Tăng chế tài với chủ đầu tư “bán lúa non”

Bộ Xây dựng vừa đưa ra lấy ý kiến góp ý cho dự thảo nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Trong đó, mức xử phạt vi phạm trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản (BĐS) đều tăng gấp 1,5-2 lần so với hiện hành.

Bán nhà chưa đủ điều kiện, phạt 800 triệu đồng

Theo Bộ Xây dựng, Nghị định 139/2017 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, cần thiết sửa đổi, bổ sung. Quy định cũ chưa có biện pháp chế tài dừng thi công xây dựng đối với công trình vi phạm, một số lĩnh vực còn thiếu chế tài xử lý hoặc chế tài chưa đủ mạnh, không đủ sức răn đe, mức xử phạt còn thấp. Mới đây, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Trong đó, vi phạm trật tự xây dựng, kinh doanh BĐS có hành vi bị xử phạt lên đến 1 tỉ đồng.

Dự thảo lần này đã đưa vào các quy định theo Thông tư 03/2018 của Bộ Xây dựng, tăng mức tiền phạt gấp 1,5-2 lần (có hành vi tăng 4-5 lần) so với mức phạt quy định tại Nghị định 139. Đáng chú ý, dự thảo tăng mức phạt tiền lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh BĐS như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc điều kiện theo quy định, bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực…

Mức phạt này cũng áp dụng đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết. Theo quy định hiện hành, mức phạt cao nhất chỉ là 300 triệu đồng.

Quy định rõ bồi thường thiệt hại

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, dù có nâng mức phạt lên cả tỉ đồng cũng chưa đủ sức răn đe đối với các chủ đầu tư bán dự án chưa được cấp phép mở bán, người mua nhà vẫn chịu nhiều rủi ro, thiệt hại.

Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết ngoài nâng mức xử phạt thì dự thảo nghị định này cần đưa quy định cả mức bồi thường thiệt hại của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp không chứng minh được thiệt hại. Bởi trên thực tế có rất nhiều người mua nhà mua phải những dự án mà chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán, đặt cọc tiền giữ chỗ dưới nhiều hình thức. Sau đó, dự án vẫn chậm tiến độ, chậm bàn giao, thậm chí vẫn chỉ là bãi đất trống sau nhiều năm dù chủ đầu tư đã thu tiền tỉ từ khách hàng.

Luật sư Nông cho biết nhiều người nhờ đến luật sư khởi kiện chỉ đòi lại được tiền đã đóng chứ khó yêu cầu bồi thường thiệt hại vì rất khó chứng minh. Có người mua nhà đóng 2 tỉ đồng, hai năm sau dự án vẫn “đứng hình”, buộc họ nhờ luật sư kiện ra tòa đòi bồi thường nhưng cũng chỉ lấy lại được tiền. Trong khi đó họ tốn thêm nhiều loại phí, tiền thuê luật sư, chi phí lãi vay ngân hàng trong hai năm…

“Mức bồi thường được tính gấp đôi lãi suất ngân hàng thì may ra các chủ đầu tư mới không dám bán nhà khi chưa đủ điều kiện” - luật sư Nông góp ý.

Ông Nguyễn Vũ, chuyên gia đầu tư BĐS cá nhân, nhận định hiện nay các chủ đầu tư gặp vướng mắc trong thủ tục pháp lý, khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng nên phải “bán lúa non” để huy động vốn. “Thực tế, nhiều khách hàng cũng biết rõ dự án chưa được phép bán, chủ đầu tư lách luật ký các thỏa thuận nhưng họ kỳ vọng mua như vậy giá mới rẻ, khả năng tăng giá trị lớn. Nếu dự án đã đủ điều kiện mở bán, làm xong móng, lên tầng thì giá sẽ cao hơn” - ông Vũ nói.

Theo ông Vũ, nếu chủ đầu tư có uy tín, thực hiện đúng cam kết thì vẫn bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Tuy nhiên, rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng các quy định của pháp luật và đẩy khách hàng vào tình trạng rủi ro, chịu thiệt.

Giải pháp đối với tình trạng này cần trách nhiệm quản lý nhà nước, chính quyền địa phương phải quản lý chặt chẽ các dự án BĐS hình thành trong tương lai.

“Các cơ quan nhà nước có cơ chế phối hợp với sở, ban, ngành để ngăn ngừa và xử lý những dấu hiệu kinh doanh BĐS chưa đủ điều kiện, phát hiện kịp thời dự án trái phép, đồng thời xử lý nghiêm dự án sai phạm, truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật” - ông Vũ đề xuất.•

Rút ngắn thủ tục đầu tư cho dự án nhà ở

 

Đại diện một chủ đầu tư cho biết thủ tục đầu tư đến khi được cấp phép xây dựng một dự án BĐS mất 3-5 năm, cá biệt cả chục năm, gây tốn kém nhiều chi phí. Vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước cần rút ngắn thủ tục đầu tư xây dựng một dự án khoảng ba năm để các chủ đầu tư triển khai nhanh, giảm chi phí. Khi đó sẽ giảm thiểu tình trạng chủ đầu tư phải huy động vốn từ khách hàng.

 

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng cho biết hiện nay thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại rất phức tạp như một “ma trận”. HoREA đề nghị Bộ Xây dựng chủ động phối hợp với các bộ KH&ĐT, TN&MT và Tài chính để thống nhất quy trình thủ tục đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất. Hiệp hội đề xuất quy trình đầu tư xây dựng gồm bốn bước:

Bước 1: Lập thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Bước 2: Lập thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc bản vẽ tổng mặt bằng. Bước 3: Lập thủ tục giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp.

Bước 4: Tiến hành song song các thủ tục lập thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, cấp giấy phép xây dựng; lập thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án.

Sau khi có quyết định của UBND cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất dự án và thông báo nộp tiền sử dụng đất của Cục Thuế thì doanh nghiệp thực hiện theo quy định.