Đấu giá 2,4 tỷ/m2: Chuyện cá biệt gây áp lực chung cho thị trường

Lợi dụng đẩy giá “tát nước theo mưa”

Phản ứng trước mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 đất Thủ Thiêm vừa đấu giá thành công, lãnh đạo một đơn vị BĐS lớn tại TP.HCM khẳng định, đây chỉ là trường hợp cá biệt trong đấu giá. Chắc chắn mức giá đưa ra và thắng đấu giá không thể đại diện cho giá trị chung của mặt bằng thị trường BĐS ở khu vực Thủ Thiêm. Cần nhìn nhận là trường hợp đơn lẻ và tách câu chuyện này ra khỏi thông tin thị trường để không tác động tới tâm lý chung. Bởi, khi xác lập giá trị một BĐS phải nhìn tổng thể chung của thị trường chứ không phải vì một trường hợp cá biệt để định giá các BĐS khác.

Tuy nhiên, doanh nhân này bày tỏ nỗi lo lắng có thật, rõ ràng phiên đấu giá xác lập mặt bằng giá mà tất cả người trong nghề đều xác nhận đây là mức giá quá cao so với mặt bằng của thị trường khu vực. Điều này vô hình chung tạo áp lực về giá theo chiều hướng tăng leo thang.

Ở Thủ Thiêm nói riêng và tại khu Đông của TP mức giá trên chắc chắn gây tác động tới các phiên đấu giá về sau vì ít nhất nó sẽ được đưa vào tham khảo, so sánh và cân tính. Các nhà đầu tư sẽ bối rối khi tham gia đấu giá các lô đất khác tại khu vực, khó bỏ giá cũng như xác định hiệu quả cuối cùng. Mức giá cá biệt này có thể tạo “nhiễu” thông tin.

Ngoài ra, kết quả phiên đấu giá cũng ảnh hưởng tới các dự án đang triển khai bằng việc xác lập một mức giá tham chiếu cho việc định giá mặt bằng chung ở Thủ Thiêm và khu Đông. Từ đó, ảnh hưởng tới thị trường BĐS, kéo theo một loạt vấn đề liên quan đáng lo ngại.

Cũng theo đại diện DN, ở góc độ liên quan đến phát triển bền vững của thị trường, không chỉ phía đơn vị kinh doanh mà cơ quan quản lý nhà nước nên có nhận định hoặc sớm ra được các thông tin định hướng minh bạch hơn. Rằng, đây là trường hợp cá biệt chứ không đại diện mặt bằng giá chung, tránh tác động đến các yếu tố khác của thị trường BĐS và để những dự án đang triển khai được an tâm thực hiện.

Nhưng cũng không thể tránh những trường hợp, các đơn vị kinh doanh lấy đây là lý do để “tát nước theo mưa”, đẩy giá, làm cả thị trường biến động. Đấu giá một món đồ cổ, người mua sở hữu hẳn theo sở thích là khác. Nhưng khi đấu giá một lô đất ngoài việc thu tiền về cho ngân sách thì các thông tin từ đấu giá sẽ ảnh hưởng tới những giá trị BĐS xung quanh và thị trường nói chung.

Giá đột biến, bình ổn nhà đất ra sao?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lo ngại, mức giá đất 2,4 tỷ đồng/m2 (tăng gấp 8 lần so với giá chào bán ban đầu) sẽ khiến giá BĐS hạng sang và siêu sang thiết lập mặt bằng giá mới, leo thang. Đồng thời, từ một sự vụ sẽ tác động tiêu cực đến việc giá đất tăng cao, khiến kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM bị đe dọa.

Lo ngại trên không phải không có cơ sở khi số liệu dẫn chứng, giá nhà đất tại khu vực Quận 2 (cũ) trước nay đã luôn “nóng”. Theo báo cáo Quý III năm 2021 của batdongsan, bất chấp ảnh hưởng của dịch Covid-19, loại hình nhà riêng, nhà mặt phố khu vực vẫn ở mức tăng cao (tăng 13-15%). Còn số liệu từ Chợ Tốt Nhà cho thấy, trong tháng 8, giá rao bán nhà liền thổ tại đây tăng 8,3%. Do đó, nếu không sớm có động thái trấn an thị trường, sóng tăng giá đất lan truyền tại khu vực sẽ một lần nữa tạo cơn “sốt”.

Nhìn từ góc độ tâm lý kỳ vọng của thị trường, chuyên kinh tế Nguyễn Hoàng Dũng nhận định, khi có thông tin một lô đất được bán ra với mức giá quá khủng sẽ tạo cớ để có quy hoạch sẽ kỳ vọng lớn khi thỏa thuận về mức giá đền bù khi so sánh chênh lệch với giá bán ra. Dẫu biết rằng, mảnh đất sau khi được quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ có mức giá khác nhưng ở thời điểm thu hồi đất, thông tin tiền “tỷ/m2” khiến nảy sinh tâm lý so bì, kỳ vọng tăng giá đến bù, rất có thể sẽ liên quan tới chậm giải phóng mặt bằng, dự án bị chây ì từ năm này qua năm khác. Đây không phải câu chuyện mới. Bế tắc của nhiều dự án liên quan đến đền bù là câu trả lời thực tế.

Trước đó, ngày 10/12, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất 3-12 (10.060 m2) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng (gấp 8,3 lần giá khởi điểm). Đây là thông tin gây xôn xao thị trường BĐS những ngày qua. Riêng việc huy động 1 tỷ USD để thanh toán cũng đang là 1 vấn đề đặt ra và nếu huy động thành công cũng là 1 câu chuyện cá biệt về dòng tiền.

Chiểu theo quy chế đấu giá tài sản, kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải thanh toán (hình thức chuyển khoản) 50% số tiền mua tài sản cho NSNN theo thông báo. Trong hạn 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá thanh toán đủ số tiền còn lại.

Do vậy, thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh phải nộp 50% số tiền trúng đấu giá, tương đương 12.250 tỷ đồng sau 30 ngày (tức khoảng ngày 10/1/2022). Trong khi đó, theo báo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội vào thời điểm tháng 4/2020, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt có vốn chủ sở hữu là 1.902 tỷ đồng; hệ số nợ/vốn chủ sở hữu là 3,4 và lợi nhuận sau thuế là 271 tỷ đồng.