Công ty CP dịch vụ BĐS Đất Xanh thu 50 triệu đồng “phí yêu cầu tư vấn” dự án “trên giấy” Opal City View có đúng luật?

Thời điểm cuối năm, hàng loạt dự án bất động sản tại Bình Dương được các chủ đầu tư giới thiệu tới khách hàng với hy vọng “níu kéo” nguồn thu sau một năm căng thẳng vì dịch bệnh Covid-19. Trong số đó, có dự án dù chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, thậm chí chưa triển khai bất cứ hạng mục hạ tầng nào đã được chào bán, thu tiền của khách hàng qua nhiều hình thức khác nhau. Đơn cử là dự án Opal City View do Công ty Hà An - thành viên Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư, Dat Xanh Services là đơn vị triển khai, hiện tại đang tiến hành thu tiền bằng giao dịch “yêu cầu tư vấn”.

Được biết, dự án với quy mô gần 1ha tọa lạc trên trục đường quốc lộ 13, phường Phú Thọ, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án hiện được giới thiệu rầm rộ trên hàng loạt các website khác nhau như: Opalcityview-dxs.com/; opal-cityview.vn; danhkhoireal.vn/opal-cityview... Tất cả đều quảng bá về một dự án hoàn thiện vượt bậc về chất lượng, khẳng định đẳng cấp thương hiệu của chủ đầu tư, nơi an cư lạc nghiệp lý tưởng.

Bên cạnh đó, các nhân viên sales liên tục mời gọi khách hàng đóng phí “yêu cầu tư vấn dự án” để được đảm bảo có suất đầu tư tốt.

Từ đây, nhiều khách hàng đã chuyển khoản cho Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Đất Xanh số tiền lên đến 50 triệu đồng chỉ để được “yêu cầu tư vấn dự án”.

Trực tiếp có mặt tại quỹ đất thực hiện dự án chúng tôi hết sức bất ngờ bởi nơi đây vẫn còn là một bãi cỏ hoang rộng lớn. Xung quanh được bao bọc cẩn thận bởi lớp tường bê tông. Trong khuôn viên, không có bất cứ dấu hiệu nào thể hiện đây là một công trình xây dựng.

Làm việc với Đất Xanh Group, chúng tôi được chuyên viên phụ trách tên N.A của Tập đoàn cho biết: “Về thủ tục pháp lý Dự án Opal City View hiện nay bên Đất Xanh đang hoàn thiện chưa xong, chưa đủ điều kiện để mở bán nên không có hoạt động đặt cọc giữ chỗ. Còn “yêu cầu tư vấn” bên Công ty hoàn toàn được phép, tư vấn theo nhu cầu của khách hàng”.

Ngoài ra, đại diện Đất Xanh Group khẳng định “Hiện tại, các trang web chính thức của CĐT (chủ đầu tư) hay Tập đoàn Đất Xanh chưa đăng tải thông tin quảng cáo dự án Opal City View”.

Như vậy, có thể thấy hàng loạt những website bán hàng chúng tôi nhắc ở trên đang cố tình mạo nhận Đất Xanh Group để mời chào khách hàng.

Giải thích cho việc thu tiền yêu cầu tư vấn, đại diện Đất Xanh Group trình bày: "Theo quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, phí dịch vụ tư vấn bất động sản là do khách hàng và bên tư vấn thỏa thuận và được ghi rõ tại hợp đồng tư vấn. Phí tư vấn sẽ được hoàn trả khi khách hàng không còn nhu cầu tìm hiểu thêm về các dự án của CĐT, khác hoàn toàn với phí đặt cọc sẽ không được hoàn trả nếu khách hàng không còn nhu cầu mua sản phẩm”.

Tuy nhiên, lập luận của Đất Xanh Group liệu có phù hợp quy định pháp luật, trong khi bản thân dự án của họ còn chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý? Liệu quyền và lợi ích của khách hàng sẽ được đảm bảo như thế nào nếu dự án không thể triển khai trên thực tế?

Trao đổi về vấn đề này, Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng, Luật sư Điều hành Công ty Luật Long Phan PMT, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết: “Xét thông tin nêu trên có thể nhận thấy, các nhân viên sales đang mời chào khách hàng đóng phí “yêu cầu tư vấn dự án”. Theo nội dung trên phiếu yêu cầu tư vấn, Công ty BĐS Đất Xanh thực hiện việc tư vấn nhằm bảo đảm cho khách hàng có quyền ưu tiên mua/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng sản phẩm bất động sản. Trong khi đó Khoản 2 Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:

“a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;

b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;

c) Tư vấn về tài chính bất động sản;

d) Tư vấn về giá bất động sản;

đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản”.

Mặt khác, cũng theo nội dung phiếu yêu cầu tư vấn này, khoản tiền đặt trước (50 triệu đồng) mặc nhiên sẽ được bù trừ cho một phần khoản tiền đảm bảo khi hai bên ký kết thỏa thuận đảm bảo về quyền ưu tiên mua sản phẩm. Việc này khiến nhiều người cho rằng đây là một hình thức huy động vốn gián tiếp từ chủ đầu tư khi dự án này chưa đảm bảo điều kiện về mặt pháp lý.

Việc huy động vốn bằng hình thức gián tiếp, tuy không trực tiếp vi phạm pháp luật, nhưng vô hình chung, tạo nên những rủi ro tiềm ẩn mà khách hàng cần hết sức lưu ý.

Thứ nhất, dự án này chưa đủ điều kiện chào bán, nghĩa là chưa được chấp thuận từ các cơ quan chức năng.

Thứ hai, hình thức thực hiện thể hiện giao dịch tư vấn bằng phiếu yêu cầu tư vấn không rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên. Cụ thể, “hoàn trả cho nhau các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện trước đó” thì nên hiểu như thế nào đối với một giao dịch tư vấn? Khách hàng sẽ hoàn trả gì theo nghĩa vụ của mình đối với các hoạt động tư vấn của Đất Xanh?. Điều này, đẩy khách hàng vào thế khó khi phát sinh tranh chấp.

Với những lập luận và căn cứ pháp lý trên, thiết nghĩ khách hàng của dự án Opal Ciy View nên cẩn trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.