Giải quyết bài toán quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân

“Mất hút” quỹ đất dành cho nhà ở xã hội

Theo quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.

Cụ thể theo Văn bản hợp nhất số 03/VBHN-BXD ngày 24.6.2021 của Bộ Xây dựng về phát triển và quản lý nhà ở xã hội nêu rõ, đối với quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại 1, hoặc từ 5ha trở lên tại đô thị loại 2 và 3, phải dành 20% diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Còn khi phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó...

Quy định là vậy nhưng trên thực tế, theo tìm hiểu, hiện các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Nam đều có quỹ đất xây nhà xã hội, nhà cho chuyên gia làm việc tại các Khu công nghiệp. Thế nhưng, hiện những quỹ đất này lại biến thành nhà ở thương mại, đối tượng mua là những nhà đầu tư bất động sản hoặc người không làm việc ở các khu công nghiệp.

Đơn cử như tại khu vực tỉnh Long An, giáp ranh với TPHCM là nơi tập hợp nhiều khu công nghiệp và nhu cầu nhà ở cho công nhân cũng rất lớn. Tuy nhiên, đất xây dựng dự án nhà ở cho công nhân luôn có tại các khu công nghiệp ngay khi được hình thành nhưng rồi đều bị doanh nghiệp bất động sản biến thành nhà ở thương mại.

Đơn cử như tại Khu công nghiệp Nhật Chánh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An có diện tích hơn 150ha. Khu công nghiệp này được hình thành năm 2006 có quỹ đất hơn 30ha dành cho việc xây dựng nhà ở cho công nhân, chuyên gia đang làm việc tại khu công nghiệp này. Sau đó, quỹ đất này được chủ đầu tư bán cho Công ty CP Liên Minh. Và sau đó Công ty CP Liên Minh lại chuyển nhượng 1 phần dự án cho Công ty Thanh Yến làm dự án nhà ở thương mại bán cho người dân, còn lại hơn 14ha, tới nay Công ty CP Liên Minh đang chào bán cho các doanh nghiệp bất động sản để làm nhà ở thương mại.

Còn với quy định dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội thì trên thực tế ở TPHCM, số lượng dự án nhà ở thương mại thật sự dành quỹ đất này và xây dựng nhà ở xã hội chỉ đếm trên đầu ngón tay. Theo quy định trước đây thì dự án dưới 10ha, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Số tiền này bằng với "tiền sử dụng đất" dự án phân bổ cho quỹ đất 20% mà chủ đầu tư đã nộp. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không phải đóng góp thêm tài chính để phát triển nhà ở xã hội, nếu đã nộp 100% tiền sử dụng đất. Điều này dẫn đến tình trạng là chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án thì sẽ không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách nhà nước, được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

Như vậy, ngân sách nhà nước không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này để phát triển nhà ở xã hội. Còn chủ đầu tư vừa được tiếng là đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp để xây dựng nhà ở xã hội, vừa được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Trong khi người thu nhập thấp thiếu nhà ở.

Nhiều bất cập cần khắc phục

Chỉ ra những bất cập làm thiếu hụt nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng, Nghị định số 49 (ngày 01.04.2021) do Chính phủ ban hành đã có sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100 của Chính phủ "Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội". Đơn cử như trong đó, quy định những dự án không phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội bao gồm: Các dự án dưới 2ha (đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại 1), hoặc dưới 5ha (đối với đô thị loại 2, loại 3) và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các dự án nhà ở thương mại từ 2ha trở lên (đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại 1), từ 5ha trở lên (đối với đô thị loại 2, loại 3) vẫn phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu điều này là không công bằng và không phù hợp với Luật Nhà ở 2014. Đó là cho phép các dự án quy mô 2ha trở lên phải làm nhà ở xã hội trong dự án, dự án dưới 2ha không phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội nhưng phải đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ 2ha. Điều này là bất cập. Vì tại TPHCM, có những dự án quy mô tới hàng chục hécta, hàng trăm hécta nhưng trong dự án lại không có nhà ở xã hội. Điều này không công bằng, áp dụng pháp luật phải bình đẳng.

Về chương trình “1 triệu căn nhà” của TPHCM, nhiều doanh nghiệp vẫn có ý kiến cho rằng đây là tâm huyết rất lớn và bước đột phá của TP về vấn đề này. Nhưng theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Trường Phát thì doanh nghiệp cần được biết 1 triệu căn này là nhà gì, loại nào và thời gian thực hiện bao lâu chưa thấy văn bản cụ thể là nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà cho người thu nhập thấp, hay là cải tạo nhà trọ cho tốt hơn…