Nghị định 30 - Chìa khóa “tháo ngòi nổ” tranh chấp phí bảo trì chung cư?

Thông tin này ngay lập tức thu hút sự chú ý của không ít người có quyền và nghĩa vụ liên quan trực tiếp đến các tòa nhà chung cư.

Nhiều chủ đầu tư "ôm" quỹ bảo trì chung cư

Tòa nhà Season Avenue, TP Hà Nội, đang có tổng quỹ bảo trì khoảng 75 tỷ đồng. Chủ đầu tư đã bàn giao 40 tỷ đồng. Số tiền còn lại, với lý do chưa nhận hệ thống kỹ thuật, nên chủ đầu tư phải giữ lại, dùng để chi trả việc bảo trì.

Thế nhưng, theo Ban quản trị tòa nhà, họ không trả một khoản nào cho việc này. Ban quản trị đã làm việc với chủ đầu tư, đưa ra các thời hạn bàn giao quỹ bảo trì, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn "bỏ ngoài tai".

"Thơi hạn đầu tiên là ngày 31/12/2020, tuy nhiên chủ đầu tư không thực hiện. Thời hạn thứ hai, chúng tôi đưa ra là ngày 30/4/2021, chúng tôi yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện hệ thống kỹ thuật để bàn giao cho Ban quản trị trước ngày 15/4/2021. Chủ đầu tư có cử người xuống kiểm tra, tuy nhiên chưa chốt ngày sửa chữa bảo dưỡng, cả hai bên đều không rõ ngày nào chủ đầu tư sẽ hoàn thiện và bàn giao lại cho ban quản trị", anh Đào Văn Quang, Trưởng Ban quản trị Tòa nhà Season Avenue cho biết.

Còn tại chung cư Discovery Complex, theo tính toán của cư dân, tổng quỹ bảo trì khoảng 40 tỷ đồng. Gần 4 năm trôi qua, chủ đầu tư vẫn không cung cấp bất kỳ thông tin nào về khoản tiền này. Tháng 1 vừa qua, UBND phường Dịch Vọng Hậu (Cầu Giấy, Hà Nội) đã ra "tối hậu thư", yêu cầu chủ đầu tư quản lý kinh phí bảo trì theo đúng quy định. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn "bặt vô âm tín". Việc không được sử dụng quỹ bảo trì này cũng ít nhiều ảnh hưởng đến đời sống cư dân.

Nghị định 99/2015 quy định chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho ban quản trị, dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi.

"Họ chỉ nói là 2% đó đóng khi giao nhà, đóng cho chủ đầu tư. Trong phương pháp hạch toán của chủ đầu tư, nó không nằm trong bất kỳ khoản doanh thu nào để chủ đầu tư nộp thuế nên chủ đầu tư sẽ loại khoản 2% này ra tài khoản riêng", ông Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, cho hay.

Theo các luật sư, Nghị định 30 vừa được ban hành cuối tháng 3 đã thêm một "chốt chặn", khiến chủ đầu tư hết cửa "ôm" phí bảo trì chung cư, khi quy định rõ sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết thông tin tài khoản này; đồng thời không được sử dụng kinh phí này vào bất kỳ mục đích nào khác, trước khi bàn giao cho ban quản trị.

Kê biên tài sản chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư

Ngoài chốt chặn nhờ việc lập tài khoản quỹ bảo bảo trì có sự giám sát của Sở Xây dựng, điểm mới đáng chú của Nghị định 30 giúp tránh việc chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì nằm ở quy định: Trong vòng 10 ngày sau khi nhận được yêu cầu từ Ban quản trị chung cư, UBND cấp tỉnh, thành phố sẽ làm việc với ngân hàng mà chủ đầu tư đang gửi phí bảo trì. Phía ngân hàng sẽ có trách nhiệm cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền bảo trì, sau khi nhận được yêu cầu, trong vòng 7 ngày. Sau 5 ngày nhận quyết định cưỡng chế, ngân hàng phải chuyển tiền sang tài khoản của Ban quản trị. Trường hợp nếu chủ đầu tư không còn tiền bàn giao quỹ, cơ quan chức năng sẽ cưỡng chế, kê biên tài sản bán đấu giá để bù vào.

Quy định cho phép phong tỏa tài khoản thu phí nhưng khả năng số tiền trong đó không có, bị âm hoặc có nhưng "biến mất" vẫn có thể xảy ra.

Ngay cả khi quỹ bảo trì đã được thu hồi thành công, sau khi thực hiện việc cưỡng chế, kê biên tài sản của chủ đầu tư, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết để đảm bảo chắc chắn việc sử dụng quỹ bảo trì đạt được mục tiêu cuối cùng là đảm bảo vận hành và chất lượng cho tòa nhà chung cư, bởi sau khi chuyển giao từ chủ đầu tư, việc quản lý và sử dụng lại phụ thuộc Ban quản trị chung cư.

Quản lý - Giám sát quỹ bảo trì chung cư sau khi nhận bàn giao từ chủ đầu tư

Hiện nay, ban quản trị nhà chung cư thường được bầu trên tinh thần tự nguyện, chưa có một bộ tiêu chí rõ ràng để xác định người đủ năng lực làm ban quản trị. Vì vậy, việc giao quỹ bảo trì cho ban quản trị cũng sẽ khó tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và nguy cơ sử dụng sai mục đích, trục lợi cá nhân…

Theo các luật sư, pháp luật hiện đã có quy định để chủ đầu tư không trực tiếp quản lý quỹ bảo trì chung cư, nhưng khi bàn giao quỹ này lại cho cư dân, cũng cần có hành lang pháp lý rõ ràng để ban quan trị sử dụng một cách hiệu quả, tránh trường hợp lạm dụng, trục lợi; thậm chí, cần có một đơn vị thứ 3 đứng ra quản lý số tiền này.

"Phải đưa cơ quan chức năng vào hỗ trợ ban quản trị quản lý quỹ bảo trì, chẳng hạn như cơ quan thuế nhằm đảm bảo việc chi tiền trong quỹ bảo trì được giám sát bởi cơ quan nhà nước. Trong bất kỳ trường hợp nào, nếu anh chi tiêu sai, lạm dụng thì phải bồi thường hoặc chịu trách nhiệm hình sự", ông Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, nhận định.

Hiện số lượng chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã lên tới hàng nghìn. Con số này còn tăng mạnh trong thời gian tới do quỹ đất tại các thành phố ngày càng hạn hẹp, nên nhà chung cư đang trở thành xu thế tất yếu. Do vậy, các cơ quan quản lý cần theo dõi sát sao để tiên lượng trước các mâu thuẫn, bất cập có thể nảy sinh nhằm đưa ra những khung pháp lý điều chỉnh kịp thời giúp mang đến chất lượng cuộc sống tốt hơn cho người dân.

Số lượng tòa nhà chung cư đang gia tăng nhanh chóng. Số lượng người dân sống trong các chung cư ngày càng nhiều. Ví dụ, tại Hà Nội, trong vòng 1 thập kỉ 2010 - 2020, số lượng căn hộ chung cư đã tăng gấp 4 lần. Đến năm 2020, có hơn 13% dân số Hà Nội đang sinh sống ở chung cư. Thực tế này cho thấy cần có sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định liên quan đến việc quản lý, vận hành và sử dụng chung cư của các bên liên quan nhằm tạo dựng môi trường sống văn minh cho một mô hình nhà ở được xem là xu thế tất yếu trong tương lai.