Chủ và khách ‘toát mồ hôi’ với thuế cho thuê căn hộ

Theo kế hoạch chống thất thu ngân sách của TP.HCM, chủ căn hộ cho thuê tại 5 chung cư ở quận 11 sẽ được thí điểm thu thuế. Cá nhân, tổ chức cho thuê nhà ở, căn hộ, mặt bằng kinh doanh và những người trực tiếp kinh doanh, cung cấp dịch vụ trong khu vực chung cư sẽ phải đóng thuế.

Kế hoạch thí điểm này được thực hiện tương tự với đề xuất tham mưu trước đó của Cục Thuế TP.HCM.

Chia sẻ với Zing, nhiều nhà đầu tư căn hộ cho thuê, chủ nhà và cả khách thuê đều cho rằng còn nhiều khúc mắc cần phải giải quyết để đảm bảo quyền lợi của các bên.

Bài toán tài chính bị đảo lộn

Chị N.N.G, (30 tuổi) đang cho thuê một căn hộ 2 phòng ngủ tại chung cư Galaxy 9 (quận 4, TP.HCM) với giá 16 triệu đồng/tháng. Chị G cho biết thực tế, quy định thu thuế căn hộ, chung cư không phải quy định mới. Các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

"Do tôi vay ngân hàng để mua căn hộ này nên toàn bộ tiền cho thuê ở đây chỉ đủ để trả góp cho ngân hàng. Nếu bây giờ phải trả cả lãi vay và thuế thì kế hoạch tài chính sẽ bị ảnh hưởng. Nói 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% thuế giá trị gia tăng nghe thì không quá lớn, nhưng trong trường hợp của tôi là khoảng 1,6 triệu đồng/tháng", chị G nói.

Bên cạnh đó, chủ nhà này cũng cho biết trong thời điểm dịch Covid-19 vẫn phức tạp, việc tìm khách thuê nhà đặc biệt khó khăn.

"Trong đợt dịch năm ngoái, tôi chỉ cho thuê được 13 triệu đồng/tháng, đến khi tình hình dịch bệnh ổn định trở lại giá thuê nhà mới quay về 16 triệu đồng/tháng. Phải áp một phần thuế này lên giá nhà thì mới đảm bảo được dòng tiền, tuy nhiên, rất khó để áp thuế lên người đi thuê", chị nói thêm.

Theo Thông tư 92 của Bộ Tài chính, thuế cho thuê căn hộ, chung cư thuộc diện thu thuế cho thuê tài sản. Cụ thể khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng. Ngoài ra, người cho thuê nhà phải nộp thêm lệ phí môn bài.

Ở góc độ người đi thuê nhà, vợ chồng anh A.T (29 tuổi) đang thuê một căn hộ 2 phòng ngủ với giá 8 triệu đồng/tháng tại phường An Phú, TP Thủ Đức cho rằng quy định này được áp dụng để quản lý thu nhập của bên chủ nhà, tuy nhiên anh lo ngại sẽ bị áp một phần hoặc toàn bộ thuế này lên giá thuê.

"Nếu xét 800.000 đồng (10% giá thuê nhà) với thu nhập của 2 vợ chồng hay tổng chi tiêu hàng tháng thì không đáng là bao. Mặc dù vậy, mỗi tháng chúng tôi chịu biết bao khoản tiền thuế và phí khác nhau, cộng lại cũng lớn. Chưa kể đang đợt dịch công việc của 2 vợ chồng gặp khó khăn, thu nhập giảm hơn 50%, thì việc bắt đầu thu thuế từ thời điểm này có vẻ chưa hợp lý lắm", anh T bình luận.

Ở góc độ đảm bảo tránh thất thu ngân sách Nhà nước, anh T cho rằng nếu không áp thuế thì người cho thuê nhà có thể trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế. Chính vì vậy cần phải có tiêu chí rõ ràng trong việc quy định thu phần thuế này.

Thuế có thể bị tính vào giá thuê cuối cùng

Theo ông H.N một nhà đầu tư cá nhân, chuyên kinh doanh cho thuê căn hộ, căn hộ dịch vụ tại nhiều khu vực ở TP.HCM, việc kinh doanh cho thuê căn hộ tại các chung cư/ khu nhà ở thương mại có thể chia làm 2 nhóm chính.

Thứ nhất là các công ty bất động sản thuê lại của các chủ căn hộ rồi cho thuê, thứ hai là cá nhân chủ căn hộ tự khai thác cho thuê. Do đó, quyết định mới của Cục Thuế TP.HCM sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân sở hữu căn hộ chung cư.

Vậy lúc này, các chủ sở hữu chung cư sẽ có 2 lựa chọn, chấp nhận giảm bớt lợi nhuận của mình cho phần thuế phải đóng hoặc đẩy phần thuế đó cho người thuê ở cuối cùng.

"Tình hình dịch bệnh kéo dài từ năm ngoái đến nay khiến thị trường cho thuê căn hộ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Giá cho thuê tuy đã giảm 10-30% nhưng nhà trống vẫn còn rất nhiều. Nếu áp dụng thuế cho thuê vào thời điểm hiện tại, chủ nhà sẽ không dám đẩy phần thuế này cho người thuê cuối để giữ khách. Nhưng khi thị trường cho thuê căn hộ khởi sắc trở lại, có thể họ sẽ cân nhắc cộng thêm phần thuế này vào giá cho thuê", nhà đầu tư này bình luận.

Tuy nhiên, ông cho rằng phương án chủ nhà chịu phần thuế để giữ chân khách sẽ làm tỷ suất lợi nhuận cho thuê của họ sụt giảm. Ví dụ trước đây, tỷ suất cho thuê trung bình của căn hộ chung cư khoảng 4-5%/năm, thì nay sẽ còn khoảng 3,5-4%/năm.

"Khi thị trường cho thuê căn hộ khởi sắc trở lại, có thể họ sẽ cân nhắc cộng thêm toàn bộ phần thuế này vào giá cho thuê, hoặc thỏa thuận chia 50-50 với người thuê cuối", ông N bình luận.

Ông N cũng cho rằng khi chi phí tăng thêm, lợi nhuận cho thuê bị sụt giảm, hoặc nếu phải tăng giá cho thuê bù đắp lại thì cũng bị ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy, chắc chắn sẽ tác động mạnh đến nhu cầu đầu tư mua căn hộ chung cư cho thuê.

"Chúng ta đều biết hơn một nửa khách mua chung cư trong những giai đoạn đầu mở bán là để đầu tư. Họ đều có bài toán chờ dự án gần về đích bán chốt lời, hoặc nếu không bán được thì giữ cho thuê lấy dòng tiền chờ giá bán tốt. Biện pháp tác động thuế của chính quyền đã ảnh hưởng trực tiếp đến phương án dự phòng khi chưa bán được của họ", nhà đầu tư phân tích thêm.

Cần nâng cao ý thức nộp thuế

Trao đổi với Zing, PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng Khoa Tài chính Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng cần nhìn nhận khách quan mục đích thu thuế đối với chủ căn hộ cho thuê.

"Khi chúng ta sở hữu một loại tài sản mà tài sản này có thể mang lại một khoản thu nhập trong phạm vi chịu thuế thì công dân cần phải đóng thuế. Đây là trách nhiệm của mỗi công dân đã được pháp luật quy định, chúng ta cần phải tôn trọng. Ở khía cạnh quản lý nhà nước, tôi đồng tình với việc cơ quan thuế và người nộp thuế làm tròn nghĩa vụ của mình với pháp luật và ngân sách Nhà nước", ông Nguyễn Khắc Quốc Bảo bình luận.

Vị chuyên gia đánh giá từ trước đến nay, cơ quan thuế có nhiều hạn chế trong việc xác định đối tượng cần nộp thuế. Việc không đủ nguồn lực hay do các quan hệ kinh tế có tính chất cá nhân ở Việt Nam dẫn đến việc quản lý các giao dịch cho thuê bất động sản bị buông lỏng. Chính vì vậy, ông cho rằng cơ quan thuế phối hợp làm việc với ban quản trị các chung cư và công an tại địa bàn để xác định rõ những cá nhân đang cho thuê nhà là cách làm hiệu quả.

"Trên tinh thần thu thuế đầy đủ, việc thu thuế đúng đối tượng, đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, đảm bảo tính kỷ cương là một việc người dân cần ủng hộ. Nếu thu thuế cho thuê căn hộ thí điểm thành công ở quận 11, việc mở rộng cách làm này ra toàn TP.HCM và các tỉnh thành khác là một xu hướng tích cực", ông nói thêm.

Liên quan đến các phản ứng từ dư luận về việc thu thuế cho thuê căn hộ, PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo cho rằng người dân có thể đưa ra rất nhiều lý do, tình huống khác nhau để phản đối.

"Nếu nói đến thuế thu nhập cá nhân, mấu chốt là cần xác định ngưỡng thu nhập chịu thuế hợp lý. Bên cạnh đó, để một chính sách thuế hợp lòng dân và được đồng thuận, cần đáp ứng được quyền lợi chung của xã hội, tuy nhiên cũng khó để bao quát được tất cả tình huống phát sinh", vị chuyên gia nói thêm.