Ngân sách có thể thu hàng trăm ngàn tỉ đồng "nằm" trong đất

Những dự án đã sẵn sàng đóng thuế

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thì toàn TP.HCM có 63 dự án của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 căn, gồm 27.709 căn hộ nhà chung cư và 2.693 căn hộ văn phòng officetel chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho khách hàng mua nhà, mà nguyên nhân chính là do Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Tài chính chưa “chốt” được tiền sử dụng đất của dự án. Việc chậm xác định tiền sử dụng đất dự án vừa làm giảm nguồn thu ngân sách thành phố vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người mua nhà vì không được cấp “sổ đỏ” để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Không những vậy, hiện nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã xây dựng xong hạ tầng và phần móng của nhà chung cư, đủ các điều kiện được huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, nên các chủ đầu tư rất mong được Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Tài chính trình UBND TP.HCM phê duyệt tiền sử dụng đất để sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước để được huy động vốn.

Đơn cử, chỉ riêng dự án khu nhà ở cao tầng quy mô lớn của Công ty P.Đ tại phường Phú Thuận, quận 7 tiền sử dụng đất đã lên đến khoảng 1.500 tỉ đồng. Trong khi dự án đã nhận đặt cọc giữ chỗ của khách hàng, nhưng chưa thể ký kết hợp đồng mua bán nhà vì Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Tài chính vẫn chưa trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố để trình UBND TP.HCM phê duyệt tiền sử dụng đất dự án.

Không chỉ vậy, hiện TP có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư (gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015 - 2018 và 47 dự án năm 2020). Nếu được tháo gỡ các “vướng mắc” về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án thì sẽ tạo được nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Theo tính toán, nếu mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỉ đồng, thì tổng mức đầu tư của 173 dự án là 173.000 tỉ đồng. Chỉ tính VAT 10%, tương đương 17.300 tỉ đồng. Đặt trường hợp các dự án này đạt mức lợi nhuận 20% là 34.600 tỉ đồng thì Nhà nước sẽ thu thuế thu nhập doanh nghiệp 20% là 6.920 tỉ đồng chưa kể Nhà nước còn có thể thu thêm thuế chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản dịch vụ, thương mại khác. Trên thực tế, có những dự án khu đô thị mới quy mô lớn tại quận 1, quận Bình Thạnh, thành phố Thủ Đức, huyện Cần Giờ có tổng mức đầu tư lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm ngàn tỉ đồng thì thành phố còn có thêm các nguồn thu ngân sách rất lớn.

Cấp sổ đỏ, đấu giá đất công

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, với 63 dự án nhà ở thương mại chưa được cấp sổ đỏ cho dân, tiền sử dụng đất bình quân mỗi dự án 100 tỉ đồng thì số tiền nộp vào ngân sách thành phố sẽ thu về khoảng 6.300 tỉ đồng. Sau khi chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thì khách hàng được cấp sổ đỏ. Nếu mỗi căn hộ có giá bình quân 3,5 - 5 tỉ đồng và nếu có 10.000 căn được mua bán, chuyển nhượng thì thành phố thu 2% thuế thu nhập cá nhân ước được khoảng 700 - 1.000 tỉ đồng. Nếu kinh doanh cho thuê thì còn phải nộp thuế kinh doanh nhà cho ngân sách thành phố…

Với 173 dự án nhà ở thương mại chưa được công nhận chủ đầu tư, theo ông Lê Hoàng Châu, UBND TP.HCM cần sớm ban hành quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại gồm 4 bước. Trong đó, bước 1 thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư tại Sở Kế hoạch - Đầu tư, theo quy định tại điểm a Khoản 4 Điều 29 luật Đầu tư 2020. Bước 2 thực hiện thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc bản vẽ tổng mặt bằng” tại Sở Quy hoạch - Kiến trúc hoặc UBND cấp huyện. Bước 3 thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thẩm định thiết kế cơ sở; cấp giấy phép xây dựng để khởi công xây dựng các công trình của dự án; đồng thời thực hiện thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án để chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước” tại Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Cục Thuế. Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì doanh nghiệp được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, bán sản phẩm của dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bước 4 thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư dự án, cấp sổ đỏ cho khách hàng mua nhà.

Đồng thời UBND TP cần khẩn trương ban hành quy định tiêu chí diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. Bởi quy định này nếu không được ban hành, dự án có dính đất xen cài sẽ không thực hiện được, từ đó làm ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của các dự án.

Để tăng nguồn thu cho ngân sách, UBND TP.HCM cần tổ chức đấu giá các diện tích đất do Nhà nước quản lý, các mặt bằng trụ sở cơ quan nhà nước dôi dư sau khi sắp xếp lại theo Nghị định 167, Nghị định 67. Điều này vừa tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, lành mạnh. Song song đó cần thành phố cần xây dựng cơ chế để phát huy vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất để thực hiện thu hồi đất sau đó tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các diện tích đất được quy hoạch phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ cho nhà đầu tư, tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố.

HoREA tính toán, với 173 dự án nhà ở thương mại trên đây, nếu mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỉ đồng, thì tổng mức đầu tư lên đến 173.000 tỉ đồng. Nếu nếu sớm được triển khai thực hiện thì Nhà nước sẽ thu thuế VAT 10% là 17.300 tỉ đồng. Trong trường hợp các dự án này đạt lợi nhuận 20% là 34.600 tỉ đồng thì Nhà nước sẽ thu thuế thu nhập doanh nghiệp 20% là 6.920 tỉ đồng và Nhà nước còn thu thêm thuế chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản dịch vụ, thương mại khác.c