Lợi nhuận đầu tư căn hộ tại TPHCM đang lao dốc, vì đâu?

Nguyễn Mạnh

Áp lực cạnh tranh từ nguồn cung chào thuê mới cùng với mức tài chính đầu tư ngày càng cao đang khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ và nhà phố tại TPHCM giảm mạnh trong quý II năm nay.

Thị trường căn hộ đối mặt với nhiều khó khăn.

Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản quý II vừa được Batdongsan.com.vn công bố cho thấy, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ và nhà phố cho thuê tại TPHCM đang tiếp diễn xu hướng giảm mạnh trong 3 năm vừa qua, nhất là với loại hình căn hộ cao cấp cho thuê.

Cụ thể, từ mức lợi nhuận 6-8% thời điểm 2017-2018, tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào căn hộ cho thuê tại TPHCM (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ) giảm xuống chỉ còn khoảng 5,2% trong năm 2019.

Đến thời điểm năm 2020, con số này tiếp tục hạ xuống mức 4,5% và rơi xuống điểm thấp kỷ lục chỉ còn 4% trong 6 tháng đầu năm 2021.

Xét về từng loại hình, lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ cao cấp hiện có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất thị trường, chỉ đạt khoảng 3,7%. Căn hộ trung cấp có mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao hơn, nhưng cũng chưa đến 4,1% trong khi dòng sản phẩm căn hộ bình dân lại là loại hình có lợi nhuận đầu tư vào khoảng 4,5-4,8%.

Khu vực tập trung nhiều căn hộ cao cấp chào thuê nhất TPHCM như quận 2, Bình Thạnh ghi nhận tỷ suất lợi nhuận chào thuê trung bình chỉ đạt tầm 3,7-3,8%, thấp hơn cả giá trị lợi nhuận chào thuê 4,4-4,8% của các dự án trung cấp bình dân tại khu vực quận 7, Bình Chánh và Nhà Bè.

Phân tích nguyên nhân dẫn đến hiện tượng sụt giảm nêu trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, có 2 nguyên nhân chính gây tác động đến lợi nhuận chào thuê căn bao gồm: giá bán sơ cấp chung cư tại TPHCM liên tục tăng cao và sự biến mất của dòng sản phẩm nhà ở bình dân.

Tính riêng trong 6 tháng đầu năm nay, bất chấp thực tế thị trường liên tục đối mặt với 2 làn sóng Covid-19, giá bán căn hộ tại TPHCM vẫn tiếp tục tăng. Nếu quý I giá chung cư TP.HCM tăng thêm 2-3% thì mức tăng này vẫn được duy trì trong quý II dù giai đoạn này dịch bùng phát mạnh. Đặc biệt, một số khu vực như TP. Thủ Đức, Bình Thạnh còn ghi nhận giá bán căn hộ tăng 4-6%.

"Chi phí bỏ ra để mua căn hộ tại TPHCM ngày càng tăng cao, trong khi giá thuê trong 3 năm gần đây gần như không tăng trưởng, thậm chí là từ thời điểm năm 2020, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh mà giá thuê còn giảm từ 30-50%. Sự chênh lệch cán cân này đang khiến phân khúc căn hộ cho thuê mất dần sức hấp dẫn và kém thu hút nhà đầu tư", ông Tuấn nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, thị trường căn hộ cho thuê sẽ còn tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn khi chênh lệch cung - cầu ngày càng nghiêm trọng. Sự biến mất của loại hình căn hộ bình dân và sự dư cung sản phẩm căn hộ cao cấp đang khiến nhu cầu thuê không tìm được sản phẩm phù hợp. Trong khi nhu cầu tìm thuê căn hộ tại TPHCM chủ yếu đến từ người lao động với mức giá chào thuê rơi vào 5-8 triệu đồng/tháng thì lượng sản phẩm rao thuê hiện nay trên thị trường chủ yếu là sản phẩm trung - cao cấp với tầm giá thuê 10-20 triệu đồng/tháng.

Giá bán một căn hộ tầm trung hiện nay đang rơi vào khoảng tầm 2-3 tỷ đồng/căn. Nếu muốn có lời chủ nhà phải chào thuê giá thấp nhất vào khoảng 10-15 triệu đồng/tháng, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người lao động đi thuê.

Không chỉ riêng căn hộ, tỷ suất lợi nhuận chào thuê nhà riêng tại TPHCM hiện nay cũng rất thấp, thậm chí thấp hơn cả mức lợi nhuận cho thuê căn hộ hiện thời. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà riêng chỉ đạt tầm 2,3%/năm. Quận Bình Thạnh và quận 7 là hai quận có tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà riêng tốt nhất cũng chỉ vào khoảng 2,7%. Riêng khu vực TP. Thủ Đức có tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà riêng thấp, vào khoảng 1,9-2,3%.

Thị trường cho thuê tại TPHCM dự kiến sẽ còn phải đối mặt khá nhiều khó khăn khi dịch bệnh ngày càng lan rộng, ảnh hưởng lên hoạt động kinh tế khá lớn, nhất là với loại hình nhà riêng, nhà phố chào thuê. TPHCM sẽ phải chờ việc tiêm chủng đạt hiệu quả tốt để thị trường thuận lợi tái khởi động việc kinh doanh và làm việc bình thường.

Trước đó thị trường căn hộ cho thuê được dự báo sẽ gặp không ít khó khăn khi áp dụng mức thu thuế khi đạt doanh thu 100 triệu đồng/năm trở lên. Theo đó, chuyên gia cho rằng quy định đánh thuế GTGT, thuế TNCN đối với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm không khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê vì hạn mức này quá thấp.

Lãnh đạo HoREA cho biết, mấy tháng trước đây, quận 11 TPHCM thực hiện thí điểm đánh thuế cho thuê nhà đã tác động đến thị trường nhà cho thuê, nhất là trong điều kiện đại dịch Covid-19 đang bùng phát lần thứ 4, làm cho nhiều chủ nhà cho thuê bị điêu đứng do bị trả lại mặt bằng, trả lại nhà cho thuê