TP.HCM: Lối ra nào cho 14.000 ha đất vướng quy hoạch: Sống ổn định trên đất ở, vẫn phải xây nhà tạm (Bài 1)

Riêng đất quy hoạch dân cư xây dựng mới, TP.HCM có hơn 12.000 ha.

LTS: Trong quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới luôn có chức năng ở. Tuy nhiên, người dân thực hiện các quyền lợi hợp pháp về nhà, đất luôn gặp vướng mắc, quận, huyện cũng lúng túng mỗi nơi thực hiện một kiểu.

Câu chuyện này kéo dài nhiều năm nhưng chưa có giải pháp giải quyết dứt điểm.

Trước thực trạng này, Pháp Luật TP.HCM khởi đăng loạt bài TP.HCM: Lối ra nào cho 14.000 ha đất vướng quy hoạch? với mong muốn đóng góp thêm giải pháp để cùng chính quyền TP tháo gỡ vướng mắc này.

Nhiều năm nay, người dân TP.HCM có nhà, đất trong quy hoạch đất hỗn hợp (ĐHH) và đất dân cư xây dựng mới (DCXDM) rất khốn đốn vì dính phải hai dạng quy hoạch này. Chuyển mục đích, tách thửa không được, xây dựng cũng không xong, nhà xây lên rồi không được hoàn công, không được cập nhật tài sản trên đất…

Được xây dựng, không được hoàn công

Những ngày đầu tháng 6, căn nhà của gia đình anh Đặng Văn Tỏ tại đường 24, phường Linh Trung, quận Thủ Đức đã xây dựng gần xong phần thô. Anh Tỏ cho biết căn nhà kiên cố với hai tầng và một lửng, ở trong khu dân cư dày đặc nhưng chỉ được cấp phép xây dựng (CPXD) có thời hạn.

Cuối năm 2019, nhà đông người, anh Tỏ xin giấy phép xây dựng (GPXD) ba tầng và một lửng nhưng quận Thủ Đức chỉ giải quyết cấp hai tấm rưỡi. Lý do là nhà, đất của anh nằm trong quy hoạch DCXDM. “Tôi biết là xây dựng tạm thì không được hoàn công nhưng không xây thì lấy chỗ đâu mà ở. Rõ ràng đất nhà tôi là đất thổ cư, nằm trong quy hoạch đất ở, không phải đất công viên cây xanh hay giao thông nhưng chỉ được cấp phép tạm là rất thiệt thòi” - anh Tỏ cho biết.

Căn nhà của anh Đặng Văn Tỏ ở ngay mặt tiền đường 24, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, trong khu dân cư ổn định nhưng chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn do nằm trong quy hoạch đất DCXDM. Ảnh: VIỆT HOA

Hay như trường hợp của anh Nguyễn Xuân Chi, cũng ở tại đường 24, năm 2015, anh xin CPXD căn nhà cấp bốn và được quận CPXD, hoàn công, cập nhật tài sản trên đất vào sổ hồng. Đến năm 2020, anh xin xây lên hai tầng, một lửng thì được đồng ý cho xây nhưng lại không được hoàn công. Trên GPXD có ghi rõ yêu cầu gia đình anh phải “cam kết tự tháo dỡ công trình xây dựng có thời hạn khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Đồng thời, không được bồi thường phần công trình xây dựng theo GPXD có thời hạn được cấp”. Lý do là đất của anh nằm trong quy hoạch DCXDM.

Quận 3 theo một báo cáo của HĐND TP, có tới gần 50% diện tích đất được quy hoạch là ĐHH. Hiện nay, quận 3 chỉ CPXD có thời hạn cho người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở. Căn nhà của ông Trần Công Tường ở hẻm 235 đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường 7, quận 3 nằm trong quy hoạch ĐHH. Giữa năm 2018, ông Tường có nhu cầu xây dựng và được UBND quận 3 cấp GPXD có thời hạn.

Theo ông Tường, khu vực nhà ông ở là nơi dân cư dày đặc, giáp ngay quận 1 nhưng dính quy hoạch ĐHH nên dù xây mới vẫn bị xem là nhà xây dựng tạm. “Rất thiệt thòi quyền lợi của chúng tôi, trong khi chính quyền cũng chưa xác định được ranh các khu chức năng cụ thể trong quy hoạch ĐHH này là gì và bao giờ mới thực hiện. Nhà tôi ở trong khu vực rất ổn định, hẻm chằng chịt, dân cư dày đặc cũng bốn năm chục năm nay rồi, vậy mà chỉ CPXD tạm là rất phi lý” - ông Tường bức xúc.

Do nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp, người dân trong hẻm 235, phường 7, quận 3 dù ở ngay khu vực trung tâm TP nhưng cũng chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn. Ảnh: VIỆT HOA

Nhiều căn nhà trong các hẻm 233, 255, 281 đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường 7, quận 3 cũng rơi vào tình trạng tương tự. Cụ thể như căn nhà của bà Hoàng Thu Trang tại hẻm 255 cũng đã xây dựng hoàn thiện theo giấy phép có thời hạn. “Việc chỉ cho xây tạm đã gây thiệt thòi rất nhiều cho chúng tôi. Nhất là khi nhà, đất tôi ở ngay khu vực trung tâm TP có giá trị rất lớn. Tôi xây dựng xong không thể làm giấy tờ vì xây dựng tạm thì không thể hoàn công” - bà Trang cho hay.

Không chỉ tại hai quận 3 và Thủ Đức mà hiện nay tại 24 quận, huyện việc CPXD và giải quyết các thủ tục về đất đai và xây dựng cũng đang gặp nhiều vướng mắc và bất cập đối với ĐHH và đất DCXDM.

Theo đó, quyền và lợi ích hợp pháp về nhà, đất của người dân bị ảnh hưởng rất lớn, người dân bức xúc, chính quyền địa phương tại 24 quận, huyện cũng rất bối rối. Câu chuyện này đã kéo dài cả chục năm nhưng đến nay vẫn chưa có cách giải quyết thống nhất (chúng tôi sẽ phản ánh cụ thể trong số báo tới).

Gần 14.000 ha ĐHH và DCXDM bị mắc kẹt

Những bức xúc của người dân có nhà, đất trong ĐHH và DCXDM đã được HĐND TP ghi nhận và đưa vào Nghị quyết 21/2017 về công tác quản lý quy hoạch đô thị và giải quyết các dự án chậm triển khai trên địa bàn TP.

Theo đó, HĐND TP giao UBND TP: “Giải quyết các vướng mắc trong thủ tục xây dựng và đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có nhà, quyền sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch chức năng sử dụng ĐHH và DCXDM”.

Năm 2018, theo chỉ đạo của UBND TP, Sở QH-KT có Báo cáo số 3292 tổng hợp rà soát về quy hoạch ĐHH và DCXDM trên toàn TP. Theo rà soát của sở này, toàn TP có gần 14.000 ha ĐHH và DCXDM chủ yếu tập trung trong 310 đồ án quy hoạch được lập, thẩm định và phê duyệt từ năm 2013.

Trong số này, quy hoạch ĐHH có khoảng 1.574 ha, chiếm tỉ lệ 1,9% diện tích lập quy hoạch. Trong đó có 769 ha có chức năng là đất ở. Vị trí ĐHH tập trung chủ yếu dọc theo các trục giao thông chính như các đường vành đai, đường giao thông cấp đô thị, xung quanh nhà ga của các tuyến metro, các khu vực đô thị cần có dự án chỉnh trang, tái thiết...

Theo Sở QH-KT, mục tiêu của quy hoạch ĐHH là để kêu gọi các dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc tổ hợp công trình có nhiều chức năng (nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng và một số chức năng công cộng). Theo đánh giá của Sở QH-KT, kết quả thực hiện theo quy hoạch còn hạn chế, chủ yếu thực hiện được ở những khu vực có hiện trạng là nhà xưởng, các cơ sở sản xuất, kinh doanh vì thuận lợi cho việc bồi thường, giải tỏa.

“Việc thực hiện quy hoạch tại các khu vực có nhà ở của người dân còn chậm do chưa thu hút được nhà đầu tư, gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng” - Sở QH-KT đánh giá.

Đối với quy hoạch đất DCXDM, có diện tích khoảng 12.242 ha, chiếm khoảng 15% diện tích lập quy hoạch. Tập trung chủ yếu tại sáu quận: 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và ba huyện: Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn. Mục tiêu quy hoạch theo Sở QH-KT là để đầu tư xây dựng các khu nhà ở có sự đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

Cũng theo rà soát của Sở QH-KT, đến năm 2018, sở này đã cùng với các quận, huyện xem xét, điều chỉnh hơn 102 ha ĐHH sang các chức năng khác như đất dân cư hiện hữu hoặc đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang. Đồng thời, điều chỉnh gần 61 ha từ đất DCXDM sang đất dân cư hiện hữu cải tạo hoặc hiện hữu cải tạo kết hợp với chỉnh trang.

Tại thời điểm đó, Sở QH-KT cũng báo cáo sở sẽ cùng các quận, huyện lập, thẩm định để trình UBND TP phê duyệt 90 đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch 1/2000, quy hoạch phân khu. Trong đó, dự kiến sẽ điều chỉnh khoảng 150 ha quy hoạch chức năng ĐHH và đất DCXDM thiếu tính khả thi để tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đất đai, xây dựng, thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong quy hoạch.

Bài 2: Có hướng dẫn, vẫn ách tắc 19% diện tích quy hoạch đất dân cư xây dựng mới

“Từ khi quy hoạch được duyệt đến nay đã thu hút số lượng lớn các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở với tổng diện tích khoảng 2.320 ha, chiếm tỉ lệ 19% diện tích quy hoạch đất DCXDM” - Sở QH-KT thống kê.