TP Hồ Chí Minh: “Bí” kênh đầu tư, giá nhà phố lại “bốc hoả”!

Cầm triệu đô khó mua nhà mặt tiền trung tâm

Các nhà đầu tư cá nhân chuyên “đánh”, “lái” nhà phố khu vực các quận trung tâm đang xôn xao về một căn nhà 3 tầng (không mấy sang trọng) mặt tiền trên đường Nguyễn Thái Học (phường Bến Thành, quận 1) vừa được đưa ra chào bán.

Căn nhà này có bề ngang mặt tiền là 7,2m, tổng diện tích là 172m, đang được rao bán với giá 145 tỷ đồng, trung bình mỗi mét vuông đất có giá gần 850 triệu đồng. Người bán nhà cũng khá “chảnh” khi đặt điều kiện, buộc người muốn mua phải chứng minh tài chính trước khi chính thức đàm phán.

Đường Nguyễn Thái Học mặc dù là một con đường lớn, nằm trên trục Bắc – Nam… nhưng không phải là con đường thuận lợi cho các hoạt động thương mại bởi mật độ lưu thông quá đông, hiếm có khách hàng dừng lại sử dụng dịch vụ, mua bán.

Một căn nhà khác, tọa lạc tại ngã ba đường Nguyễn Cư Trinh – Cống Quỳnh (phường Bến Thành, quận 1) cũng đang gây xôn xao trong các nhóm nhà đầu tư cá nhân. Căn nhà có diện tích tròn 100m2 (5mx20m), đây vốn là một là một căn nhà phố có từ thời Pháp, đã được người chủ hiện tại mua thông lên cả tầng trên, và đã trở thành một căn nhà độc lập, có thể xây dựng lại... căn nhà được chủ nhà chào giá gần 60 tỷ đồng, xấp xỉ gần 600 triệu đồng/m2.

Bỏ qua việc, có hay không có giao dịch, ghi nhận thực tế, giá nhà đất chào bán trên các con đường thuộc các quận trung tâm TP Hồ Chí Minh đã tăng rất mạnh kể từ khi hết cách ly dịch Covid-19, một căn nhà diện tích từ 80 đến 100m2 giá chào bán trong thời điểm hiện tại gần như không có căn nào dưới 50 tỷ đồng. “Trước đây 2 năm cầm một triệu đô có nhiều lựa chọn, nhưng giờ cầm một triệu đô thì đừng nói chuyện mua nhà trung tâm”, ông Nguyễn Sinh, một nhà môi giới cho biết.

Nhà đất trong khu vực nội thành “bốc hoả”, kéo theo mặt bằng giá nhà đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và lân cận cũng tăng mạnh, ghi nhận mặt bằng giá của một số dự án bán nhà trên địa bàn quận 9 cũng tăng chóng mặt.

Vài dự án bán nền nhà trong tháng qua ghi nhận tình trạng “cháy” hàng, không có hàng để bán. Ở dự án Aqua City (của Novalan) hoặc dự án Vinhomes Grand Park quận 9 (của Vingroup) nhiều nhà đầu tư phải bốc thăm để giành nhau một suất mua nhà phố, shophouse, mặt bằng giá được đẩy lên từ 100 - 150 triệu/m2.

Tại sao như vậy?

Ông Nguyễn Sinh (một nhà đầu tư cá nhân, đồng thời có văn phòng môi giới mua bán nhà đất khu vực nội thành) cho rằng, không nên quá để ý vào giá chào bán bất động sản khu trung tâm TP vì đó là một câu chuyện rất phức tạp. Khoảng cách giữa giá chào bán và giá thực sự giao dịch nhiều lúc là một trời một vực.

Tuy nhiên, khi mặt bằng giá chào bán đồng loạt tăng, bản thân giá chào bán hàm chứa nhiều thông điệp. Thông điệp đầu tiên mà ai cũng nắm bắt được đó là người nắm giữ bất động sản đang nằm ở “kèo trên”, họ không quá gấp gáp trong việc bán ra, nói chung là họ khá tự tin khi nắm giữ trong tay một loại hàng hoá nhiều người cần. Thông điệp thứ 2, mặt bằng giá bất động sản đồng loạt tăng là dấu hiệu có một làn sóng đầu tư, đổ vốn vào...

Dịch covid đang gây ra những đình trệ cho khu vực dịch vụ bán lẻ, du lịch. Trên các trục đường chính, đường lớn là khu vực trung tâm TP, mặt bằng cho thuê trống, có thể nhìn thấy được, có dán thông báo cần cho thuê lên đến hơn 30%; trong các trung tâm thương mại, tỷ lệ mặt bằng bỏ trống chiếm tỷ lệ lớn, thậm chí một số trung tâm thương mại phải đóng cửa... Mặt bằng giá nhà đất “bốc hoả” trong bối cảnh, diễn biến của nền kinh tế được đánh giá là bất lợi cho thị trường bất động sản là một điều hết sức khó hiểu.

Lý giải cho việc giá nhà đất “bốc hoả”, một số chuyên gia cho rằng, sau quý I/2020 nền kinh tế bị tác động mạnh bởi tình hình dịch bệnh, 2 kênh đầu tư truyền thống là chứng khoán, vàng đều khó khăn. Thị trường chứng khoán là một trong 2 kênh thu hút vốn đầu tư mạnh nhất đã sụt giảm liên tục, rơi xuống đáy. Thị trường vàng, giá đang đỉnh, kém sức hấp dẫn. Trong bối cảnh đó, dòng vốn gần như không có nơi để chảy, kênh đầu tư bất động sản vẫn là lựa chọn an toàn cho dòng vốn trú thân.

Kén nhà đầu tư

Anh Nguyễn Phú Cường – người đứng đầu một nhóm các nhà đầu tư cá nhân, chuyên đầu tư vào nhà phố khu vực trung tâm cho rằng giá trị của một bất động sản trong ngắn hạn có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố, có thể “bốc hoả”, nằm im hoặc giảm giá nhưng trong dài hạn thì giá trị của bất động sản không thể thoát ly khỏi giá trị sinh lợi mà bất động sản mang lại

Nhóm đầu tư của anh Nguyễn Phú Cường có một công thức để tính toán hiệu quả đầu tư vào bất động sản nhà phố dựa trên 3 tiêu chí: Khả năng sinh lợi từ khai thác bất động sản như cho thuê trong một năm, không thấp hơn 3% giá trị bất động sản; Khả năng tăng giá không thấp hơn 5%/năm và cuối cùng khả năng thanh khoản, phải ra được hàng trong vòng 6 tháng.

“Nhóm chỉ mua các bất động sản đáp ứng được các tiêu chí kể trên, bởi đây là nguyên tắc an toàn, đầu tư phải sinh lợi tối thiểu 8 đến 10%/năm, tương đương lãi suất ngân hàng. Bất động sản khu vực trung tâm TP là một lĩnh vực đầu tư không phải dễ ăn, đòi hỏi cần nguồn vốn lớn tuy nhiên, nếu gặp may, đầu tư vào các chu kỳ tăng trưởng thì có thể kiếm được khoản lợi nhuận lớn hơn nhiều so với mức tối thiểu”, anh Nguyễn Phú Cường chia sẻ.

Cũng theo anh Nguyễn Phú Cường: “Căn cứ vào các tiêu chí đánh giá, hiện nay mặt bằng giá bán nhà phố trên đia bàn các quận trung tâm đang thoát ly giá trị thực, một bất động sản có giá bán từ 2 đến 3 triệu USD nhưng giá cho thuê chỉ được tối đa 4.000 USD/tháng, tính ra, giá trị sinh lời từ hoạt động khai thác bất động sản khu vực trung tâm hiện nay chỉ đạt khoảng 1,5 đến 2%/năm, không đáng kể so với giá trị của bất động sản. Điều làm cho bất động sản khu vực trung tâm trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư đó là khả năng tăng giá trong tương lai.

Tại bất kỳ thời điểm nào, giá bất động sản khu vực trung tâm luôn cao, nhìn lại có giai đoạn vài năm, giá bất động sản khu vực trung tâm tăng không đáng kể. Trái lại, giai đoạn 2015 - 2019 chỉ trong vòng chưa 5 năm, giá trị bất động sản nhiều vị trí ở khu vực trung tâm đã tăng ít nhất 200%, thậm chí có nơi tăng 300%. Đây là lý do vì sao, bất động sản tính bằng triệu đô của khu vực trung tâm luôn trong tình trạng được quan tâm, bất chấp các biến động tác động trong ngắn hạn.