Nghịch lý giá nhà so với thu nhập người dân tại TP.HCM

Sống trong một căn hộ cho thuê tại quận Gò Vấp, vợ chồng chị Trần Hương (27 tuổi) đã chuyển đến và làm việc tại TP.HCM được 7 năm nhưng vẫn chưa thể tìm được nơi an cư tại thành phố 13 triệu dân này.

"Tôi làm môi giới bất động sản chủ yếu ở TP Thủ Đức và quận 7, chồng tôi hiện làm cho một công ty ở gần nhà. Mức thu nhập 40 triệu đồng/tháng của cả hai vợ chồng không phải quá thấp, có thể đủ sống và tích lũy một chút, nhưng nếu tính đến chuyện mua một căn hộ vừa đủ rộng (khoảng 2 tỷ đồng) để vợ chồng con cái sống thoải mái thì không phải chuyện dễ dàng", chị Hương chia sẻ.

Giá nhà ở tại TP.HCM cao nhất cả nước

Xác định gắn bó lâu dài với TP.HCM, việc tìm một căn nhà có mức giá vừa phải và thuận tiện đi lại là mục tiêu hàng đầu vợ chồng chị Hương đặt ra, bởi họ tin rằng phải "an cư" mới có thể "lạc nghiệp". Tuy nhiên, chị Hương lo ngại với tình hình giá nhà liên tục tăng cao, nhu cầu tưởng chừng cơ bản này lại là một mơ ước có phần xa xỉ.

Vào đầu quý II năm nay, khi giá thép tăng vọt, nhiều nhà phát triển bất động sản và nhà thầu xây dựng đã cân nhắc đến phương án tăng giá bán nhà ở ra thị trường. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng giá bất động sản tại TP.HCM hiện nay đã quá cao, vượt xa nhiều khả năng chi trả của đa số người dân sinh sống trên địa bàn, nhất là nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực.

Theo khảo sát của CBRE, mặc dù mức sống tại Hà Nội trong 3 năm qua cao nhất cả nước nhưng giá bất động sản tại TP.HCM luôn cao hơn một sản phẩm cùng phân khúc và vị trí khoảng 10%.

Theo ông Nguyễn Hải Đăng, Phó giám đốc Quản lý quy hoạch và nghiên cứu sản phẩm Tập đoàn Capital House, có 2 nguyên nhân chính khiến giá nhà tại TP.HCM cao hơn Hà Nội.

Thứ nhất là do mức thu nhập bình quân của người dân cũng như mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư cho thị trường có nền kinh tế sôi động nhất cả nước. Nguyên nhân thứ hai là chi phí đầu vào khi các chủ đầu tư phát triển dự án tại TP.HCM luôn cao hơn như chi phí giải phóng mặt bằng, nhân công...

Nhận định về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng từ năm 2020 đến nay, các dự án mới tại TP.HCM đều triển khai thành công do nguồn cung chung sụt giảm. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại đây tăng cao do tình trạng gia tăng dân số tự nhiên và cơ học.

"Nếu nguồn cung mới của thị trường chỉ ở mức 25.000-30.000 sản phẩm sẽ không thể đáp ứng đủ. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong giai đoạn đầu đạt đến 80-90%, ngay cả trong bối cảnh dịch bệnh. Trong khi đó, thu nhập của người dân không thay đổi nhiều, thậm chí sụt giảm trong thời gian này. Chính vì vậy, giá nhà tăng có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng sở hữu nhà của đại bộ phận người dân", ông Kiệt nhấn mạnh.

Giảm lợi nhuận hay tăng giá bán?

Với tình hình xây dựng, phát triển dự án mới gặp nhiều thách thức như hiện nay, bài toán cân đối giữa lợi nhuận và giá thành vẫn đang gây ra nhiều trăn trở cho các chủ đầu tư.

Ở góc độ vừa là chủ đầu tư và cũng là nhà thầu xây dựng, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group nhận định có một nghịch lý khi so sánh thu nhập của người dân với giá bất động sản hiện nay.

"Rất ít các sản phẩm được mở bán trên thị trường hiện nay có giá bán phù hợp với khả năng thanh toán của người dân. Chưa nói đến những người có thu nhập thấp, các bất động sản khoảng 2 tỷ cho người dân thu nhập khá ở thành phố cũng không nhiều, nếu có chỉ tập trung ở Bình Dương, Đồng Nai", ông Phúc nhấn mạnh.

Trong bối cảnh giá thép tăng phi mã vào đầu quý II, ông cho biết chi phí xây dựng của các dự án đã bị đẩy lên cao, nhiều công trình buộc phải điều chỉnh giá bán tăng 5-10% để cân đối.

"Giá sắt thép tăng lên, chi phí xây dựng ảnh hưởng 35-40% mà trong đó, giá thép chiếm 15% thì việc giá thành sản phẩm tăng là không tránh khỏi. Với chủ đầu tư chưa mở bán, họ buộc phải điều chỉnh giá tăng hoặc giảm kỳ vọng lợi nhuận", Tổng giám đốc Phú Đông Group nói thêm.

Theo ông, với tình hình hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải đưa ra mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý thay vì đặt ra mức quá cao. Đặc biệt, đối với những sản phẩm giá khoảng 2 tỷ đồng thì chỉ có thể đặt lợi nhuận 10%, tối đa 15% thay vì 30-40% như trước.

Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Việt An Hòa đánh giá trong thời điểm trước dịch bệnh, các chủ đầu tư đều đã đặt biên lợi nhuận quá cao, có những dự án lợi nhuận lên đến 40-50%.

Do đó, ông Quang cho rằng trong giai đoạn chi phí nguyên vật liệu tăng cao, chủ đầu tư không nhất thiết phải tăng giá mà nên giảm lợi nhuận đối với các sản phẩm căn hộ.

"Hiện nay, các chủ đầu tư đang ngày càng 'làm biếng' phát triển các bất động sản giá rẻ do tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt khoảng 10%. Tuy nhiên, đây là phân khúc cần tập trung bởi phục vụ nhu cầu đại đa số người dân và có khả năng hấp thụ cao nhất thị trường", ông Quang nhấn mạnh.

Ông cũng phân tích thêm nếu muốn phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp, chủ đầu tư cần sở hữu một miếng đất đúng chuẩn và mô đun xây dựng đúng chuẩn. Để làm được điều này cũng cần sự hỗ trợ từ Chính phủ về mặt chính sách. Nếu được cam kết được giấy phép xây dựng trong vòng 9 tháng, ông Quang tin rằng nhiều chủ đầu tư sẽ sẵn sàng tham gia vào phân khúc này.