Hàng ngàn căn nhà gặp khó vì xây nhỏ hơn giấy phép

Năm 2018, ông Phan Thanh Vũ (ngụ đường Thành Mỹ, phường 8, quận Tân Bình, TP.HCM) được cấp giấy phép xây dựng (GPXD) nhà với quy mô năm tầng. Ông Vũ xây nhà với diện tích xây dựng 50 m2, tổng diện tích sàn xây dựng là 206,7 m2. Xây xong, ông Vũ làm hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (viết tắt là GCN) và công nhận bổ sung tài sản trên đất.

Ba năm chưa được hợp thức hóa nhà

Tháng 9-2019, khi làm hồ sơ hoàn công, ông Vũ mới biết diện tích xây dựng là 49,64 m2 (nhỏ hơn GPXD khoảng 0,3 m2). Cũng vì lý do này mà căn nhà của ông xây xong hơn ba năm nay vẫn chưa được hợp thức hóa.

Cụ thể khi tiếp nhận hồ sơ của ông Vũ, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) quận Tân Bình đã có tờ trình gửi Sở TN&MT và VPĐKĐĐ TP đề xuất cấp GCN. Theo tờ trình, năm 2019, quận có văn bản xử lý đối với các công trình, nhà ở xây dựng giảm diện tích và số tầng so với GPXD (xây sau ngày 15-1-2018, thời điểm Nghị định 139/2017 của Chính phủ có hiệu lực). Quận thống nhất không xử lý vi phạm hành chính đối với nhà xây nhỏ hơn GPXD giống như ông Vũ.

Tuy nhiên, VPĐKĐĐ TP cho rằng những trường hợp xây nhỏ hơn GPXD là xây không đúng với GPXD và đề nghị phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan cấp GPXD. Tháng 10-2019, Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Tân Bình đã có văn bản gửi ông Vũ, đề nghị ông Vũ liên hệ Phòng Quản lý đô thị quận có ý kiến.

“Tôi đã liên hệ quận nhiều lần nhưng đều được trả lời là chưa giải quyết. Cán bộ đã hướng dẫn tôi rút hồ sơ về, đến khi nào có chủ trương mới thì hãy nộp trong khi nhà tôi xây xong đã ba năm nay” - ông Vũ nói.

Tương tự là trường hợp của ông NQB ngụ đường Huỳnh Thiện Lộc, phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú. Năm 2018, ông được quận cấp GPXD căn nhà bốn tầng gồm một trệt, hai lầu và sân thượng, tổng diện tích sàn hơn 507 m2. Căn nhà vốn được xây dựng trên hai thửa đất (có hai GCN). Khi xây xong, ông B làm thủ tục hợp hai thửa đất theo GPXD thì ranh đất thực tế có thay đổi so với GCN là 1,13 m2.

Theo ông B, vì diện tích đất giảm nên kéo theo diện tích xây dựng tầng một cũng giảm nên tổng diện tích sàn xây dựng giảm theo. Cụ thể, diện tích xây dựng tầng một nhỏ hơn GPXD 2,5 m2, khiến cho tổng diện tích sàn từ 507 m2 giảm xuống còn 486 m2.

Trong văn bản trả cho ông, VPĐKĐĐ TP nêu: “Việc giải quyết hồ sơ hợp thửa và hoàn công GCN trong trường hợp của ông B là không thuộc chức năng, thẩm quyền mà cần có ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng. VPĐKĐĐ TP đang tham mưu Sở TN&MT có văn bản phản hồi lại Sở Xây dựng”.

Ông B đã làm đơn gửi Sở Xây dựng xin xem xét được hợp thức hóa nhà để có GCN thế chấp ngân hàng vay tiền do cuộc sống khó khăn nhưng chưa được giải quyết.

Hai cách hiểu khác nhau

Hai trường hợp trên là điển hình cho tình trạng nhà nhỏ hơn GPXD đang bị ách GCN. Theo thống kê của VPĐKĐĐ TP riêng trong năm 2020, cả TP có khoảng 5.000 hồ sơ đang được rà soát để xử lý. Chi nhánh VPĐKĐĐ các quận Tân Bình, Bình Tân, Tân Phú… cũng có nhiều hồ sơ phải tạm dừng giải quyết do phải chờ hướng dẫn.

Theo báo cáo của Sở TN&MT TP.HCM, nguyên nhân xuất phát từ ngày 15-1-2018, khi Nghị định 139/2017 (về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng) có hiệu lực. Trước thời điểm này tại TP.HCM, Bộ Xây dựng đã chấp thuận theo kiến nghị của Sở Xây dựng TP để giải quyết bình thường.

Cụ thể, đối với nhà ở riêng lẻ ngoài khu vực quy hoạch 1/500 xây nhỏ hơn GPXD thì không xem là hành vi xây dựng sai phép nên không xử lý hành chính. Đối với nhà trong quy hoạch 1/500 mà giảm tầng, giảm diện tích so với quy hoạch được duyệt thì được xem là hành vi xây sai thiết kế. Do đó, chỉ phạt tiền nhưng không áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Tuy nhiên, khi Nghị định 139 có hiệu lực thì nhà xây nhỏ hơn GPXD cũng được xem là xây sai phép, bị phạt tiền và buộc tháo dỡ công trình. Trong khi thực tế có rất nhiều trường hợp nhà xây nhỏ hơn, số tầng, chiều cao công trình thấp hơn GPXD.

Sở TN&MT nêu: “Kể từ ngày 15-1-2018 đến nay, việc xử lý vi phạm nêu trên là chưa thống nhất. Do đó, VPĐKĐĐ TP gặp rất nhiều khó khăn trong việc cấp GCN trong các trường hợp này, gây bức xúc cho người dân”.

Theo Sở TN&MT, quá trình giải quyết hồ sơ có hai cách hiểu khác nhau. Thứ nhất, xác định đây là hành vi xây sai GPXD nên một số nơi thanh tra xây dựng địa bàn sẽ phạt tiền nhưng không phải khắc phục hậu quả do không có phần diện tích vi phạm. Thứ hai, xác định không phải là vi phạm vì công trình không vượt quá diện tích xây dựng nên không xử lý vi phạm hành chính. Vì vậy, một số địa bàn xác nhận là công trình phù hợp GPXD hoặc không vi phạm hoặc không có ý kiến.

Để gỡ vướng, Sở TN&MT đưa giải pháp, trong đó trước mắt theo Luật Đất đai, trường hợp xây dựng không đúng với GPXD thì phải có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD. Sở này kiến nghị giao cho Sở Xây dựng rà soát và có ý kiến hướng dẫn thống nhất trên toàn TP về nội dung xác nhận, hình thức văn bản, thời gian xử lý đối với các trường hợp xây dựng không đúng GPXD nằm trong và ngoài khu vực quy hoạch 1/500.

Sở TN&MT cho rằng nếu vượt quá thẩm quyền trong việc giải quyết vấn đề trên thì TP giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các đơn vị có liên quan dự thảo văn bản báo cáo TP kiến nghị hai bộ Xây dựng, TN&MT hướng dẫn cụ thể.

Từng có hướng dẫn nhưng vẫn ách tắc

Năm 2020, Pháp Luật TP.HCM từng có loạt bài phản ánh về tình trạng này. Sau đó, Sở Xây dựng đã tổ chức nhiều cuộc họp để bàn hướng giải quyết. Tại các cuộc họp về kinh tế - xã hội của TP, lãnh đạo TP cũng nhiều lần chỉ đạo Sở Xây dựng cùng các đơn vị có liên quan sớm có giải pháp và hướng dẫn cụ thể để các quận, huyện thực hiện thống nhất. Sở Xây dựng đã có văn bản hướng dẫn, tuy nhiên đến nay vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. 

Mới đây, trong báo cáo đề xuất phát triển kinh tế - xã hội của TP Thủ Đức, TP này đã đề nghị Sở Xây dựng hướng dẫn có tiếp tục xử lý công trình nhỏ hơn GPXD (ngoài quy hoạch 1/500) theo các hướng dẫn trước đây hay không. Hiện nay, UBND TP Thủ Đức chưa có ý kiến xác nhận đối với loại hồ sơ này.