Có 500 triệu đồng, vay thêm mua nhà trả góp hay gửi tiết kiệm rồi… ở nhà thuê?

Chị Ngọc Thanh (ngụ TP Thủ Đức, TP HCM) băn khoăn chị đang có khoản tiền tiết kiệm vài trăm triệu đồng nhưng chưa biết nên quyết tâm vay mượn thêm để mua miếng đất để dành, mua chung cư trả góp hay tiếp tục gửi tiết kiệm trong bối cảnh lãi suất giảm nhanh như hiện nay?

Cụ thể, nếu có 500 triệu tiền nhàn rỗi, nhà đầu tư có thể tham gia thị trường bất động sản bằng cách nào? Nếu mua chung cư trả góp, vay thêm ngân hàng với thu nhập 1 tháng khoảng 30 triệu đồng thì có thể mua chung cư tối đa bao nhiêu tiền? Bài toán tài chính cần lưu ý là gì?

Bà Trang Lê, Giám đốc Cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam (Head of Research & Consulting, JLL Vietnam) trả lời: Đối với kênh đầu tư bất động sản là chung cư, nếu dùng nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại, số tiền người mua nhà có thể vay tối đa khi mua và thế chấp bằng chính nhà đó thông thường khoảng 70% giá trị hợp đồng mua bán trong khoảng thời gian là 20 năm.

Với việc sử dụng phương án vay, để bảo đảm cân bằng tài chính với các chi phí cho những nhu cầu cơ bản khác, người mua chỉ nên dành tối đa 30% tổng thu nhập hằng tháng cho các nhu cầu về nhà ở. Vì vậy, với 500 triệu đồng tiền nhàn rỗi, thu nhập trung bình đạt khoảng 30 triệu đồng và sử dụng đòn bẩy, ngân sách mua nhà tối đa có thể cân nhắc rơi vào khoảng 1 – 1,2 tỉ đồng.

Với phương án đầu tư này, một số điểm lưu ý mà người mua/nhà đầu tư cần cân nhắc. Về nguồn cung: Hiện tại, một phần do nguồn cung hạn chế, một phần do các dự án chào bán chủ yếu trong phân khúc cao cấp, khiến mặt bằng giá tăng cao, lệch pha ngày càng rõ nét so với thu nhập và khả năng chi trả của người dân. Số lượng nhà ở tại phân khúc cao cấp dẫn dắt thị trường trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình còn thiếu trầm trọng. Do đó, với mức ngân sách đã đề cập, người mua chỉ có thể lựa chọn các dự án nhà ở thứ cấp tại các khu vực ngoại ô thành phố hoặc phải di chuyển đến các dự án ở các thành phố vệ tinh xung quanh khu vực TP HCM.Về nguồn cầu, thông thường nhu cầu mua nhà tập trung chủ yếu là để ở hoặc đầu tư (mua bán chênh lệch giá hoặc cho thuê lại). Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, lãi suất và lạm phát ở mức cao đang có tác động lên thị trường khiến nhu cầu mua trở nên trầm lắng. Dù vậy, theo quan sát nhu cầu ở thực vẫn đang rất lớn, đặc biệt là trong phân khúc bình dân, trung cấp.... Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, người mua nhà đang trong tâm lý chờ đợi thị trường sẽ có các dòng sản phẩm "ngộp" khi người mua trước không còn khả năng chi trả cho các khoản vay, đợt đóng tiền sắp tới và cần sang tay để thoát hàng. Tâm lý gom hàng giá rẻ, ‘ngộp’ sẽ khiến nhà đầu tư dễ dàng rơi vào bẫy của những thông tin quảng cáo giá ảo trên thị trường.

Về chất lượng dự án, trong bối cảnh pháp lý thắt chặt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, những dự án được phát triển từ các chủ đầu tư có danh tiếng tốt, có quy hoạch xây dựng bài bản, pháp lý rõ ràng hoàn chỉnh, sẵn sàng bàn giao tại mức giá hợp lý sẽ là sản phẩm nên ưu tiên lựa chọn trong thời điểm này. Đặc biệt, việc pháp lý dự án minh bạch rõ ràng và mua trực tiếp từ chủ đầu tư uy tín liên kết với ngân hàng sẽ giúp người mua nhà dễ dàng được hưởng các ưu đãi về hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán. Qua đó tiết kiệm các khoản chi phí tài chính so với việc vay mua cá nhân các dự án nhà ở thứ cấp đã cũ, chất lượng xây dựng sụt giảm.

Ngoài ra, các yếu tố liên quan đến vị trí dự án thuận lợi, hệ thống tiện ích và cảnh quan hiện đại tạo lập các khu đô thị ở thành phố vệ tinh đáp ứng được nhu cầu thực của cư dân sẽ thu hút sự quan tâm của cả khách hàng đầu tư lẫn khách mua ở thực. Điều này sẽ tạo cơ hội tốt để tài sản được cho thuê, kinh doanh tạo ra dòng tiền.