Chủ đầu tư ôm trọn quyền sử dụng đất khi chung cư bị 'khai tử'?

Theo đề xuất trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm.

Nghĩa là sau thời hạn này, người mua căn hộ chấm dứt quyền sở hữu tài sản trên đất. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ.

Đây là một trong những quan điểm của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam, khi nhận định về đề cương sửa đổi luật Nhà ở.

Ngay từ khi được công bố, đề xuất trên đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của người dân và thị trường bất động sản bởi những vướng mắc chưa có lời giải rõ ràng.

Trong đề xuất của Bộ Xây dựng, có 2 phương án được đưa ra là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50-70 năm.

Lý do đưa ra đề xuất này là theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Bình luận về vấn đề cấp sổ hồng có thời hạn 50-70 năm cho căn hộ để ở, ông Sử Ngọc Khương cho biết ở góc độ xây dựng theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định Bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50 năm đến 100 năm, bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến 50 năm, bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm.

Sở dĩ có những cấp bậc này bởi nó liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi niên hạn sử dụng quá lâu, ảnh hưởng đến an toàn của người dân và vấn đề chỉnh trang đô thị.

Theo ông, có hai vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.

Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

“Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Trong khi đó quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ xử lý như thế nào vẫn chưa rõ.

Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài” - ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho biết có hai bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50–100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới.

"Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này. Đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không" - ông Khương nói.