Lãi suất cao, khó vay vốn, nhiều người mua nhà, đất phải bỏ cọc

Chị Trần Thị Nguyệt (Hòa Bình) cho biết, đầu tháng 12/2022, sau thời gian tìm kiếm mua nhà, vợ chồng chị đã xuống tiền đặt cọc 50 triệu đồng một căn hộ chung cư ở Hà Đông (Hà Nội). Căn hộ 68m2 có giá 2 tỷ đồng, với số vốn tích lũy 1,2 tỉ đồng, vợ chồng chị Nguyệt phải vay ngân hàng thêm 800 triệu đồng.

Tuy nhiên, do điều kiện vay ngặt nghèo nên vợ chồng chị Nguyệt dù đã làm hồ sơ vay tại 5 ngân hàng nhưng đều thất bại.

“Gần 2 tháng chạy đôn chạy đáo đi vay nhưng vợ chồng tôi chỉ nhận được câu trả lời của các ngân hàng là "chờ". Tôi đã nghĩ tới phương án đi vay ngoài để đủ tiền thanh toán theo lịch hẹn, nhưng lãi vay ngoài cũng quá cao, hai vợ chồng không thể kham nổi. Tính toán mãi, vợ chồng tôi chỉ còn cách bỏ cọc. Dù rất tiếc tiền, nhưng cũng không có cách nào khác", chị Nguyệt nói.

Anh Trần Minh Tuấn (huyện Thanh Trì, Hà Nội) cũng chia sẻ, tháng 6/2022, anh mua căn hộ tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) với giá 2,5 tỷ đồng, trong đó, vốn anh có chỉ 1,5 tỷ đồng, còn lại 1 tỷ đồng vay ngân hàng. Anh cho biết, căn hộ của anh đã đóng 40% giá trị hợp đồng. Nhưng càng về sau, tiến độ thanh toán càng nặng, cùng với đó hết lãi suất ưu đãi 6 tháng đầu, lãi suất sẽ thả nổi và dự kiến lên tới 13%/năm. Cảm nhận không kham nổi, anh chấp nhận bán lỗ, chọn phương án thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.

Theo anh Tuấn, do quyết định thanh lý hợp đồng nên anh chịu khoản phạt gần 230 triệu đồng.

“Lãi suất tăng quá cao, rủi ro quá nhiều nên tôi quyết định thanh lý hợp đồng, chấp nhận bán lỗ để đỡ áp lực tài chính”, anh Tuấn nói.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam ước đoán, trên 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng cao, còn muốn bán thì lại không bán được.

“Nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá”, bà Dung nhấn mạnh.

Còn theo đại diện của DKRA Vietnam, tác động rõ nét của việc lãi suất tăng đến thị trường bất động sản là sức cầu giảm mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến trên mức 12%/năm như hiện nay khiến nhà đầu tư e dè, thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi họ có dòng thu nhập tốt, muốn vay vốn ngân hàng, thì việc tiếp cận vốn vay lại gặp khó khăn, bởi hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng cạn dần và chủ trương của cơ quan quản lý cũng như ngân hàng thương mại là kiểm soát chặt rủi ro tín dụng bất động sản.

Trong bối cảnh đó, những người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ bán cắt lỗ. Những năm trước, khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, sau đó không có khả năng trả nợ sẽ bán ra, chấp nhận lỗ là bán được. Tuy nhiên, hiện nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp sụt giảm, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng.

Theo các chuyên gia bất động sản, khi lãi suất còn thấp, mức vay từ 50 - 70% giá trị tài sản để đầu tư bất động sản khá phổ biến. Nhưng hiện nay, mức vay 50 - 60% giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao. Do đó, tỷ trọng vốn vay nên giảm xuống mức thấp nhất có thể.

Nhà đầu tư nên cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, việc sử dụng đòn bẩy phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định, có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong tình hình lãi suất tăng cao, kinh tế khó khăn.

Khảo sát tại nhiều ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất vay mua nhà đang dao động trong khoảng từ 4,99%/năm đến 11,7%/năm. Trong đó, ngân hàng có mức vay thấp có thể kể đến MSB (4,99%/năm), PVcomBank (5%/năm) và TPBank (5,9%/năm). Tuy nhiên, thời gian hưởng lãi suất ưu đãi chỉ cố định mức lãi suất này trong 3 tháng đầu. Từ tháng thứ tư trở đi, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường.