Siết quản lý giao dịch “đặt cọc” ngăn lách luật huy động vốn

Gia Miêu

Có không ít trường hợp chủ đầu tư hiện nay lách luật huy động vốn cho dự án bằng việc nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ cho khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ.

Đủ kiểu chiếm dụng vốn

Trên thị trường thời gian qua, nhiều khách hàng ngậm trái đắng vì chạy theo đầu tư suất mua bất động sản dưới hình thức đặt cọc nhưng chủ đầu tư sau khi thu tiền lại chiếm dụng vốn, dự án không triển khai.

Khách hàng mua căn hộ tại dự án Chung cư An Sinh (tên thương mại là Asa Light) nằm trên đường Phạm Thế Hiển, quận 8, TPHCM đang phải kêu cứu nhiều nơi bởi dự án ngừng thi công suốt nhiều năm nay. Bà N – một người mua căn hộ tại dự án trên cho biết, Asa Light do Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Quận 8 làm chủ đầu tư, Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ Thái Bảo là đơn vị hợp tác phát triển dự án. Dự án được quảng bá và mở bán vào quý 4/2016, chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao nhà vào cuối năm 2018.

Tình trạng lách luật huy động vốn qua hình thức đặt cọc vẫn đầy rủi ro cho khách hàng. Ảnh: Anh Quang

Do tin tưởng chủ đầu tư là một công ty nhà nước, bà N cùng hàng trăm khách hàng khác đã ký hợp đồng để mua căn hộ tại đây. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện dự án liên tục chậm tiến độ. Đến tháng 6/2018, khi dự án chỉ mới xây dựng đến tầng 6 khối B và tầng 2 các khối A, C thì ngưng thi công hoàn toàn cho tới nay. Dù chậm tiến độ, Công ty Thái Bảo vẫn thông báo thu tiền của khách hàng, nhiều người đã nộp bình quân 30% giá trị căn hộ nhưng dự án tiếp tục đứng yên. Công ty có hứa hẹn trả lại tiền cho khách hàng nhưng cho đến nay, việc hoàn tiền vẫn rất chậm và nhỏ giọt.

Hay như trường hợp khách hàng mua căn hộ dự án Ascent Plaza (375 Nơ Trang Long Q.Bình Thạnh, TPHCM) được Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc (Công ty Tiến Phát) bán bằng “hợp đồng đặt cọc” với mức giá khoảng 37 triệu đồng/m2 khi chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự án này dự kiến sẽ bàn giao căn hộ vào quý 4/2021, nhưng đến nay, dự án thi công chậm, và thậm chí là bất động cả năm nay. Người dân chán nản không biết đến bao giờ mới có nhà khi Công ty Tiến Phát liên tục đưa ra thông báo điều chỉnh tiến độ thanh toán và bàn giao căn hộ dự kiến khoảng hơn 2 năm nữa, tới quý 2/2024.

Quy định chặt về loại hình giao dịch “đặt cọc”

Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TPHCM cũng cho thấy, tình trạng dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán… vẫn đang diễn ra tràn lan. Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, các chủ đầu tư hiện nay nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ cho khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ. Việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, khó khăn trong việc xử lý phạm vi đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”…. Từ đó, dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.

Trong khi đó, theo nội dung dự thảo Đề cương Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi thì vẫn chưa đề xuất bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Trên cơ sở xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào “Dự thảo Đề cương” với nội dụng đó là trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản. Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự, ông Châu nêu quan điểm.