Rủi ro pháp lý khi “xuống tiền” đặt chỗ dự án KDC Phú Thành Star

 Dự án khu dân cư mới tại hai xã Đồng Quang và Đức Xương, huyện Gia Lộc, Hải Dương (tên thương mại Phú Thành Star Gia Lộc) do Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư Phú Thành là chủ đầu tư hiện đang trong giai đoạn thi công hạ tầng kỹ thuật, chưa được nghiệm thu, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, một số tổ chức, cá nhân, văn phòng bất động sản đã chào mời các lô đất, tư vấn khách đặt cọc, huy động vốn dưới hợp đồng vay vốn, đăng ký mua sản phẩm là các lô đất tại dự án.

Dự án đang trong giai đoạn thi công hạ tầng kỹ thuật

Trao đổi với PV Tri thức và Cuộc sống, Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, nếu khách hàng nộp tiền đặt cọc, đặt chỗ, cho vay để được quyền ưu tiên mua bất động sản ở dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn sẽ chứa đựng nhiều rủi ro.

Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp được quyền huy động vốn bằng nhiều hình thức khác nhau. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực BĐS, pháp luật lại có quy định riêng về điều kiện huy động vốn đối với các dự án BĐS.

Theo đó, điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ 4 điều kiện: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

Ngoài ra, điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định khi ký hợp đồng huy động vốn cần tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.

Hoạt động tư vấn tại khu vực dự án.

Trường hợp đối với các dự án BĐS chưa được thực hiện huy động vốn, chưa được sự cho phép của cơ quan chức năng, việc huy động vốn là trái phép, nếu có tranh chấp, tòa án sẽ tuyên bố giao dịch vô hiệu. Bởi vậy, yếu tố hiệu lực của hợp đồng là rất quan trọng. Để xác định hiệu lực của hợp đồng, cần phải xác định được đối tượng đủ điều kiện tham gia giao dịch và chủ thể có thẩm quyền.

Đối với các giao dịch BĐS mà không đủ điều kiện huy động vốn, chủ đầu tư vẫn cố tình huy động vốn, đưa ra thông tin sai sự thật, sau đó giao dịch không thực hiện được và cũng không trả lại tiền, vụ việc còn có dấu hiệu tội phạm.

Để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, đảm bảo trách nhiệm trong công tác quản lý, cơ quan chức năng cần tuyên truyền và có những biện pháp ngăn chặn các giao dịch trái phép, làm nhiễu loạn thị trường BĐS và có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, khách hàng.

 Như Tri thức và Cuộc sống đưa tin, Dự án khu dân cư mới tại hai xã Đồng Quang và Đức Xương, huyện Gia Lộc, Hải Dương (tên thương mại Phú Thành Star Gia Lộc) được UBND tỉnh Hải Dương có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án vào tháng 3/2021. Nhà đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư Phú Thành. Dự án có quy mô diện tích 19,3ha, tổng mức đầu tư do nhà đầu tư đề xuất (chưa bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp và chi phí lãi vay) là gần 295 tỷ đồng.

Đến thời điểm tháng 5/2024, dự án trên đang trong giai đoạn thi công hạ tầng kỹ thuật, chưa được nghiệm thu, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, thời gian gần đây, một số tổ chức, cá nhân, văn phòng BĐS đã chào mời các lô đất, tư vấn khách đặt cọc, huy động vốn dưới hợp đồng vay vốn, đăng ký mua sản phẩm là các lô đất tại dự án.

Ghi nhận của PV ngày 4/5, dự án đang trong quá trình thi công hạ tầng kỹ thuật. Nhiều hạng mục như đường, vỉa hè…vẫn đang dang dở, ngổn ngang vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, những ngày qua tại dự án này, hoạt động tư vấn, chào khách diễn ra rầm rộ.

Một nhân viên tư vấn của Văn phòng BĐS N.V khi giới thiệu các lô đất cho biết, hiện đã có nhiều người đặt cọc để mua đất tại dự án. “Gần như khu vực đường đôi dự án này hiện đang trong tình trạng hết hàng. Chủ đầu tư ra hàng đến đâu, hết đến đấy”, người này nói và cho biết thêm khu vực đường đôi có giá 41 triệu/m2 và chiết khấu 7%. Người này cũng cho biết, theo tiến độ đến tháng 7 tới sẽ bàn giao mặt bằng.

Giới thiệu cho khách một số lô đất tại dự án, nhân viên tư vấn cho biết, nếu khách hàng thiện chí có thể đặt cọc số tiền 100 triệu đồng để giữ lô đất. Khi đặt cọc, khách hàng sẽ ghi vào bản đăng ký nguyện vọng mua BĐS tại dự án. Sau khi ký kết hợp đồng sẽ thanh toán tiếp 20% giá trị ô đất, bao gồm cả tiền đặt cọc. Nếu đến ngày đã hẹn, khách hàng không đến làm thủ tục ký kết hợp đồng sẽ bị mất tiền cọc.

Nhân viên này cung cấp hợp đồng vay vốn cũng như bản đăng ký nguyện vọng có thông tin khách hàng đặt cọc 100 triệu đồng. Theo hợp đồng vay vốn thể hiện, bên vay là Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư Phú Thành do ông Nguyễn Đình Toản, Tổng giám đốc là đại diện và bên cho vay là khách hàng.

Theo đó, ngay khi ký hợp đồng vay vốn, bên cho vay sẽ giải ngân 20% giá trị khoản vay, đợt tiếp theo sẽ giải ngân 30%, sau đó đợt 3 và đợt 4 sẽ giải ngân 20%, đợt 5 giải ngân 10%. Mục đích sử dụng khoản vay được nêu rõ để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của bên A. Lãi suất cho vay 2%/1 năm trong suốt thời hạn vay. Bên A sẽ hoàn trả cho bên B toàn bộ gốc và lãi của khoản vay vào ngày kết thúc thời hạn vay.

Đáng chú ý, kèm theo hợp đồng vay vốn trên là bản đăng ký mua sản phẩm đất ở thuộc dự án khu dân cư mới tại hai xã Đồng Quang và Đức Xương. Trong đó tổng giá trị chuyển nhượng lô đất bằng số tiền của khoản mà khách cho vay trong hợp đồng vay vốn.

Một số người có kinh nghiệm trong kinh doanh BĐS cho biết, hợp đồng vay vốn cũng như bản đăng ký mua sản phẩm đất ở trên có thể coi như hình thức huy động vốn, tiềm ẩn rủi ro đối với khách hàng.

Trao đổi với PV, một lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương cho biết, dự án trên hiện đang thi công, chưa được nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật nên chưa đủ điều kiện mở bán. Sở Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND huyện Gia Lộc kiểm tra và xử lý, đồng thời làm biển thông báo dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, đến chiều ngày 13/5, tại khu vực dự án, biển thông báo dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng vẫn chưa được dựng lên.