Nhà đầu tư “ôm” 10.000 tỉ đặt mua nhà hàng, khách sạn

Nhiều nhà đầu tư (NĐT) lớn (chủ yếu là các quỹ đầu tư nước ngoài) lựa chọn thời điểm này để săn lùng các nhà hàng, khách sạn đang rao bán do thua lỗ, nợ nần để tiến hành hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A).

Ôm hàng chục ngàn tỉ đặt mua

Theo số liệu mới được công bố bởi Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn các thương vụ M&A bất động sản, nhu cầu đặt mua nhà hàng, khách sạn đã tăng lên trong thời gian gần đây.

Theo đó, hiện có 8.000-10.000 tỉ đồng đặt hàng với đơn vị này đầu tư vào lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Tiêu chí đầu tư tập trung vào các tài sản đã xây xong, đang vận hành hoặc xây dựng dở dang, đất dự án.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết ở Việt Nam, chủ đầu tư khách sạn, nhà hàng cũng là những NĐT bất động sản “cá mập”. Họ có tài sản 1.000 tỉ đồng nhưng có thể vay tới 2.000 tỉ đồng để mua bất động sản. Do đó, giai đoạn khó khăn này, những đại gia đi vay nợ ngân hàng sẽ không thể vượt qua. Thời điểm này, các khách sạn, nhà hàng nào không hoạt động thì càng thua lỗ, còn hoạt động cũng không có nguồn thu vì khoản thu vào chỉ đủ chi phí quản lý, vận hành. Dịch bệnh kéo dài, áp lực trả lãi nợ vay của các ông chủ quá lớn nên họ buộc phải bán ra ngày càng nhiều.

“Khi có người bán ra thì chắc chắn sẽ có những NĐT có tài chính lớn mua vào. Đặc biệt, đối với lĩnh vực nhà hàng, khách sạn thì khi bán, giá sẽ giảm mạnh hơn bất động sản nhà ở. Quan sát có những khu vực nóng như Phú Quốc, Hội An, TP.HCM… khách sạn, nhà hàng ở đây đã giảm giá tới 30%” - TS Hiển nói.

Những khu vực có nhu cầu dịch vụ càng cao, mua nhà hàng, khách sạn chỉ phục vụ khách du lịch thì khi gặp dịch bệnh, họ buộc phải giảm giá nhiều hơn, mức 30% so với giá thị trường là điều bình thường. Sắp tới, xu hướng bán ra của phân khúc này sẽ còn nhiều hơn.

Ông Mạnh Cường, đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM, cho biết từ đầu năm đến nay, thông tin rao bán nhà hàng, khách sạn rất nhiều. Từ những nhà hàng, khách sạn quy mô nhỏ trên dưới 10 tỉ đồng đến những tài sản vài chục tỉ đồng, vài trăm tỉ đồng, thậm chí ngàn tỉ đồng cũng được rao bán.

“Đa số tài sản dạng này đều lớn nên người bán nhiều mà lượng người quan tâm, mua thì rất ít. Khu vực rao bán chủ yếu ở TP.HCM, Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng…” - ông Cường nói.

Cơ hội cho “cá mập” ngoại

TS Đinh Thế Hiển cho rằng các NĐT Việt Nam chủ yếu là cá nhân, những đại gia sẽ nhắm mua khách sạn, nhà hàng tầm 50 tỉ đồng trở xuống. Còn những NĐT nước ngoài, chủ yếu là các quỹ đầu tư tài chính, họ sẽ hướng đến những “món hàng” quy mô lớn hơn, giá trị cao, 200-300 tỉ đồng trở lên.

Đánh giá về tiềm năng, TS Hiển cho rằng phân khúc dịch vụ này sẽ phục hồi nhanh chóng khi dịch COVID-19 được khống chế hoàn toàn trong vòng 1-2 năm nữa. Lúc đó, hoạt động du lịch sẽ trở lại bình thường. Nhà hàng, khách sạn là tài sản đầu tư kinh doanh lâu dài. Vì vậy, khi NĐT nắm giữ được những nhà hàng, khách sạn vị trí tốt thì cơ hội phát triển sẽ rất cao.

Tuy nhiên, NĐT phải lưu ý một điều là nguồn cung nhà hàng, khách sạn tại Việt Nam trong vòng năm năm trở lại đây tăng chóng mặt. Nhất là khi có thêm loại hình condotel nở rộ ở các TP biển như Phú Quốc, Phan Thiết, Đà Nẵng… dẫn đến nguy cơ dư nguồn cung nhà hàng, khách sạn cục bộ. Trong năm năm tới, thị trường nhà hàng, khách sạn sẽ ra sao khi cung vượt cầu vẫn là dấu hỏi lớn.

“Vì vậy đòi hỏi NĐT phải có trường vốn, hoặc NĐT nước ngoài có chiến lược lâu dài về khai thác, vận hành để nắm giữ tài sản vững chắc thì họ mới mạnh dạn đầu tư. Còn với NĐT trong nước, muốn kinh doanh thì nên lựa chọn quy mô nhỏ, vừa sức” - TS Hiển tư vấn.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, lĩnh vực dịch vụ nhà hàng, khách sạn sẽ tiếp tục khó khăn hơn trong những tháng cuối năm. Để đầu tư vào lĩnh vực này, thời gian hoàn vốn thường là khoảng 10 năm. Các chủ nhà hàng, khách sạn rao bán tài sản của mình chủ yếu do sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn nên khó cầm cự tiếp sau gần hai năm dịch bệnh hoành hành. TS Khương cho rằng đây là thời điểm thích hợp để các NĐT trong nước cũng như nước ngoài có tiềm lực tài chính tiến hành hoạt động M&A nhà hàng, khách sạn tại Việt Nam.

Khách sạn vẫn có triển vọng sau đại dịch

 

Trước làn sóng dịch COVID-19 lần thứ tư bùng phát vào quý II-2021, các biện pháp giãn cách khiến nhu cầu lưu trú khách sạn sụt giảm. 17 dự án khách sạn buộc phải tạm ngưng hoạt động. Nguồn cung giảm 11% theo quý ở cả ba phân khúc, còn 13.400 phòng với 103 khách sạn hoạt động. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn tăng 7% theo năm với 28 dự án hoạt động trở lại. Một nửa trong số đó được sử dụng làm cơ sở cách ly tập trung có tính phí.

 

Khảo sát của Savills dựa trên tình hình hoạt động các khách sạn còn mở cửa, con số 18% hiện đã là mức công suất rất thấp so với trung bình 70% của thời kỳ trước khi dịch bùng phát trên phạm vi toàn thế giới.

 

Tuy nhiên, đơn vị này đánh giá triển vọng sau đại dịch của ngành khách sạn vẫn đầy hứa hẹn với sự tham gia của các thương hiệu vận hành quốc tế nổi tiếng. Đến cuối năm 2023, TP.HCM sẽ có thêm 2.500 phòng khách sạn, 70% đến từ các thương hiệu tên tuổi như Fusion, Hilton và InterContinental. Theo Tổ chức Du lịch Thế giới (UNWTO), du lịch toàn cầu có thể phục hồi hoàn toàn vào năm 2024, trong đó miễn dịch cộng đồng là yếu tố then chốt. Việt Nam nỗ lực đạt miễn dịch cộng đồng với 70% dân số được tiêm chủng vào cuối năm 2021.