Cần đổi mới giá bồi thường thu hồi đất theo nguyên tắc thị trường

Thiếu quy định về chủ sở hữu toàn dân

Sáng 8.10, Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức hội nghị Hội nghị giám sát, xem xét những bất cập và kiến nghị sửa đổi luật Đất đai năm 2013.

Báo cáo Kết quả giám sát và kiến nghị sửa đổi luật Đất đai 2013 của Ban Thường trực Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam do Phó chủ tịch Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Ngô Sách Thực trình bày tại hội nghị chỉ ra 6 nội dung lớn còn bất cập trong luật Đất đai 2013.

Cụ thể gồm: các quy định chưa tương thích với Hiến pháp và các đạo luật liên quan; bất cập trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về giao, cho thuê đất và tài chính đất đai; quy định thu hồi, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai; quy định quyền sử dụng đất của cộng đồng dân tộc thiểu số và bất cập trong tham vấn người dân trong lĩnh vực đất đai.

Theo ông Ngô Sách Thực, Ban Thường trực Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai “là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”; song đạo luật này chỉ quy định về quyền và trách nhiệm của nhà nước mà không quy định về chủ sở hữu toàn dân.

Từ đó, Ban Thường trực Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam kiến nghị cần phải bổ sung các quy định về quyền của chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai trong luật Đất đai đảm bảo sự tương thích với Hiến pháp.

Đồng thời, quy định rõ vai trò của nhà nước ở cả 3 tư cách: đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; người thực hiện chức năng thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước đồng thời là người sử dụng đất với cơ chế cụ thể.

Làm rõ khái niệm “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội"

Ông Thực cũng chỉ rõ nhiều quy định "thiếu thống nhất, mâu thuẫn" giữa luật Đất đai với các đạo luật liên quan như bộ luật Dân sự 2015, luật Đầu tư năm 2020, luật Nhà ở năm 2014 và luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Chẳng hạn như quy định về việc cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở; hay việc thu hồi đất đai để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Từ đó, Ban Thường trực Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đề nghị cần phải định nghĩa rõ khái niệm “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, giúp xác định đúng các trường hợp áp dụng theo cơ chế này.

"Trong đó cần bảo đảm yếu tố thu hồi đất thật sự cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng", ông Thực nêu.

Bên cạnh đó, khi liệt kê danh sách các trường hợp thu hồi đất theo mục đích đặt ra, cần giải thích rõ các khái niệm trong danh sách đó, nhằm bảo đảm hiểu đúng và thống nhất, giúp phân loại chính xác các dự án phát triển kinh tế - xã hội cho mục đích quốc gia, công cộng.

"Cần loại bỏ các dự án kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư ra khỏi phạm vi các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công, nhất là các khái niệm dự án dễ bị lạm dụng, như khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới...", Phó chủ tịch Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nêu kiến nghị.

Giá đất còn mang nặng tính áp đặt

Về vướng mắc, bất cập trong quy định về giao đất, cho thuê đất, quy định về tài chính với đất đai, ông Thực cho biết, tổng số cơ quan có thẩm quyền trao quyền sử dụng đất ở Việt Nam là 11.940 cơ quan là quá nhiều trong khi cơ quan giám sát lại thiếu.

Bên cạnh đó, theo ông Thực, một trong những nguyên tắc định giá đất là "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" (điểm c khoản 1 điều 112 luật Đất đai) nhưng trên thực tế hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường.

"Điều này dễ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá bồi thường quá xa giá thị trường. Mặc dù điều 115 và điều 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất còn mang nặng tính áp đặt", ông Thực phân tích.

Ông Thực bày tỏ, theo luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 năm 2014 của Chính phủ, công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể được phân chia cho 2 đầu mối là Sở TN-MT lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

"Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh", ông Thực phân tích.

“Cần xây dựng phương án xác định giá đất theo giá thị trường. Cần tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền định giá đất cho hai cơ quan độc lập với nhau. Điều này nhằm kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền, tránh lạm dụng quyền lực nhằm mục đích tư lợi”, ông Thực nêu kiến nghị của Ban Thường trực Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam.

Cũng liên quan tới tài chính đất đai, Phó chủ tịch Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho biết, theo quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì giá làm cơ sở bồi thường khi nhà nước thu hồi đất do UBND cấp tỉnh quy định thường có mức chênh lệch với giá trị thị trường.

“Điều này khiến cho người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc khôi phục lại tình hình canh tác, sản xuất và sinh hoạt sau khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, nếu trong trường hợp không được giải đáp thắc mắc kịp thời có thể dẫn đến người sử dụng đất không đồng ý về giá đất bị thu hồi”, ông Thực nêu và kiến nghị cần phải đổi mới việc xác định khung giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, bảo đảm quyền lợi và sinh kế của người dân sau thu hồi đất; áp dụng nguyên tắc đồng thuận theo đa số.