Quy định mới của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Đoàn Phú

Để hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) theo đúng pháp luật, đảm bảo quyền, lợi ích hài hòa giữa các bên và công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này, Bộ Xây dựng đã xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và đang lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có rất nhiều điểm mới, tiến bộ so với luật hiện hành. Nhất là dự thảo luật xây dựng dựa trên nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS luôn bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên, công tác quản lý nhà nước, hội nhập…

* Những điểm mới

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có 11 chương, 99 điều. Trong đó, có rất nhiều điều khoản hoàn toàn mới hoặc được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Chẳng hạn như: Điều 5 (Các loại BĐS đưa vào kinh doanh), Điều 13 (Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh), Điều 82 (Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS), Điều 83 (Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS)…

Một dự án bất động sản tại P.Thống Nhất (TP.Biên Hòa). Ảnh minh họa: Đ.Phú

Luật sư Vũ Văn Tăng (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, qua nghiên cứu Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cho thấy có rất nhiều nhóm vấn đề lớn mà cơ quan soạn thảo đã kịp thời cập nhật đưa vào dự thảo. Chẳng hạn, về yêu cầu đối với dự án BĐS để kinh doanh và yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án BĐS để kinh doanh phải bảo đảm việc đầu tư kinh doanh BĐS tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, theo kế hoạch thực hiện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm khắc phục tình trạng đầu tư BĐS tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa BĐS.

Đồng thời, dự thảo luật cũng quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đăng ký kinh doanh và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua BĐS nhưng không phải là kinh doanh BĐS. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao…

“Đặc biệt, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai” - luật sư Vũ Văn Tăng cho biết thêm.

* Vẫn còn những điểm chưa rõ

Theo các chuyên gia pháp lý, mặc dù Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có nhiều điểm mới, ưu việt hơn so với Luật Kinh doanh BĐS năm 2014; tuy nhiên, dự thảo vẫn còn một số điểm cần phải làm rõ. Cụ thể như: phạm vi điều chỉnh và quy định của dự thảo vẫn còn có sự giao thoa với một số pháp luật khác như: Luật Đất đai năm 2013 (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở năm 2014 (về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư năm 2020 (về chuyển nhượng dự án bất động sản), pháp luật về dân sự (về hợp đồng kinh doanh)…

Chính vì vậy, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng cần làm rõ thêm những vấn đề này. Như vậy mới tạo ra một thị trường kinh doanh BĐS thông thoáng, lành mạnh, được kiểm soát bằng công cụ pháp lý rạch ròi, chặt chẽ, minh bạch.

Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) phân tích, tại Khoản 2, Điều 10 của dự thảo quy định, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch BĐS thuộc trường hợp không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1, Điều 10 theo quy định của Chính phủ nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

“Dự thảo quy định như vậy là mở cánh cửa quá rộng đối với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh BĐS không phải thành lập doanh nghiệp. Để nhóm đối tượng này không lợi dụng quy định không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp thì dự thảo nên đưa ra điều kiện họ chỉ được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ và giao dịch không thường xuyên. Như vậy mới công bằng so với các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thuộc diện chuyên nghiệp, phải đăng ký thành lập doanh nghiệp”- luật sư Nguyễn Đức góp ý.

Ngoài ra, cũng theo luật sư Nguyễn Đức, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi còn chưa quy định chặt chẽ về điều kiện tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Như vậy là thiếu quy định tiêu chuẩn về đạo đức phẩm chất, điều kiện sát hạch năng lực, kỹ năng để hạn chế tình trạng làm ăn “chộp giật”, trốn thuế, “gây sốt ảo” làm nhiễu loạn thị trường…

Khoản 4, Điều 5, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi quy định, đối với quyền sử dụng đất trong dự án BĐS đưa vào kinh doanh thì phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Tức là đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải (Khoản 2, Điều 34 của dự thảo).