Đại gia bất động sản cũng lao đao vì nợ: Cảnh báo gì?

Những khoản nợ trăm tỷ, nghìn tỷ đồng được rao bán

Mới đây, Agribank Mỹ Đình, Hà Nội thông báo đấu giá toàn bộ khoản nợ hơn 312 tỷ đồng của Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm, doanh nghiệp có tiếng tại Quảng Ninh, trong đó nợ gốc hơn 122 tỷ đồng, nợ lãi hơn 190 tỷ đồng. Xuân Lãm là tập đoàn hoạt động đa ngành, từng được giao làm chủ đầu tư 3 dự án đô thị quy mô từ 11 đến hơn 37 ha tại Quảng Ninh. Hiện UBND tỉnh Quảng Niinh đã quyết định chấm dứt hoạt động đầu tư của công ty với 1 dự án và đang thanh tra 2 dự án còn lại.

Trước đó, BIDV Phú Tài, TPHCM, cũng thông báo đấu giá khoản nợ hơn 1.035 tỷ đồng của Công ty CP Tập đoàn Khải Vy, doanh nghiệp gỗ sau lấn sân bất động sản với loạt dự án lớn. Giá khởi điểm khoản nợ là gần 755 tỷ đồng, thấp hơn 280 tỷ đồng so với giá khởi điểm được công bố trong lần thông báo đầu tiên ngày 7/6.

Đầu tháng 5, Sacombank và Công ty Đấu giá Hợp danh Toàn cầu Group cũng vừa rao bán đấu giá khoản nợ của loạt 5 khách hàng gồm Công ty TNHH Thương mại Đầu tư Bất động sản Quang Vinh, Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Nam Đô Long, bà Liêng Thị Thảo, ông Liêng Thành Liêm và bà Đàm Kim Phụng. Tổng nghĩa vụ của các khoản nợ tính đến đầu tháng 4 là hơn 2.400 tỷ đồng, trong đó có 930 tỷ đồng vốn vay và còn lại là lãi tồn đọng. Giá khởi điểm của khoản nợ bán đấu giá là 2.393 tỷ đồng.

Gần đây, không ít nhà băng cũng rao bán, đấu giá các khoản nợ liên quan đến bất động sản.

Rủi ro với đòn bẩy tài chính

Theo ông Phan Công Chánh - Tổng Giám đốc Phú Vinh Group, bản chất của bất động sản là ngành kinh doanh nặng vốn và các doanh nghiệp Việt Nam thường sử dụng đòn bẩy tín dụng khá lớn. Trong khi quá trình từ khi triển khai dự án đến khi ghi nhận doanh thu thường kéo dài do quy trình thủ tục pháp lý. Nếu không tính toán đúng, phần nợ ngân hàng có thể "nuốt" luôn tài sản.

Chẳng hạn, với dự án có giá trị khoảng 1.000 tỷ đồng kéo dài 5 năm, trong đó, doanh nghiệp sử dụng đến 500 tỷ đồng từ vốn vay ngân hàng. Với lãi suất khoảng 10%/năm thì phần lãi vay đã lên đến hơn 300 tỷ đồng sau 5 năm. Nếu lúc này vẫn chưa bán được hàng để thu tiền về, khả năng doanh nghiệp mất tài sản khá lớn.

Giai đoạn hiện tại, tiến độ triển khai dự án còn bị ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19. Sau 2 năm chống chịu dịch bệnh, ông Chánh cho biết, không ít doanh nghiệp đã thiếu hụt dòng tiền, do nguồn thu bị "đứt" hoặc thu không đủ chi.

Không chỉ vay ngân hàng, không ít đơn vị còn chuyển sang phương án phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Báo cáo của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI cho thấy tính đến cuối quý II, doanh nghiệp bất động sản đang giữ vị trí quán quân về phát hành trái phiếu, với giá trị khoảng 92.300 tỷ đồng, tương đương 44,2% tổng lượng trái phiếu phát hành trên toàn thị trường.

"Rõ ràng là nợ càng tăng thì bài toán rủi ro của doanh nghiệp càng lớn. Tôi nghĩ đã đến lúc gióng lên hồi chuông cảnh báo khi các ngân hàng rao bán rất nhiều tài sản để thu hồi nợ", ông Chánh phân tích.

Một tín hiệu đáng lo ngại khác mà chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn thấy trong bối cảnh hiện tại là một số "đại gia" bất động sản vỡ nợ hoặc phải vay mượn tiền từ "tín dụng đen". Diễn biến này tương tự giai đoạn 2011-2012, dẫn đến đợt khủng hoảng mạnh về giá bất động sản năm 2013.

"Câu hỏi đặt ra là vì sao những đại gia này rất giỏi về đầu tư và có quan hệ tốt với ngân hàng nhưng phải vay bên ngoài và chịu lãi suất cao. Tôi nghĩ, lý do có thể là bất động sản của họ đang bị "đứng", khai thác thua lỗ hoặc không "thoát" hàng được trong khi đã nợ ngân hàng rất lớn rồi", ông Hiển nhận định.

Theo ông, đổ vỡ hàng loạt có thể có nguyên nhân từ điểm khác biệt trong lựa chọn kênh đầu tư của giới trung lưu, khá giả tại Việt Nam. Nếu như giới nhà giàu Mỹ thường có tài sản phân tán trong nhiều kênh đầu tư như chứng khoán, trái phiếu chính phủ, bất động sản… thì 80-90% tài sản của một người giàu Việt Nam thường tập trung ở kênh địa ốc. Ngay cả các chủ doanh nghiệp sản xuất hay kinh doanh nhà hàng, khách sạn cũng thường chọn nhà đất làm kênh tích trữ tài sản, sau khi có lời từ hoạt động kinh doanh.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư trong nước thường dùng đòn bẩy tài chính tỷ lệ khá lớn. Ví dụ, trong khối tổng tài sản trị giá 150 tỷ đồng của một nhà đầu tư thường có khoảng 50-60 tỷ đồng là vốn vay. Tỷ lệ này có thể an toàn trong bối cảnh bình thường khi bất động sản có khả năng khai thác cho thuê hoặc bán lại sinh lợi tốt. Song trong bối cảnh đại dịch lần thứ 4 hiện nay, nguồn thu từ sản xuất, kinh doanh dịch vụ của nhà đầu tư là chủ doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Dòng tiền trả lãi vay bị "đứt" dẫn đến việc họ bị ngân hàng siết nợ hoặc phải tìm đến tín dụng "đen".