Nhà đầu tư chưa được giao đất đã xây dựng hạ tầng CCN Thiện Tân?

Cụm công nghiệp xây dựng khi chưa đủ điều kiện?

CCN Thiện Tân được UBND tỉnh Đồng Nai thành lập ngày 6/10/2015. Năm 2017, UBND tỉnh ban hành Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư là công ty TNHH Đầu tư Đại Vĩnh Phát (Đại Vĩnh Phát). Dự án có quy mô 75 héc ta, trong đó chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn 1, dự án được đặt tên là “Đầu tư kinh doanh hạ tầng kỹ thuật CCN Thiện Tân giai đoạn 1” với quy mô 48,82 héc ta. Địa điểm thực hiện dự án tại xã Thiện Tân, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai.

Theo quyết định chủ trương đầu tư ban đầu của tỉnh, tiến độ thực hiện dự án: Đến quý I/2019, xây dựng đồng bộ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật dự án; Từ quý II/2019, đi vào hoạt động. Tuy nhiên, đến năm 2020 thì dự án được UBND tỉnh điều chỉnh tiến độ: Quý II/2021 đi vào hoạt động.

Mặc dù việc thi công đã chậm so với tiến độ được phê duyệt nhưng đến nay Đại Vĩnh Phát vẫn chưa được Sở TN&MT quyết định giao đất để thực hiện dự án. Do đó, việc quản lý, sử dụng khu đất thuộc dự án CCN Thiện Tân vẫn thuộc trách nhiệm của Sở TN&MT mà chưa được chuyển giao cho Nhà đầu tư.

Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại nhà đầu tư đã xây dựng gần như hoàn thiện hạ tầng (hệ thống đường giao thông, điện, thoát nước và trạm xử lý nước thải) của dự án bao gồm: 3 con đường rộng khoảng 8-10m được đặt tên là đường số 1, đường số 2 và đường số 3, theo Bản đồ quy hoạch giao thông và chỉ giới đường đỏ thuộc Quy hoạch chi tiết CCN Thiện Tân – Giai đoạn 1; Hai bên đường đã hoàn thiện vỉa hè, lề đường và dựng nhiều trụ điện đã kéo dây. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng đã xây dựng trạm xử lý nước thải bao gồm 1 nhà vận hành và nhiều ô chứa xử lý nước thải bằng bê tông tọa lạc tại một góc trong ranh dự án.

Thi công không cần giấy phép xây dựng?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020 nêu rõ: Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Chiếu theo quy định trên, các công trình xây dựng thuộc dự án CCN Thiện Tân không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Do đó, trước khi thi công hạ tầng (hệ thống đường giao thông, điện, thoát nước), trạm xử lý nước thải chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Để được cấp giấy phép xây dựng chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 92 Luật Xây dựng 2014 cụ thể: Công trình xây dựng phải phù hợp với vị trí và tổng thể mặt bằng của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản; Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh; Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này; chủ đầu tư phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng 2014. Một trong các loại giấy tờ bắt buộc phải có khi đề nghị cấp giấy phép xây dựng là Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa được Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai giao đất, chưa có bất cứ giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất của Đại Vĩnh Phát đối với dự án CCN Thiện Tân. Vì vậy, chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng theo quy định nêu trên.

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 7 và điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với hành vi thi công xây dựng khi chưa có giấy phép xây dựng đối với công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng thì phạt tiền từ 80.000.000 đến 100.000.000 đồng; Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Bên cạnh đó, việc thi công công trình khi chưa có giấy phép xây dựng tại dự án CCN Thiện Tân gây ô nhiễm môi trường bởi hoạt động của nhiều xe ô tô có tải trọng lớn chở đất, đá, vật liệu san lấp ra vào dự án lưu thông trên hai tuyến đường Kỳ Lân và Sở Quýt gây bụi, phát tán rộng trong không khí gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến người dân.

Thiết nghĩ cơ quan chức năng cần thanh kiểm tra, nghiêm khắc xử lý đối với nhà đầu tư bất chấp pháp luật, ngang nhiên thi công xây dựng trên đất chưa được giao, chưa được cấp giấy phép xây dựng để thực hiện dự án; Buộc nhà đầu tư phải tháo dỡ công trình xây dựng trái phép theo quy định của pháp luật. Đồng thời, xử lý trách nhiệm đối với cá nhân, tập thể quản lý đất đai để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép nêu trên.