Căn hộ phía đông Hà Nội: Giá tăng chóng mặt, thị trường ‘lột xác’

Giá thứ cấp tăng, nguồn cung cao cấp dồi dào

Cách đây một thập kỷ, giá căn hộ tại khu đông Hà Nội dao động phổ biến 20 - 30 triệu đồng mỗi m2. Hiện nay, nhiều dự án cao cấp vượt mốc 100 triệu đồng mỗi m2, thậm chí tiệm cận gần 200 triệu đồng/m². Không chỉ các “ông lớn” như Vinhomes, Ecopark, MIK, Masterise, Sunshine, Xuân Cầu tham gia, nhiều chủ đầu tư khác cũng nhảy vào cuộc chơi, tạo nên một cực phát triển mới của Hà Nội.

Vinhomes Ocean Park 1 (Gia Lâm) có thể xem là dự án có sức mua và đà tăng giá mạnh mẽ điển hình. Một căn hộ 1PN+ tại đây đang giao dịch quanh mức 3,2 tỷ đồng, tương đương hơn 70 triệu đồng/m2, tăng gấp rưỡi so với 2 năm trước; thậm chí có chủ nhà rao bán căn 2 ngủ 2 WC với giá gần 90 triệu đồng/m2, phản ánh nhu cầu cao và kỳ vọng tăng giá liên tục.

Chị Mai, 29 tuổi, chuyên viên ngân hàng tại Hà Nội, vừa quyết định mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại Vinhomes Ocean Park 1 với giá 3,7 tỷ đồng. Chị cho biết: “Tôi chọn Ocean Park vì hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và gần nơi làm việc. Giá cao, nhưng cảm thấy đầu tư vào đây vẫn an toàn hơn so với các khu khác, vì nhu cầu thuê và tăng giá đều rất ổn định”.

Ngược lại, anh Phúc, nhà đầu tư cá nhân, mua hai căn hộ cùng dự án với mục tiêu lướt sóng hoặc cho thuê dài hạn. Anh nhận xét: “Với tốc độ tăng giá hiện tại, khu đông là điểm nóng, nhưng vẫn phải tính toán kỹ thanh khoản. Nếu giá tiếp tục tăng mạnh, người mua thực sẽ khó tiếp cận, còn dòng đầu tư dài hạn vẫn có cơ hội sinh lời tốt”.

Không chỉ Ocean Park, hàng loạt dự án mới đang thay đổi diện mạo khu đông. Có thể kể đến như dự án Long Biên Central gồm hai tòa 12 - 14 tầng với 422 căn hộ, rao bán 113 - 130 triệu đồng/m²; dự án Sunshine Legend City với quy mô 8.000 căn hộ, giá bán hơn 50 triệu đồng/m2; dự án Alluvia quy mô gần 200ha...

Khu đông Hà Nội đã vượt xa phân khúc trung cấp, trở thành điểm đến của dòng sản phẩm cao cấp, với tầm nhìn đầu tư dài hạn.

Sự tăng giá mạnh mẽ của căn hộ tại khu đông Hà Nội xuất phát từ nhiều yếu tố đan xen. Trước hết, hạ tầng khu vực được cải thiện nhanh chóng, với cầu Vĩnh Tuy giai đoạn hai, cầu Đông Trù, mở rộng Quốc lộ 5 và các nút giao thông kết nối trực tiếp với trung tâm Hà Nội, giúp xóa bỏ rào cản sông Hồng tồn tại nhiều thập kỷ.

Quỹ đất rộng lớn cùng tiềm năng phát triển cao cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án căn hộ cao cấp, đặc biệt là những khu đô thị có hồ lớn, công viên xanh và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ như Vinhomes Ocean Park.

Chiến lược phát triển của các chủ đầu tư cũng góp phần nâng giá căn hộ. Nhiều đơn vị như Taseco Land với dự án Long Biên Central tập trung vào phân khúc cao cấp, chú trọng chất lượng và tiện ích.

Đồng thời, nhu cầu ở thực của các gia đình trẻ, chuyên gia và dòng vốn đầu tư đổ về khu đông Hà Nội đã tạo nên vòng xoáy tăng giá. Khi hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đầy đủ, người mua không chỉ tìm kiếm một nơi để ở mà còn nhìn thấy cơ hội sinh lời từ việc cho thuê hoặc đầu tư dài hạn, khiến sức cầu duy trì ở mức cao và mặt bằng giá liên tục được đẩy lên.

Cơ hội lớn, nhưng tiềm ẩn rủi ro

Các dự án cao cấp nâng mặt bằng giá, biến Long Biên và Gia Lâm thành cực phát triển chiến lược của khu đông Hà Nội. Nhà đầu tư có cơ hội sinh lời dài hạn, nhưng mức giá cao đồng nghĩa áp lực thanh khoản.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, nhận định: “Mức giá chung cư Hà Nội tăng quá nhanh, dẫn đến nhiều nhà đầu tư lo ngại thị trường đã đạt đỉnh. Rủi ro xuất hiện khi giá tăng liên tục, trong khi tâm lý nhà đầu tư bắt đầu lo lắng về khả năng điều chỉnh”.

Theo ông Quốc Anh, mặt bằng giá tại Tây Hồ khoảng 106 triệu đồng/m²; Bắc Từ Liêm 84 triệu đồng/m²; Long Biên 67 triệu đồng/m²; Nam Từ Liêm 77 triệu đồng/m². Ngoài nội đô, Thanh Trì tăng 119%, Gia Lâm tăng 114% so với quý I/2025, đưa giá trung bình lên 60 - 67 triệu đồng/m².

Chênh lệch giá so với TP. HCM - nơi mức trung bình căn hộ sơ cấp quý III/2025 là 91 triệu đồng/m² khiến một phần nhà đầu tư Bắc tiến dịch chuyển vốn vào miền Nam. Dữ liệu của Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy khoảng 30% lượng giao dịch phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định: “Khi giá nhà tại Hà Nội tăng quá cao, biên lợi nhuận bị thu hẹp, nhà đầu tư tìm tới khu vực có giá thấp hơn và kỳ vọng tăng theo hạ tầng. Sự quan tâm tập trung tại những khu vực đang đầu tư hạ tầng mạnh ở TP. HCM, Đồng Nai và Tây Ninh”.

Để duy trì sự phát triển bền vững, thị trường cần kiểm soát nguồn cung cao cấp quá nóng, tránh đẩy giá lên mức cao khiến thanh khoản giảm và người mua thực bị loại ra. Nhà ở xã hội tại Long Biên và Gia Lâm sẽ giúp cân bằng phân khúc dân cư, giảm áp lực lên phân khúc cao cấp.

Minh bạch thông tin giao dịch, tiếp tục đầu tư hạ tầng và chính sách tài chính linh hoạt là những yếu tố quan trọng để duy trì giá trị bền vững, đồng thời khuyến khích người mua giữ căn hộ thay vì lướt sóng.