Hàng nghìn hộ dân bị 'treo' quyền tách thửa đất

Từ sau khi Quyết định 60 về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND TP.HCM có hiệu lực (ban hành ngày 5/12/2017, có hiệu lực ngày 1/1/2018), ghi nhận từ các quận, huyện cho thấy số lượng hồ sơ được giải quyết tách thửa rất hạn chế do một số quy định của quyết định này đã làm khó người dân.

Trong buổi tọa đàm "Tháo treo cho đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới" diễn ra sáng 13/10, nhiều người dân tại TP.HCM đã có cơ hội được trực tiếp bày tỏ bức xúc, khó khăn của mình trong việc tách thửa những lô đất thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, hiện hữu chỉnh trang, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng... với đại diện các cơ quan quản lý Nhà nước trên địa bàn thành phố.

Xây nhà không phép vì Quyết định 60

Phát biểu tại buổi tọa đàm, Luật sư Nguyễn Văn Tâm, Trưởng văn phòng Luật sư Tâm Pháp Quyền cho biết trong suốt 3 năm qua, văn phòng luật của ông đã có nhiều văn bản gửi Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp, UBND TP.HCM nêu nhiều bất cập của QĐ 60.

Cụ thể, về mặt pháp lý, văn bản do cấp TP ban hành phải dựa vào các văn bản cao hơn, đã ban hành trước đó là Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ, nhưng QĐ 60 ban hành quy định cho nhiều loại đất không được nêu trong Luật và Nghị định này.

UBND cấp tỉnh được quyền quy định hạn mức, diện tích tối thiểu khi tiến hành tách thửa nhưng QĐ 60 của TP.HCM không chỉ quy định hạn mức tối thiểu mà còn "cho luôn" các quyền được tách loại đất này, loại đất khác.

Theo đó, văn bản này đã vi phạm Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Hơn nữa, QĐ 60 phân ra rất nhiều loại đất dựa theo các đồ án quy hoạch đã được lập từ lâu nên không còn phù hợp với các quy định pháp luật mới ban hành sau này.

Trong khi đó, khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì dù là đất dân cư xây dựng mới hay dân cư xây dựng mới chỉnh trang... đều thực hiện nghĩa vụ tài chính như nhau. Như vậy, về cơ bản các loại đất mà QĐ 60 ban hành cũng chỉ là 1 loại đất dân cư đô thị hoặc dân cư nông thôn.

"Trong QĐ 60 cũng có nói trường hợp xây dựng mới được tách thửa sau 3 năm trở lên kể từ ngày rà soát quy hoạch. Nhưng cơ quan nào rà soát, thời điểm rà soát là khi nào thì không định rõ, chỉ rõ được. Hầu hết địa phương không thực hiện việc rà soát quy hoạch vì khối lượng quá lớn, có làm thì cũng mất rất nhiều thời gian. Do đó, quy định như vậy không khác gì một cách thách đố", ông Tâm nói.

Vị luật sư này cũng dẫn câu chuyện của chính bản thân sở hữu 1 khu đất khoảng 500 m2, xung quanh là khu dân cư tự phát, kế bên có dự án bất động sản muốn tách thửa cho dễ bán, làm hạ tầng, đóng góp cho Nhà nước nhưng vì đất thuộc quy hoạch khu dân cư quy hoạch mới nên không tách được, trong khi khu dân cư tự phát kế bên người dân tự xây nhà, chủ đất tự bán giấy tay...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá QĐ 60 đã góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu núp bóng chủ đất” để phân lô bán nền trái phép. Song, do có một số quy định chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, như quy định không cho tách thửa “đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp”, đã làm ách tắc hoạt động tách thửa đất trên địa bàn thành phố, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong hơn 2 năm qua.

"Hàng ngàn người khốn khổ vì quy định này. Việc áp dụng quy định không phù hợp nếu một nền nhà có 80 - 100 m2 mà chỉ cho phép xây dựng 50% thì sao nói là đảm bảo quyền lợi của người dân", ông Châu nói.

14.000 ha đất "treo" vì quy hoạch

Báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch Kiến trúc, toàn thành phố có hơn 14.000 ha đất nằm trong quy hoạch “đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới”. Với quy mô diện tích 2 loại đất nêu trên, có thể hàng nghìn cá nhân, hộ gia đình không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu trong thời gian qua.

Chia sẻ về tình trạng bất cập trên địa bàn, ông Nguyễn Văn Tài, Phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, cho biết trong những năm qua, công tác quản lý đất đai xây dựng có nhiều vấn đề. Huyện Bình Chánh hiện có 1.800 ha đất quy hoạch xây dựng mới và khoảng 50 ha đất hỗn hợp mà trong phạm vi điều chỉnh của Quyết định 60 là chưa được tách thửa.

Đáng nói, Bình Chánh được quy hoạch đất ở chỉ chiếm 25%, tương đương khoảng 6.500/25.000 ha tự nhiên của huyện. Đây là tỷ lệ còn thấp trong khi tốc tộ gia tăng dân số trên 3,5%/năm, tương đương trên 30.000 người/năm. Với dân số 750.000 người nên chỉ tiêu đất ở như vậy không đáp ứng được cho người dân Bình Chánh. Bên cạnh đó, quy hoạch để tạo nguồn đất ở cho người dân còn chậm, do hạ tầng kỹ thuật, nguồn lực... của huyện ngoại thành còn hạn chế.

Trả lời về vấn đề này, ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng quản lý thực hiện quy hoạch, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, cho biết việc rà soát quy hoạch cần được thực hiện thường xuyên, định kỳ.

Ông Phong nhấn mạnh QĐ 60 ra đời và quan điểm của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM xuyên suốt là không hạn chế tách thửa nếu đất có quy hoạch chức năng là đất ở.

Tuy nhiên, quy hoạch đã lập rất lâu và trước đó chưa quy hoạch đầy đủ. Đất dân cư xây dựng mới nhằm để cho các nhà đầu tư nhìn bản đồ tổng thể có thể thấy được và phân kỳ đầu tư thực hiện chứ không phải hạn chế quyền lợi của người dân. Vậy để giải quyết bài toán giữa nhà lập quy hoạch, nhà quản lý và quyền lợi của người dân, nên đề xuất, hiến kế ra giải pháp cho nhà quản lý.