% so với quý I/2022.

Theo Savills, giá bán của căn hộ chung cư tại Bình Dương vẫn thấp hơn so với các tỉnh lân cận như Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo phân tích của các chuyên gia, phân khúc căn hộ chung cư tại Bình Dương sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới, do nguồn cung vượt xa nhu cầu, cạnh tranh gay gắt và thiếu hụt hạ tầng kết nối. Riêng tại các địa phương phía nam như TP. Thuận An, Thủ Dầu Một, thị trường đã bão hòa.

Vấn đề thứ hai là phân khúc đất nền giảm thanh khoản trầm trọng và giảm cả giá bán. Theo số liệu của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, tính đến cuối năm 2022, tổng số đất nền được cấp phép xây dựng trên địa bàn tỉnh là khoảng 40.000 lô. Tuy nhiên, từ quý I/2023 đến nay, phân khúc đất nền đã có dấu hiệu giảm sút về cả nguồn cung và nhu cầu, nguyên nhân chính là do ảnh hưởng của nguồn vốn, tâm lý và nền kinh tế nói chung rất khó khăn, kể cả người mua có nhu cầu thật cũng không có thu nhập ổn định để trả góp.

Theo phân tích của các chuyên gia, phân khúc đất nền tại Bình Dương sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới, đặc biệt là sự mất niềm tin về năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng như có quá nhiều dự án đã vướng mắc pháp lý trong thơi gian qua khiến người mua mất thanh khoản, rơi vào tình trạng nợ nần ngân hàng. Chưa kể, Bình Dương hiện tại đang thiếu hụt hạ tầng kết nối, khách hàng tại TP. HCM cũng không mặn mà khi giao thông còn ách tắc.

Hoạt động 3 năm báo lỗ 2 năm, nợ thuế

Một trong những yếu tố quyết định dự án có đủ sức hút người mua hay không đó chính là năng lực của chủ đầu tư. Anh Minh Thông, một nhà đầu tư cá nhân sở hữu trong tay nhiều căn hộ, biệt thự cho thuê tại Bình Dương, cho hay: “Đã qua rồi cái thời nhà đầu tư 'nhắm mắt mà mua', càng vào lúc khó khăn, người có tiền càng thận trọng xem xét chiến lược kinh doanh, đặc biệt là năng lực quản trị và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư, dự án Một Thế Giới cũng không ngoại lệ”.

Nhìn vào hệ sinh thái của Tập đoàn Kim Oanh, Công ty Cổ phần Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh (Địa ốc Kim Oanh) thành lập tháng 6/2020 tại 268A Phan Trung, phường Tân Mai, TP. Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai với người đại diện pháp luật kiêm chủ tịch HĐQT công ty là ông Đặng Văn Quy.

Theo dữ liệu về doanh nghiệp, Địa ốc Kim Oanh có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, cơ cấu sở hữu doanh nghiệp gồm: ông Đặng Văn Quy sở hữu 70%, ông Nguyễn Văn Triển sở hữu 20% và bà Nguyễn Thị Thiên Nga sở hữu 10%. Trong đó, ông Nguyễn Văn Triển cũng đang giữ vai trò giám đốc tài chính của tập đoàn.

Về tình hình kinh doanh của Địa ốc Kim Oanh, trong năm đầu hoạt động, doanh nghiệp ghi nhận 178 tỷ đồng doanh thu và gần 42 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Tuy nhiên, bước sang năm 2021, doanh thu giảm sâu xuống 25,3 tỷ đồng và công ty lỗ tới 194 tỷ đồng. Kết quả là tại ngày 31/12/2021, Địa ốc Kim Oanh âm vốn chủ sở hữu 52 tỷ đồng.

Trong năm vừa qua 2022, doanh thu của Địa ốc Kim Oanh tăng vọt lên mức 301 tỷ đồng, cao nhất kể từ khi thành lập nhưng doanh nghiệp vẫn lỗ sau thuế 39,5 tỷ đồng. Kết thúc năm 2022, Địa ốc Kim Oanh gánh lỗ lũy kế 192 tỷ đồng và ghi nhận âm gần 92 tỷ đồng vốn chủ sở hữu.

Nợ thuế cũng là một vấn đề của Kim Oanh Group. Tại ngày 31/12/2022, thuế và các khoản phải nộp nhà nước tại Kim Oanh là 9,6 tỷ đồng, giảm mạnh so với 31,8 tỷ đồng hồi cuối năm 2022. Dù nợ thuế đã giảm nhưng Kim Oanh chưa nộp hết thuế. Chính vì vậy, công ty liên tục bị nhắc tên trong danh sách nợ thuế do Cục Thuế tỉnh Đồng Nai công bố.

Vào giữa năm 2022, Cục Thuế tỉnh Đồng Nai đã công bố danh sách doanh nghiệp nợ thuế đợt 4/2022. Tập đoàn Kim Oanh dẫn đầu với số nợ thuế hơn 15,76 tỷ đồng. Trước đó, Công ty Kim Oanh cũng được nhắc tên liên tục trong danh sách nợ thuế các đợt gần đây, lần lượt nợ đợt 2/2022 - nợ 25,3 tỷ đồng, đợt 3/2022 - hơn 19,3 tỷ đồng.

Hiện tại, Kim Oanh Group dự tính, tổng vốn đầu tư của dự án Một Thế Giới là hơn 14.800 tỷ đồng, bao gồm vốn góp, vốn vay ngân hàng và huy động của tổ chức, cá nhân. Thời hạn thực hiện dự án 50 năm, bắt đầu từ năm 2024.

Điều đáng nói là UBND tỉnh Bình Dương yêu cầu chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn, mở bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Đây là một thách thức đối với chủ đầu tư là Kim Oanh Group trong vấn đề huy động vốn.

Mặt khác, phân tích những chỉ số nêu trên cho thấy hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn, nhất là khả năng thanh toán và trả nợ. Trong bối cảnh như vậy, nhiều nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà băn khoăn, liệu Tập đoàn Kim Oanh liệu có đủ sức để thực hiện khu đô thị Một Thế Giới cao cấp hàng đầu tại Bình Dương?