Khốn khổ với nhà chung cư chưa được trả sổ hồng: Chủ đầu tư “đem con bỏ chợ”

Chủ đầu tư vi phạm xây dựng trái phép hay dự án bị cầm cố tại ngân hàng là những lý do khiến cho nhiều dự án chung cư trên địa bàn TPHCM không thể hoàn tất việc làm giấy chủ quyền (sổ hồng) cho các chủ căn hộ.

Dự án bị đem thế chấp ngân hàng

Sau gần 6 năm đưa vào sử dụng, hơn 400 căn hộ tại chung cư Khang Gia Tân Hương (đường Tân Hương, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TPHCM) vẫn chưa được cấp sổ hồng vì chủ đầu tư vướng đủ thứ sai phạm trong xây dựng, chưa kể dự án này đã bị đem thế chấp ngân hàng.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng - Trưởng ban Quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương - cho biết, việc làm sổ hồng cho cư dân còn khá gian nan. Không chỉ vướng việc chưa giải chấp khoản vay mà chủ đầu tư còn xây dựng trái phép một số hạng mục tại chung cư, thậm chí là tự ý biến 3 tầng thương mại thành 71 căn hộ và bán cho người dân vào ở.

Điều đó khiến cho dự án không thể hoàn công. Và hệ quả là sau 5 năm đưa vào sử dụng thì chung cư này vẫn chưa ra sổ được cho khách vì chủ đầu tư không đáp ứng các điều kiện theo quy định. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án này hiện nay thì “mất tích”, đến cả cơ quan chức năng cũng không thể liên hệ được. Ban quản trị đã gửi đơn cầu cứu từ cấp quận lên sở, ngành và UBND TPHCM, thậm chí Văn phòng Chủ tịch Nước nhưng chưa có kết quả.

Rơi vào hoàn cảnh tương tự là cư dân sống tại Chung cư The Star (hay còn được gọi là Chung cư An Gia Star) quận Bình Tân. Các cư dân đang bức xúc yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển An Gia nhanh chóng bàn giao sổ hồng theo hợp đồng cho cư dân.

Theo đó, năm 2015, cư dân ký hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư The Star với Công ty An Gia. Đến ngày 15.4.2017, cư dân có nhận được thư thông báo về việc nhận bàn giao căn hộ và hai bên tiến hành bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, đã hơn 3 năm kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ đến nay, cư dân vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như Công ty An Gia đã hứa trong hợp đồng.

Theo thông cáo báo chí do Công ty An Gia cung cấp, lý giải về lý do chậm trễ chưa hoàn thiện thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân Chung cư The Star, ông Nguyễn Quang Dũng - đại diện Công ty Tân Bình - cho biết, Công ty Tân Bình là Chủ đầu tư Dự án khu dân cư Phường Tân Tạo, quận Bình Tân (bao gồm Chung cư Tân Mai và Chung cư The Star). Năm 2015, Công ty Tân Bình đã chuyển nhượng lại dự án cho Công ty An Gia và trước thời điểm đó đã đóng đầy đủ tiền sử dụng đất cho toàn thể dự án. Tuy nhiên, sau đó cơ quan nhà nước đã ban hành quyết định truy thu thuế, do vậy Công ty Tân Bình mới đi kiến nghị dẫn tới việc chậm thực hiện thỏa thuận với Công ty An Gia và kéo theo việc chưa thể làm sổ hồng cho cư dân.

Về phía Công ty An Gia, ông Nguyễn Trung Tín - Phó Chủ tịch HĐQT, Phó Tổng Giám đốc, cho biết, ngay sau khi thực hiện nhận chuyển nhượng dự án, An Gia rất nôn nóng giải quyết mọi thủ tục pháp lý để hoàn thành nghĩa vụ với cư dân. Đến quý IV/2018, Công ty Tân Bình ký hồ sơ để Công ty An Gia thực hiện với điều kiện Công ty An Gia sẽ chịu mọi chi phí pháp lý và chi phí tiền sử dụng đất bổ sung cho tầng hầm (hơn 1.223m2), mặc dù theo hợp đồng đã ký là trách nhiệm của Công ty Tân Bình.

Công ty An Gia cho rằng, việc kiến nghị của Công ty Tân Bình sẽ làm kéo dài thêm thời gian thực hiện việc cấp sổ hồng cho cư dân, tạo ra nhiều bức xúc không đáng có. Do đó, tháng 9.2019, Công ty An Gia đã đề xuất chịu tất cả chi phí pháp lý cho dự án (chịu đóng tiền truy thu, tiền sử dụng đất bổ sung…) nhưng Công ty Tân Bình không đồng ý và cho biết, đến khoảng đầu tháng 11.2020, Công ty Tân Bình sẽ có kết quả giải quyết cuối cùng.

Theo cư dân chung cư này, họ mua nhà đã 3 năm nay. Vấn đề giữa Công ty An Gia và chủ đầu tư cũ là vấn đề của họ, cư dân chỉ ký hợp đồng với Công ty An Gia. Do vậy họ yêu cầu Công ty An Gia phải có trách nhiệm với việc cấp sổ hồng cho cư dân, chứ không phải “đá bóng” qua lại.

Xử phạt chưa đủ trị bệnh nhờn thuốc

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Nhã - Văn phòng Luật DBS TPHCM - có thể thấy rõ “lỗ hổng” trong công tác quản lý đã khiến cho người dân phải gánh chịu những hậu quả không như mong muốn. Nếu như các cơ quan chức năng làm tròn nhiệm vụ của mình ngay từ khâu giám sát xây dựng, thẩm định dự án trước khi cho phép chủ đầu tư bán cho người dân thì đã không xảy ra nhiều hệ lụy như hiện nay.

“Chính phủ vừa ban hành Nghị định 91 về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai. Theo đó, từ 5.1.2020 chủ đầu tư bị phạt tới 1 tỉ đồng nếu chậm làm sổ đỏ cho người mua nhà. Tuy nhiên, theo tôi đây cũng chưa phải là liều thuốc mạnh. Bởi lẽ quy định vẫn chưa đủ tính răn đe và khó giải quyết triệt để vấn đề hiện nay” - Luật sư Nhã nêu quan điểm.

Theo Luật sư Nhã, mức phạt này chưa tương xứng với hậu quả mà người dân phải gánh chịu và chưa có tính phòng ngừa các chủ đầu tư khác không vi phạm. Cơ quan có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp, chế tài xử lý nghiêm công trình đã xây dựng trái phép mà đang tồn tại.

Phương án cần thiết là đặt ra các khoản ký quỹ của chủ đầu cao hơn nữa và mức xử phạt của pháp luật cần được nâng lên để đảm bảo tính khả thi. Ví dụ với các chủ đầu tư xây sai phép dự án khiến việc cấp sổ hồng cho người dân bị đình lại cần có chế tài thật nặng, tính trực tiếp trên giá trị các sản phẩm mà chủ đầu tư này bán cho khách hàng. Ví dụ, phần xây sai phép chủ đầu tư bán cho khách hàng có giá trị 50 tỉ đồng thì mức phạt 20-30 tỉ đồng mới có thể khiến các chủ đầu tư khác không dám làm bậy.

Về giải pháp tháo gỡ cho các người dân, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho rằng, nếu lỗi không phải do khách hàng thì cơ quan quản lý Nhà nước liên quan phải cấp sổ hồng cho cư dân sống ở dự án đó. Phần còn lại, chủ đầu tư phải bị truy cứu trách nhiệm vì đã hoàn toàn làm trái pháp luật. Không thể cùng một dự án vừa đem thế chấp lại vừa đem đi bán cho khách hàng.

Trước lý lẽ của các ngân hàng rằng nếu vẫn cấp sổ hồng cho cư dân thì ngân hàng không còn tài sản đảm bảo cho khoản vay, ông Châu cho rằng không hợp lý. Bởi ngân hàng khi cho vay phải kiểm tra dự án và giám sát tài sản hình thành trong tương lai chứ không thể thiếu trách nhiệm và cố tình đẩy cái khó cho người dân. Ông kiến nghị các sở, ngành, ngân hàng phải cùng ngồi lại tháo gỡ khó khăn về vấn đề sổ hồng chậm trễ cho người dân.