Chi nghìn tỷ giữa đại dịch, đại gia mạnh tay gom đất

Đại gia nội chiếm ưu thế

Làn sóng M&A dự án giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước có những diễn biến đáng chú ý trong đại dịch. Những thương vụ M&A đáng chú ý trong quý 2/2021 là: CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower; Tập đoàn Ô tô Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam; hợp tác giữa Becamex IDC và Central Retail Vietnam phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương.

Masterise Homes - thành viên của Masterise Group - nhận chuyển nhượng hai lô đất có tổng diện tích khoảng 7,1 ha tại dự án Vinhomes Grand Park (quận 9) từ một công ty con của Vinhomes. Tại thị trường phía Bắc, DN này mua lại 6 toà căn hộ trong Vinhomes Ocean Park Gia Lâm và phát triển thành dự án Masteri Waterfront. Ngoài ra, Masterise Homes cũng đang triển khai dự án Masteri West Heights nằm trong đại đô thị Vinhomes Smart City Tây Mỗ.

Novaland - một đại gia nổi danh với hàng loạt thương vụ M&A - cũng đang đẩy mạnh hoạt động thâu tóm hàng trăm héc ta đất tại nhiều địa phương. DN này vẫn tiếp tục tìm kiếm các quỹ đất ở Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Lâm Đồng, Phan Thiết... để phát triển khu đô thị và bất động sản du lịch.

Tập đoàn An Gia tuyên bố chiến lược M&A như một định hướng xây dựng quỹ đất. Tại ĐHĐCĐ năm 2021, lãnh đạo An Gia cho biết, trong năm 2021 DN sẽ hoàn tất quá trình đám phán mua thêm 30-50ha quỹ đất thấp tầng để phát triển dự án.

Thời gian qua, các thương vụ M&A thành công về số lượng là giữa các nhà đầu tư trong nước, tiếp đến là các nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện và hoạt động tại thị trường Việt Nam.

M&A dự án từ các nhà đầu tư nước ngoài không nhiều bởi không dễ để một dự án có thể thoả mãn các yêu cầu của họ. Tuy nhiên, xét về giá trị giao dịch thì các thương vụ M&A có giá trị dẫn đầu lại nằm ở các thương vụ thâu tóm thực hiện bởi các nhà đầu tư quốc tế.

Nhìn chung, các hoạt động M&A trong hơn một năm vừa qua có xu hướng chậm lại. Lý do chủ yếu nhìn từ góc độ bên Bán là nửa cuối 2020 và nửa đầu 2021, giá bất động sản tại Việt Nam không hề giảm, cùng với chính sách nởi lỏng tiền tệ khiến nhiều "ông chủ" kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở mức rất cao.

Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua không lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư thời điểm này, với tâm lý chung là “chờ đợi rồi hành động”. Vì nhiều lý do, tiến độ hoàn thành pháp lý của các dự án cũng chậm hơn so với dự kiến.

Một lý do khác là nhiều chủ đầu tư mong muốn chuyển nhượng dự án, tuy nhiên lại không có cơ hội tiếp cận trực tiếp với các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Hoặc hai bên Mua và Bán chưa tìm được tiếng nói chung. Vì vậy, rất cần những tổ chức tư vấn M&A chuyên nghiệp, hiểu biết thị trường địa phương, có mạng lưới kết nối với nhà đầu tư toàn cầu, đồng thời có dịch vụ tư vấn trọn gói để hỗ trợ giao dịch thành công với chi phí thấp nhất.

Trước đây, nhu cầu M&A dự án diễn ra nhiều ở các khu vực quận trung tâm hoặc tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, quỹ đất tại các khu vực này ngày càng khan hiếm, giá giao dịch quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả. Do đó, nhu cầu và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận.

Chớp thời cơ

Theo Tổng giám đốc Hưng Vượng Holdings, ông Phạm Việt Anh, chính trong lúc thị trường khó khăn, một số nhà đầu tư bất động sản lo lắng và chuyển sang trạng thái phòng bị, nhìn ngó thị trường thì doanh nghiệp lại có cơ hội mua dự án. Lý giải về điều này, ông Việt Anh cho rằng, biến động thị trường hiện nay chỉ là ngắn hạn. Nếu quan sát các đợt dịch trước ở Việt Nam, cũng như thống kê các nước trên thế giới thì giá bất động sản sau dịch đều tăng.

Theo dữ liệu của Savills Hong Kong, Việt Nam vẫn là địa điểm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Theo Bộ KH-ĐT, 6 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 15,27 tỷ USD. Cụ thể, vốn FDI đăng ký mới của 804 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư đạt 9,55 tỷ USD, vốn điều chỉnh đạt 4,12 tỷ USD và vốn góp, mua cổ phần đạt 1,61 tỷ USD.

Trong điều kiện dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, Việt Nam là nước duy nhất được nâng hạng đánh giá tích cực bởi cả ba tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế Moody’s, S&P và Fitch. Các nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore cũng tìm đến các thị trường mới nổi hoặc những thị trường cận biên như Việt Nam để tìm kiếm lợi nhuận.

Bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội nhận định, M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã phát triển mạnh trong vài năm trở lại đây. Trước đây, các nhà phát triển bất động sản trong nước có xu hướng tự xin cấp phép và thực hiện dự án; các thương vụ M&A chủ yếu thuộc về nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm lại từ các nhà phát triển dự án trong nước.

Bà Lan cho hay, nhà ở đô thị là phân khúc nhận được đơn đặt hàng nhiều nhất từ các nhà đầu tư. Với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao đi kèm sự tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu, đây vẫn là phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận và tiềm năng nhất.

Nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistic cũng tăng nhanh trong 1,5 năm trở lại đây. Nhờ việc Việt Nam đã tham gia các Hiệp định Thương mại tự do, nhiều doanh nghiệp khổng lồ trong nhiều lĩnh vực đã chọn Việt Nam là điểm đến.

Thêm vào đó là các loại bất động sản đã vận hành gồm: các tòa văn phòng, căn hộ cho thuê có vị trí đẹp, tình trạng vận hành bảo dưỡng tốt, thời gian sử dụng đất còn dài.

“Nhìn dài hạn, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài mới, chưa có hoạt động tại Việt Nam vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến thị trường bất động sản. Thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động”, bà Lan nhận định.