Vì sao Đồng Nai gặp khó khi lựa chọn công ty thẩm định giá đất?

Theo ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN-MT) tỉnh Đồng Nai, hiện nay Sở TN-MT đã phối hợp các sở, ngành trình UBND tỉnh phê duyệt 15 doanh nghiệp được tham gia thẩm định giá đất cụ thể năm 2023. Theo đó, giá đất đã qua thẩm định là căn cứ để tính tiền thuế sử dụng đất.

Cũng theo ông Thường, 2 năm qua, nhiều dự án gặp khó khăn vì không có doanh nghiệp tham gia thẩm định giá đất. Cụ thể, năm 2021, không có doanh nghiệp nào nộp hồ sơ tham gia thẩm định giá đất. Còn năm 2022, Sở TN-MT đã 2 lần gửi văn bản mời các doanh nghiệp có chức năng tham gia thẩm định giá đất nhưng chỉ có vài doanh nghiệp quan tâm nộp hồ sơ.

Năm 2023, Sở TN-MT tiếp tục gửi hơn 100 thư mời đến các công ty thẩm định giá đất. Qua xem xét hồ sơ, các sở, ngành đã thống nhất trình UBND tỉnh phê duyệt danh sách 15 doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia thẩm định giá đất năm 2023.

Nói về những khó khăn, vướng mắc trong thẩm định giá đất, ông Nguyễn Ngọc Thường cho rằng, có 4 khó khăn nổi bật. Một là thiếu cơ sở pháp lý trong thu thập thông tin. Thứ hai là các chủ đầu tư không cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý theo yêu cầu. Thứ ba là không có giá đất thị trường để so sánh, giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng không phải giá thực tế. Và nguyên nhân cuối cùng là thời gian qua, một số vụ kết luận định giá đất chưa phù hợp dẫn đến các đơn vị tư vấn, thẩm định không dám làm, sợ rủi ro.

Ông Thường cũng cho biết mỗi năm ở Đồng Nai có rất nhiều dự án, công trình cần phải thuê đơn vị tư vấn, thẩm định giá rất lớn để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, hiện nay chính quyền đang "mỏi mắt" tìm đơn vị thẩm định.

Vì tìm không ra đơn vị thẩm định giá nên năm 2022 Sở TN-MT có văn bản xin ý kiến để Bộ Tài chính cung cấp danh sách các đơn vị tư vấn, thẩm định giá. Căn cứ trên danh sách, Sở gửi văn bản cho hơn 150 đơn vị thẩm định giá thì chỉ có 5 hồ sơ đăng ký. Khi Sở xem xét năng lực chỉ có 3 đơn vị và cuối cùng chỉ còn 1 đơn vị tham gia.

 "Năm 2023, Sở TN-MT cũng đã gửi văn bản cho 115 đơn vị thẩm định và đã có 15 đơn vị đủ điều kiện tham gia đưa vào kế hoạch của tỉnh để họ tham gia dự thầu. Còn họ tìm được thông số, thông tin ở dự án để thẩm định giá đất như các phương pháp tính giá đất của Luật đất đai 2013 hay không; họ có dám tiếp tục thẩm định hay không thì cũng đành chịu", ông Thường chia sẻ

Lý giải việc đơn vị thẩm định giá "sợ hãi", ông Thường cho hay trong quy định về 5 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, chiết trừ, thặng dư, hệ số), mỗi phương pháp có quy định về điều kiện để áp dụng nên cơ quan thẩm định gặp khó khăn thu thập thông tin về giao dịch, chuyển nhượng thực tế. Bởi quy định pháp luật đất đai hiện nay không bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và hợp đồng giao dịch mua bán đất hầu như không đúng giá thực tế.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp thẩm định giá cho biết họ tìm cách rút lui vì thù lao tư vấn thẩm định giá có hạn mà trách nhiệm pháp lý quá lớn khi có nhiều phương án thẩm định giá đất nhưng thông tin thị trường không minh bạch. Mặt khác, các cơ quan có thẩm quyền "ngại" trách nhiệm nên thường yêu cầu giải trình, bổ sung nhiều lần dẫn đến chi phí thực hiện, đi lại vượt quá mức phí dịch vụ đã ký kết...

Khẩn trương xác định lại đơn giá đất tại dự án của Công ty D2D

Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai giao Sở TN-MT khẩn trương xác định lại đơn giá đất cụ thể để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất theo đúng quy định đối với Dự án khu dân cư phường Thống Nhất, TP Biên Hòa do Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Công ty D2D) làm chủ đầu tư. 

Ngày 30/09/2021, Thanh tra chính Phủ đã chỉ rõ loạt sai phạm trong quản lý đất đai ở Đồng Nai tại Kết luận thanh tra số 1739/KL-TTCP. Đáng chú ý, theo Kết luận thanh tra, dự án Dự án khu dân cư phường Thống Nhất, TP Biên Hòa do Công ty D2D làm chủ đầu tư được Sở Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh và UBND tỉnh Đồng Nai xác định vị trí như chưa có hạ tầng kết nối từ dự án liền kề trong khi dự án liền kề đã bàn giao hạ tầng cho địa phương quản lý. 

Cụ thể đường Võ Thị Sáu, đoạn tiếp giáp từ đường Hà Huy Giáp nối với đường Phạm Văn Thuận và các tuyến đường nhánh nối với đường Võ Thị Sáu. Vì vậy khu vực dự án khu dân cư phường Thống Nhất cần được xác định là đã có hạ tầng giao thông kết nối từ dự án liền kề. Tuy nhiên, tại quyết định phê duyệt giá đất của UBND tỉnh Đồng Nai lại xác định vị trí giá đất như chưa có hạ tầng kết nối của dự án liền kề là chưa phù hợp. 

Sau khi có kết luận của Thanh tra Chính phủ, Chủ tịch UBND tỉnh giao Sở TN-MT khẩn trương xác định lại đơn giá đất cụ thể với dự án của Công ty D2D. Từ đó, có căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất đúng quy định theo kết luận của Thanh tra Chính phủ. 

Được biết, dự án khu dân cư phường Thống Nhất, TP Biên Hoà có quy mô 34 ha được chia làm hai khu phía Bắc và phía Nam, tổng mức đầu tư 854 tỷ đồng. Dự án gồm 511 căn nhà liền kề, 7 biệt thự, 4 block nhà chung cư, 499 căn nhà tái định cư và 76 nhà bán hỗ trợ. Đây cũng là dự án có cơ sở hạ tầng hiện đại bậc nhất tại tỉnh Đồng Nai hiện nay và có giá bán nhà, đất thuộc hàng “VIP” dành cho giới nhà giàu.