Cải tạo chung cư cũ ở TPHCM: Dùng dằng vì thiếu hành lang pháp lý

Dây dưa

Có mặt tại chung cư Vĩnh Hội (quận 4), chúng tôi thấy được phần nào nỗi khổ của những người sống trong chung cư cũ, được xếp cấp độ D - cấp nguy hiểm. Các dãy nhà cao 4 tầng san sát nhau, đồ đạc bày, phơi ngổn ngang từ lối đi cho đến các thành lan can trên các lầu; mảng tường bên ngoài bị ố vàng, rêu phong phủ dày.

Nguy hiểm hơn, từ dưới nhìn lên lan can căn hộ, trần nhà bị bong tróc lớp vữa, có thể rơi xuống đầu bất cứ lúc nào. Một người giữ xe ở lô A cho biết, mỗi khi thấy có mảng trần nào bong tróc, anh phải lấy cây gõ cho rớt xuống, bởi nếu không nó sẽ sập xuống bất ngờ, gây hại cho mọi người trong chung cư.

Sống trong hiểm nguy như vậy, nhưng khi chúng tôi hỏi chuyện di dời, người dân nói sẵn sàng đi dù cũng rất lo lắng. Chủ nhân căn hộ A18 cho biết, từ cuối năm 2018 đến giữa năm 2019, tại bảng tin chung cư, chính quyền địa phương liên tiếp niêm yết thông báo mời gọi nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ; quyết định phương án di dời, bố trí tạm cư cho các hộ dân để triển khai xây dựng chung cư mới. Tuy nhiên, sau đó xảy ra dịch Covid-19 nên mọi việc ngưng lại đến nay.

“Việc di dời thì trước sau gì cũng phải thực hiện, bởi sống như vậy nguy hiểm quá, nhưng vấn đề cuối cùng là giải pháp thống nhất giữa cư dân và chủ đầu tư. Như hồi xây cao ốc phía sau chung cư, bên thi công làm hư hại hệ thống thoát nước, nói để xây xong rồi sửa, cuối cùng sửa qua loa, buộc chúng tôi phải làm lại hết. Chính vì kiểu như vậy mà phải thận trọng, mọi thứ phải rõ ràng, ký kết minh bạch, đâu ra đó mới được”, chủ nhân căn hộ A18 tâm sự.

Đi xuống phía dưới một chút, trong cùng khu vực là khu chung cư Trúc Giang, cũng thuộc cấp độ D. Bên ngoài nhìn vào, nơi này trông giống khu nhà hoang, bức tường xỉn màu đen, rệu rã. Khu chung cư hoang vắng, vì người dân di dời sang nơi khác tạm cư. Thật bất ngờ, ngay dưới tầng trệt vẫn còn một căn hộ, mở bán tạp hóa. Đây là một trong 3 hộ dân còn lại chưa di dời.

Theo giải thích của một cán bộ quận, những hộ này không đồng ý di dời vì nơi tạm cư quá xa với nơi làm việc; yêu cầu phải chọn chủ đầu tư rõ ràng; lo lắng căn hộ chưa được bán hóa giá, sợ sau này sẽ không được bố trí lại…

Theo báo cáo của UBND quận 4, địa phương có 3 chung cư cấp độ D, tất cả đều xây dựng trước năm 1975. Chung cư 6 Bis Nguyễn Tất Thành, phường 12, di dời xong 26/26 hộ; đã tổ chức hội nghị lựa chọn chủ đầu tư, nhưng qua 5 lần họp vẫn chưa có kết quả. Chung cư Trúc Giang, phường 13, di dời được 120 trường hợp, trong đó 116 hộ tạm cư tại chung cư Phú Thọ (quận 11), hiện còn 3 hộ chưa đồng ý di dời. Chung cư Vĩnh Hội với 3 lô A, B, C có 244 trường hợp, đến nay mới chỉ 8 trường hợp bàn giao mặt bằng; hiện quận đang tiến hành sửa chữa 202 căn hộ tại chung cư Tân Mỹ (quận 7), để thời gian tới bố trí tạm cư.

Sửa luật để tháo gỡ 

Hiện trạng của việc cải tạo chung cư cũ cho thấy, dù pháp luật có quy định nhưng khi triển khai rất khó khăn. Trường hợp của quận 4 là một ví dụ. Chung cư Trúc Giang có diện tích khuôn viên đất 843m2, hiện trạng là công trình 5 tầng, có 123 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 10-30m2.

UBND quận 4 đã nhiều lần mời gọi các nhà đầu tư tham gia nghiên cứu cải tạo xây dựng lại, nhưng vì diện tích đất nhỏ, nếu chiếu theo các quy định hiện nay thì sau khi bố trí tái định cư xong sẽ không có hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư.

Sát bên khuôn viên đất chung cư có ô đất công viên với diện tích tương tự, quận đề xuất “mượn trên danh nghĩa” để gộp khu đất này vào, nhằm làm tăng chỉ tiêu xây dựng cho khu đất, vừa đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch vừa kích thích nhà đầu tư trong việc xây dựng lại chung cư.

Trong quá trình triển khai xây dựng, đến khi bàn giao nhà cho cư dân thì thực trạng đất công viên vẫn là công viên, không bị rào lại, không bị mất đi mét vuông đất nào. Tuy nhiên, mới đây trong văn bản trình UBND TPHCM, các sở ngành không đồng tình với giải pháp “linh động” này, yêu cầu quận 4 kiểm tra chính xác pháp lý sở hữu, tuân thủ theo tiêu chí của chương trình chung cư cũ đã được TP chấp thuận...

Theo Sở Xây dựng, quy định của pháp luật về lĩnh vực cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ còn nhiều bất cập. Chẳng hạn, quy định bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư hiện hành không còn phù hợp; chưa có sự thống nhất trong việc miễn, giảm tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc.

UBND TPHCM đã ủy quyền, phân công triệt để cho UBND các quận thực hiện cải tạo chung cư cũ nhưng trong quá trình triển khai, các quận gặp nhiều vướng mắc liên quan đến hệ thống pháp luật hiện hành, phải báo cáo đề nghị UBND TP, các sở ngành hướng dẫn thực hiện.

Tiếp đó, khó mời gọi nhà đầu tư tham gia do nhiều chung cư cấp độ D có diện tích nhỏ, đầu tư xây dựng mới không đảm bảo hiệu quả kinh tế.

Ngoài ra, đầu năm 2021, UBND TPHCM đã có văn bản góp ý Bộ Xây dựng về Dự thảo sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Nghị định 101/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ với hàng loạt giải pháp... Tuy nhiên, cho đến nay vẫn phải tiếp tục chờ đợi! 

Nhiều chuyên gia đô thị cho rằng, muốn chương trình chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ đạt hiệu quả, giải pháp duy nhất là sửa luật để xử lý toàn bộ các vấn đề phát sinh từ thực tế.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, năm 2017 TPHCM đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Kết quả có 15 chung cư cấp độ D hư hỏng nặng, nguy hiểm.

 

Đối với 15 chung cư này, đến nay TPHCM đã di dời toàn bộ 6 chung cư (chung cư 128 Hai Bà Trưng, chung cư 23 Lý Tự Trọng, quận 1; chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành, quận 4; chung cư 40/1 Tân Phước, chung cư 47 Long Hưng và chung cư 170-171 Tân Châu, quận Tân Bình), di dời dở dang 5 chung cư (chung cư 11 Võ Văn Tần, quận 3; chung cư 119B Tân Hòa Đông, quận 6; chung cư 155-157 Bùi Viện, quận 1; chung cư Trúc Giang, chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C), quận 4). TP cũng đã tháo dỡ 4 chung cư: chung cư 47 Long Hưng, chung cư 170-171 Tân Châu và chung cư 40/1 Tân Phước, quận Tân Bình; chung cư 23 Lý Tự Trọng, quận 1.