Nên đánh thuế để giảm đầu cơ thay vì bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản Nhà nước

Bộ Xây dựng mới đây đã công bố dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản để lấy ý kiến. Dự thảo Nghị quyết hướng đến mục tiêu chấn chỉnh tình trạng đầu cơ, "thổi giá" và minh bạch hóa hoạt động giao dịch bất động sản.

Theo dự thảo, người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị, còn với căn nhà thứ ba, tỉ lệ vay giảm xuống chỉ còn 30%. Tất cả các giao dịch bất động sản đều phải thực hiện qua "sàn" do Nhà nước thành lập và quản lý. Mục tiêu là bảo đảm mọi giao dịch được công khai, minh bạch, đồng thời giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi dòng tiền, hạn chế tình trạng thao túng giá.

Song song đó, dự thảo cũng đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung nhà ở với giá cả phải chăng. Theo đó, UBND các tỉnh sẽ dành ít nhất 20% tổng số dự án nhà ở thương mại trong giai đoạn 2026–2030 cho loại hình này. Chủ đầu tư được lựa chọn không qua đấu giá, hưởng lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư, và dự án được miễn bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Người mua nhà trong các dự án này không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán để tránh đầu cơ.

Tuy nhiên, đề xuất lập "sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý" đang vấp phải nhiều ý kiến trái chiều. TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho rằng mô hình này đi ngược với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường. 

Ông lập luận: "Việt Nam muốn hội nhập và được công nhận là nền kinh tế thị trường thì không thể bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn của Nhà nước. Điều đó không chỉ vi phạm quyền định đoạt tài sản của người dân mà còn có nguy cơ tạo ra lợi ích nhóm". 

Theo ông Thuận, trên thế giới không có quốc gia nào lập sàn giao dịch nhà đất do Nhà nước vận hành. Quyền sử dụng đất thuộc về nhân dân, do đó việc giao dịch nên do thị trường quyết định, Nhà nước chỉ nên giữ vai trò điều tiết bằng công cụ tài chính, đặc biệt là chính sách thuế. Ông cũng cho rằng cải cách hành chính và khuyến khích khu vực tư nhân làm nòng cốt mới là hướng đi đúng, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân.

Thay vì lập sàn giao dịch công, TS Thuận đề xuất sử dụng thuế giao dịch bất động sản làm công cụ hạn chế đầu cơ. Cụ thể, nếu bán bất động sản trong vòng 12 tháng kể từ khi mua, người bán phải chịu thuế 20% trên giá bán; trong 36 tháng là 10%; 60 tháng là 5%; sau đó giữ mức thuế 2% như hiện nay. Biện pháp này, theo ông, vừa đơn giản, vừa công bằng, giúp hạn chế tình trạng "lướt sóng" bất động sản ngắn hạn mà không làm méo mó thị trường.

Ông cũng nhấn mạnh cần xây dựng bảng giá đất có xu hướng giảm dần theo thời gian, coi đất là tư liệu sản xuất chứ không phải hàng hóa đầu cơ. Khi giá đất được kiểm soát hợp lý và thuế giao dịch được áp dụng linh hoạt, thị trường bất động sản sẽ trở lại đúng giá trị thực, tạo điều kiện để người dân có cơ hội sở hữu nhà ở, góp phần ổn định an sinh xã hội.

"Muốn ngăn đầu cơ và kiểm soát giá đất, biện pháp hiệu quả nhất vẫn là đánh thuế vào hành vi đầu cơ, chứ không phải quản lý qua sàn hay siết thủ tục. Một chính sách thuế hợp lý, minh bạch sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn" - TS Phạm Viết Thuận nhấn mạnh.