Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Lo sàn trở thành ‘ông vua’, nắm đặc quyền đặc lợi?

Liên quan đến dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có quy định mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới giao dịch bất động sản, ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty TNHH xây dựng - thương mại Lê Thành, cho rằng dự thảo luật không nên quy định mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn.

Theo ông Nghĩa, nên để các doanh nghiệp tự quyết định hình thức phân phối sản phẩm, doanh nghiệp có thể bán qua sàn hoặc nếu tự chủ, có năng lực sẽ tự phân phối sản phẩm của mình.

"Đưa hết qua sàn thì chẳng khác nào mang lợi ích nhóm cho sàn, ngồi không hưởng % trong khi lại chẳng bỏ đồng vốn nào", ông Nghĩa nói.

Theo ông Nghĩa, bản thân các sàn hiện nay năng lực cũng "tào lao" khi có những doanh nghiệp chỉ bỏ ra số vốn nhỏ, chừng 1-2 tỉ đồng, thậm chí thuê mướn văn phòng làm sàn giao dịch và chẳng có tài sản. Trong khi đó, chủ đầu tư làm dự án bỏ ra cả ngàn tỉ đồng, chứng minh năng lực, vốn nhưng bây giờ bắt buộc phải bán sản phẩm do mình phát triển qua sàn "thì vô lý quá".

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi khi đưa ra công luận góp ý đã có những thay đổi so với dự thảo mà ông đã được tiếp cận, góp ý trước đây.

Theo ông Châu, việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch trước đây đã được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, do không đồng bộ, phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư nên Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định này.

Ông Châu cho biết các nước không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại các nước phát triển, tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua "văn phòng môi giới" một cách tự nguyện. Đồng thời, người làm môi giới bất động sản phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới.

Còn tại Việt Nam, dù có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu "cò đất cò nhà".

"Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có mã số người môi giới nên trong thời gian qua, giới đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, giá nhà trên thị trường bất động sản", ông Châu nói.

Theo ông Châu, vấn đề mấu chốt là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản, đó là vai trò cầu nối bên bán với bên mua. Do đó, nếu quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, sàn giao dịch từ thân phận của một người "làm thuê" sẽ trở thành "ông vua" của thị trường bất động sản do sàn giao dịch được trao cho các quyền và lợi thế có tính đặc quyền, đặc lợi.

"Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch là không hợp lý vì dẫn đến việc sàn giao dịch được "đặc lợi" khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỉ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỉ đồng mỗi năm", ông Châu nói.

2 phương án mua bán bất động sản phải qua sàn

Trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, tại điều 60 có quy định "các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản".

Với phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Còn đối với phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Phải đáp ứng nhu cầu thực tiễn, phù hợp với người dân

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Trương Anh Tuấn, trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết xét về chủ trương, trong dự thảo của luật việc quy định phải thông qua sàn giao dịch là phù hợp với nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, phù hợp với việc công khai, minh bạch thông tin về giao dịch bất động sản.

Theo ông Tuấn, việc thể chế hóa vào quy định pháp luật là điều cần thiết, tuy nhiên khi thể chế hóa phải đáp ứng với yêu cầu thực tiễn, phù hợp với người dân.

"Hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau về nội dung chi tiết những giao dịch nào cần buộc phải thông qua sàn giao dịch. Do đó, ban soạn thảo nên lắng nghe ý kiến nhiều chiều để tiếp tục thể chế hóa vào quy định pháp luật cho phù hợp", ông Tuấn nói.