Khách sạn trăm tỷ được rao bán khắp nơi

Anh An, chủ một khách sạn khu vực số 100 Trần Phú (TP Nha Trang), đang rao bán khách sạn với giá 245 tỷ đồng. Theo người chủ này, việc rao bán là bất đắc dĩ, vì với giá 245 tỷ đồng, anh đã chịu lỗ rất nhiều so với vốn đầu tư bỏ ra.

“Khách sạn tôi cất nóc cuối năm 2020 chuẩn 4 sao, nhưng do dịch ập đến không có khách thuê, trong khi tiền ngân hàng và tiền vay ngoài phải trả lãi. Đến nay thì không gồng thêm được nữa, buộc phải rao bán nếu không sẽ phá sản”, anh An nói.

“Giá trị khách sạn mất khoảng 25% nhưng vẫn khó bán vì ít người bỏ số tiền lớn đầu tư vào khách sạn dịp này, trong khi tình hình dịch bệnh chưa có dấu hiệu dừng lại”, anh An cho biết thêm.

Vào thời điểm hoàng kim của ngành du lịch Khánh Hòa, một khách sạn quy mô 21 tầng với gần 100 phòng có vị trí đẹp có giá không dưới 350 tỷ. Còn hiện tại, giá đã giảm 20-30%, nhưng vẫn khó bán.

Khách sạn tại thành phố du lịch điêu đứng

“Trong hơn nửa năm nay, chúng tôi đã cắt giảm nhân viên từ 60 người xuống còn 20, nhưng vẫn gặp khó. Số nhân viên còn lại chỉ nhận 50-70% lương để duy trì hoạt động. Tình hình dịch không giảm, thị trường du lịch vẫn đóng băng như hiện tại chắc chúng tôi phải tính phương án khác, có thể sẽ phải bán cổ phần để tồn tại”, ông Hòa, chủ một khách sạn trên đường Nguyễn Thiện Thuật bày tỏ.

Theo Sở Du lịch Khánh Hòa, đến tháng 3/2020, số cơ sở lưu trú trên địa bàn là hơn 1.100 cơ sở với gần 50.000 phòng, trong đó khách sạn từ 3 đến 5 sao là 125 cơ sở với gần 24.000 phòng (chiếm gần 45%). Đến nay đã có hơn 100 khách sạn, cơ sở lưu trú trên địa bàn xin tạm ngưng hoạt động.

"Các chủ cơ sở này cho biết họ tạm ngưng hoạt động để giảm chi phí, cắt lỗ và để chờ thị trường du lịch ấm dần lên mới hoạt động trở lại hoặc chờ sang tên đổi chủ", vị lãnh đạo cho hay.

Tại Hạ Long (Quảng Ninh), ghi nhận của Zing dọc tuyến đường Hạ Long thuộc trung tâm khu du lịch Bãi Cháy, không hiếm gặp những khách sạn và nhà hàng treo biển dừng hoạt động. Cá biệt, nhiều khách sạn phải gỡ biển và rao bán nhưng không ai mua.

Anh Ngô Thanh Tùng, chủ khách sạn Halong Smile tại phường Hùng Thắng, TP Hạ Long, cho biết năm 2018 anh vay mượn của gia đình và ngân hàng 18 tỷ để xây dựng khách sạn quy mô 23 phòng. Cuối năm 2019, khách sạn hoàn thành và rơi vào đúng đợt bùng nổ dịch Covid-19 đầu tiên ở trong nước.

“Tôi cứ nghĩ rằng đợt dịch đầu sẽ sớm qua đi để chuẩn bị đón khách vào dịp hè 2020 kéo lại. Nhưng dịch bệnh kéo dài liên tiếp trong 3 năm khiến tôi kiệt quệ tài chính. Đến thời điểm hiện tại tôi buộc phải cho toàn bộ nhân viên nghỉ việc và rao bán khách sạn để trả nợ ngân hàng”, anh Tùng nói.

Theo thống kê của Sở Du lịch Quảng Ninh, dịch Covid-19 làm ảnh hưởng tới gần 13.000 lao động đang làm việc trực tiếp tại các cơ sở lưu trú, khách sạn. Dịch Covid-19 bùng nổ, các khách sạn phải đóng cửa hoặc chỉ duy trì 5 - 7% công suất phòng.

Tại Đà Nẵng, hàng nghìn nhà nghỉ, khách sạn cũng trong tình trạng “đóng băng” nhiều tháng qua. Dọc tuyến đường Phạm Văn Đồng, Hà Bổng (quận Sơn Trà), Hồ Xuân Hương, Võ Nguyên Giáp (quận Ngũ Hành Sơn) cũng đóng cửa vì không có khách.

Trong khi đó, theo khảo sát tại TP.HCM, hàng loạt khách sạn có quy mô từ 50-100 phòng với vị trí tại những con đường sầm uất nhất quận 1 như Phạm Hồng Thái, Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng, Phạm Ngũ Lão, Nguyễn Siêu, Lê Thị Riêng... đang được rao bán gấp với giá 150-800 tỷ đồng.

Đơn cử, khách sạn 4 sao Golden Central Saigon trên đường Lý Tự Trọng với 120 phòng nghỉ cũng đang được rao bán ở mức 980 tỷ đồng. Tương tự, chủ một khách sạn 10 tầng trên mặt tiền đường Đông Du, phường Bến Nghé do cần tiền đáo hạn ngân hàng nên cũng chấp nhận bán cắt lỗ, giảm giá xuống còn 200 tỷ đồng.

Phân khúc khách sạn quy mô dưới 30 phòng cũng được rao bán ồ ạt với mức giá từ khoảng hơn 200 tỷ đồng đổ lại tùy vào vị trí và tình trạng khách sạn.

Theo số liệu của Savills Việt Nam, công suất cho thuê khách sạn tại TP.HCM trong quý II vừa qua chỉ đạt 18%. Các biện pháp giãn cách khiến cho nhu cầu lưu trú khách sạn sụt giảm, 17 dự án khách sạn buộc phải tạm ngưng hoạt động.

Giảm giá bán khách sạn 20-25%

Trao đổi với Zing, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, cho biết nhiều kế hoạch kinh doanh, đầu tư của chủ sở hữu khách sạn trong năm 2021 bị đổ bể do sự bùng phát của đợt dịch Covid-19.

"Hết đợt dịch thứ 3, nhiều chủ khách sạn đều kỳ vọng ngành du lịch sẽ sôi động trở lại, nhất là sau đợt nghỉ lễ 30-4 và 1-5, họ mong chờ khá nhiều vào dịp hè năm nay. Tuy nhiên, đợt dịch lần thứ 4 đã khiến nhiều chủ tài sản buộc phải rao bán sau khi không thể gồng gánh nổi", ông Phan Xuân Cần nói.

Sohovietnam ghi nhận tại TP.HCM, các tài sản khách sạn được giao dịch khá chậm do giá thành cao, giá trị tài sản quá lớn dẫn đến nhóm người mua bị hạn chế. Trong khi đó, các địa phương nổi tiếng về du lịch như Hội An, Nha Trang, Đà Nẵng đã ghi nhận một vài giao dịch thành công.

"Giá bán của toàn thị trường nhìn chung giảm 20-25% so với 2019 - giai đoạn giá cao nhất của thị trường bất động sản khách sạn. Nhiều trường hợp khách sạn có giá dưới 100 tỷ đồng phải giảm đến 30% do buộc phải xử lý tài sản", ông Cần nói thêm.

Đối với những người kinh doanh khách sạn và đồng thời cũng sở hữu tài sản bất động sản, vị chuyên gia này cho biết có hai nhóm chính.

Thứ nhất là các chủ đầu tư lớn hoặc các cá nhân giàu có sở hữu khách sạn không chịu áp lực quá lớn về dòng tiền. Nhóm này hiện nay chủ yếu tạm thời đóng cửa để giảm tối đa chi phí, chỉ trả lương cho các nhân sự cứng và chi phí bảo trì để sẵn sàng quay lại kinh doanh nếu bối cảnh thuận lợi.

Thứ hai là những người vay nợ nhiều để mua và kinh doanh khách sạn. Đây là nhóm chịu nhiều sức ép về tài chính, có nhu cầu bán gấp để thanh lý tài sản.

Theo ông Cần, nhiều khách sạn đang có nhu cầu thanh lý nhưng vẫn có sự "giằng co" giữa người mua và người bán trong các giao dịch.

"Người mua hiện nay có tâm lý rằng ngành du lịch đang gặp khó khăn, họ chỉ tìm kiếm các sản phẩm có vị trí tốt, chất lượng xây dựng tốt. Các khách sạn dưới 100 tỷ đồng có đến 90% khách tìm mua là người Việt Nam.

Ở chiều ngược lại, người bán lại giữ tâm lý dịch sẽ được kiểm soát khi người dân được tiêm vaccine rộng rãi nên muốn chờ đợi, họ không muốn bán nếu giá quá rẻ, trừ khi chịu sức ép quá lớn về tài chính", Chủ tịch Sohovietnam phân tích thêm.

Khách sạn khó bán thanh lý vì giá cao

Trao đổi với Zing, ông Eric A. Baumgartner, sáng lập và CEO của Dome Hospitality, đơn vị chuyên kết nối đầu tư ngành khách sạn, cho biết dựa trên nhu cầu hiện tại từ cả nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước, có 4 tiêu chí chính mà họ đang đề ra.

Thứ nhất, động lực của các nhà đầu tư là họ tin rằng đây là thời điểm thích hợp để sáp nhập các tài sản khách sạn. Tuy nhiên, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài cảm thấy khá sốc với mức giá bán thiếu hợp lý và lợi nhuận rất thấp khi vận hành của khách sạn tại Việt Nam.

Thứ hai, nhà đầu tư đang tìm kiếm các khách sạn tại những thị trường năng động hoặc những điểm đến du lịch tiềm năng. Hải Phòng, Hà Nội, TP.HCM là nhóm được ưu tiên, sau đó tới Quy Nhơn, Đà Lạt...

Thứ ba, phần lớn các khách sạn đang được tìm mua có giá từ 20-100 triệu USD. Một số nhà đầu tư cũng tìm các tài sản lên đến 150-200 triệu USD. Cuối cùng là quy mô của khách sạn, chủ yếu là những khách sạn có hơn 80 phòng.

"Hầu hết khách sạn hiện nay được rao bán đều được định giá quá cao. Có nhiều lý do cho điều đó. Tôi nhận thức rõ thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường đặc biệt", ông Eric A. Baumgartner.

"Tuy nhiên, trong tương lai gần, cuộc khủng hoảng chưa có dấu hiệu kết thúc sẽ chứng minh cho chúng ta thấy liệu thị trường này có còn đặc biệt hay sẽ từng bước phục hồi sau một cuộc khủng hoảng như những gì chúng ta chứng kiến ở nước ngoài", ông Eric A. Baumgartner dự báo.

Bên cạnh đó, vị CEO này cũng cho rằng người bán và người mua cần đánh giá có cái nhìn bao quát về thị trường khu vực chứ không chỉ tập trung vào thị trường Việt Nam.

"Nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư vào Việt Nam nhưng họ cũng có thể rót vốn vào một quốc gia khác nếu ở đó lợi tức đầu tư của họ cao hơn. Người bán cũng nên đặt mình vào vị trí của khách mua nếu họ thực sự muốn thanh lý tài sản của mình", ông Eric A. Baumgartner bình luận.

Ở góc độ người mua, ông cho rằng họ nên cân nhắc kĩ về tầm quan trọng của việc đầu tư vào Việt Nam lúc này. Đồng thời, họ cũng cần có chiến lược đầu tư với thời gian và mục đích rõ ràng trước khi đưa ra quyết định.