Giá đất tăng ‘chóng mặt’, áp thuế ra sao để tránh đầu cơ?

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá đất tại các địa phương tăng 15 - 20% so với 5 năm trước. Có nhiều nguyên nhân tăng giá đất,  điển hình do UBND các tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020 – 2024; các địa phương đã quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để thực hiện.

Hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có nhiều nguyên nhân như: Dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu. Giá đất tăng còn do việc chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong bối cảnh COVID-19 kéo dài. 

Theo Bộ Xây dựng, lý do chính khiến giá đất “sốt ảo” là do một số đối tượng đã lợi dụng các yếu tố một số địa bàn chuẩn bị quy hoạch đô thị; sắp xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị nên gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" để thu lợi bất chính.

Để cắt “cơn sốt” giá đất, ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Thành phố (TP) Hồ Chí Minh đề xuất, sử dụng công cụ thuế linh hoạt để quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai. “Đánh thuế nặng những khu đất bỏ trống, hoang phế, trì hoãn xây dựng và không thể đưa vào khai thác phục vụ xã hội nhằm chặn dòng tiền chết nằm trong đất với mục đích duy nhất… chờ tăng giá. Cơ quan quản lý Nhà nước có thể xem xét đánh thuế lũy tiến mảnh đất bỏ hoang thứ hai, thứ ba trở đi để chống đầu cơ”, ông Huỳnh Phước Nghĩa chia sẻ.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng: Có nhiều chính sách mạnh mẽ có thể dập tắt các “cơn sốt” đất và lành mạnh hóa thị trường bất động sản nhưng lâu nay không được áp dụng. Hệ quả khiến thị trường bất động sản trở nên nóng, rủi ro, ảnh hưởng không tốt đến các nhà phát triển dự án làm ăn bài bản, lâu dài. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao trong việc mua đi, bán lại để hưởng giá chênh. Theo đó, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2 - 3 năm đầu khi chuyển nhượng; đồng thời, Nhà nước cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào mục đích sử dụng. 

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng: Thời gian qua, việc lãi suất giảm sâu, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao trong bất động sản đã tạo ra các “cơn sốt” đất. Do vậy, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có thể ra quy định giảm tiền cho vay xuống 50% giá trị đất, căn hộ. Nếu vẫn còn “sốt đất”, có thể tiếp tục hạ tỷ lệ này xuống còn 35%.

Còn luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên (HĐTV) Công ty luật Basico cho rằng: Hiện tượng tăng “nóng” giá bất động sản gồm rất nhiều nguyên nhân, trong đó có việc các địa phương công bố ồ ạt quy hoạch về đất đai, quy hoạch về đô thị và xây dựng đã tạo ra tâm lý phát triển thị trường bất động sản sôi động. Bên cạnh đó, thị trường tín dụng, thị trường tiền tệ lãi suất giảm mạnh nên nhiều người muốn tìm một kênh đầu tư khác tốt hơn là gửi tiền tiết kiệm ngân hàng. Do vậy, theo Luật sư Trương Thanh Đức, khi có thông tin quy hoạch kịp thời, chính xác, các chính quyền địa phương cần thông tin minh bạch, thậm chí khuyến cáo một số khu vực để người dân thận trọng khi giao dịch nhằm tránh rủi ro. “Các giao dịch bất động sản có dấu hiệu bất thường cần phải được xem xét, xử lý một cách nghiêm minh. Đặc biệt, trong việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật cần tăng cường tính răn đe. Người nào đầu tư đất đai không hiệu quả, để hoang hóa sẽ bị thu hồi thậm chí không bồi hoàn”, luật sư Trương Thanh Đức cho biết.

Theo luật sư, muốn giải quyết được một cách bài bản tình trạng “đầu cơ”, “thổi giá” bất động sản, cần phải dựa chính vào công cụ kinh tế thị trường, trong đó có yếu tố thuế. Theo đó, cá nhân, tổ chức liên tục mua rồi bán ngay bất động sản phải áp mức thuế khác hoặc một người sở hữu quá nhiều đất phải chấp nhận một mức thuế cao hơn. “Trong khi rất nhiều quốc gia trên thế giới đang đánh thuế lũy tiến đối với người sở hữu mảnh đất, căn hộ thứ hai trở lên thì chủ trương này cần phải làm rất sớm tại Việt Nam. Nếu cứ để chậm trễ việc này sẽ khó có công cụ giải pháp nào triệt để ngăn chặn tình trạng đầu cơ”, Luật sư Trương Thanh Đức khuyến cáo.

Liên quan đến tín dụng bất động sản, trước đó, ông Đào Minh Tú – Phó Thống đốc NHNN cho biết: Vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản gần đây tương đối "nóng" ở nhiều địa phương, giá cả tăng. “Câu chuyện này có nhiều nguyên nhân, trong đó tình trạng một số đối tượng tung tin, ‘thổi giá’ không chính xác kiếm chênh lệch từ ‘đầu cơ’. Về phía ngành ngân hàng, riêng lĩnh vực tín dụng trong lĩnh vực này vẫn được quản lý sát sao”, ông Đào Minh Tú cho biết.

Tính đến ngày 15/3, số liệu dư nợ cho vay bất động sản của ngành ngân hàng tăng 2,13%, cao hơn mức 2,04% so với mức tăng trưởng chung tín dụng. So với mặt bằng đầu năm 2016, lãi suất huy động hiện giảm 2,3%/năm và lãi suất cho vay bình quân giảm 3,6%/năm. Mức cho vay các lĩnh vực ưu tiên chỉ 4,5%/năm. Tất cả mức lãi suất cho vay bình quân của Việt Nam hiện thấp hơn mức ASEAN.