Bỏng tay “đất vàng” nhưng cả nghìn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm vẫn "ế ẩm"

Nguồn lợi từ đấu giá đất

Sau khi đấu giá thành công 4 lô đất ở khu chức năng số 3 mới đây, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM sẽ tiếp tục bán đấu giá những lô đất khác trong thời gian tới. Theo thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM, đơn vị này đang hoàn thiện thủ tục đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và khu 3.790 căn chung cư tại phường An Khánh (TP Thủ Đức) để tiếp tục đưa ra đấu giá trong thời gian tới.

Theo Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, trong khu đô thị này hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000m2. Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này từ đầu đến nay. Cụ thể, 51 lô đất được chia thành ba nhóm dựa trên pháp lý đất, tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng và tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Ông Lê Hòa Bình - Phó Chủ tịch UBND TP.HCM - cho hay, đợt bán đấu giá tiếp theo dự kiến sẽ diễn ra vào đầu năm 2022. Và giá khởi điểm sẽ cao hơn giá khởi điểm của các lô đất đã đấu giá thành mới đây.

Bài toán khó cho quỹ nhà tái định cư ế ẩm

Trong bối cảnh “đất vàng” Thủ Thiêm đang tạo cơn sốt khi các nhà đầu tư bạo tay bỏ mức giá khủng thì việc làm thế nào để đấu giá bán thành công hàng nghìn căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước lại là vấn đề nan giải nhiều năm qua.

Mới đây, trước thềm đấu giá đất vàng, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM cho biết, việc bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư thuộc khu 38,4ha phường Bình Khánh đang tạm dừng chờ thời điểm thích hợp. Đây là số căn hộ nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm đã hoàn thành từ năm 2015. Những căn hộ này sở hữu vị trí đắc địa trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, bên cạnh tuyến đường xương sống Mai Chí Thọ, nối liền trung tâm TP.HCM qua hầm Thủ Thiêm đi TP.Thủ Đức (Q.2, Q.9, Thủ Đức cũ).

Thế nhưng sau 6 năm hoàn thiện chưa có người ở, hiện hàng chục nghìn căn hộ đã bắt đầu xuống cấp. Để chăm sóc, bảo trì, bảo dưỡng cho các căn hộ bỏ hoang này, mỗi năm thành phố phải chi khoảng 71 tỉ đồng. Đó là một trong những lý do thành phố đem đấu giá số căn hộ này.

Tuy nhiên, sau 3 lần đấu giá, các căn hộ này vẫn “ế ẩm”. Ở lần đấu giá đợt 1 vào tháng 2.2018 do Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM (thuộc Sở Tư pháp) thực hiện, với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỉ đồng, phiên đấu giá thất bại vì không có ai mua. Đến năm 2019, 3.790 căn hộ tái định cư này tiếp tục được mang đấu giá lần thứ 2 với mức giá đã tăng lên gần 9.900 tỉ đồng. Tính bình quân mỗi căn hộ khoảng 2,6 tỉ đồng, tăng so với mức giá lần thứ nhất - khoảng 2,4 tỉ đồng. Nếu tính bình quân giá mỗi mét vuông ở khu vực Thủ Thiêm thì mức giá này được cho là khá rẻ. Tuy nhiên, lần đấu giá thứ 2 này cũng thất bại. Và ở lần thứ 3 mặc dù được chia làm 2 gói để đấu giá nhưng trong bối cảnh dịch bệnh và giãn cách nên cuộc đấu giá cũng không thể diễn ra.

TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc Đầu tư của quỹ DG Investment - cho rằng, việc mức giá khủng cho một m2 đất Thủ Thiêm sẽ có lợi cho ngân sách nhưng khi giá đất đã được đẩy lên cao không chỉ làm thành một cái “neo” cho các dự án xung quanh mà còn tác động đến giá khởi điểm của những lô đất thành phố sẽ đưa ra bán đấu giá sắp tới cũng như các lô chung cư tái định cư. Sẽ không có ai dám định giá thấp hơn nhiều so với mức đấu giá thành công vừa qua vì có thể sẽ bị quy thiếu trách nhiệm, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Nhưng nếu đưa ra giá quá cao thì liệu sẽ có doanh nghiệp nào tham gia đấu giá hay không?

Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp từng quan tâm đến việc tham gia đấu giá các lô chung cư này, dòng tiền phải bỏ ra trên 10.000 tỉ đồng cho một dự án được xây dựng và hoàn thành cách đây cả chục năm mà không có người ở. Thực trạng này làm cho dự án đã xuống cấp theo thời gian. Khả năng thành công rất khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho biết, việc đấu giá căn hộ tái định cư sẽ khó thành công nếu mức giá khởi điểm quá cao, chủ trương đấu giá trọn lô, thu tiền một lần cả ngàn căn hộ. Để không lặp lại vòng luẩn quẩn trong xử lý căn hộ tái định cư, cần có sự thay đổi từ giá khởi điểm đến việc phải nghĩ đến chuyện bán đấu giá từng căn hộ cho người tiêu dùng.