Bất động sản 6 tháng tới sẽ có bán tháo, giảm giá?

Nhiều chuyên gia dự báo làn sóng thứ tư của dịch COVID-19 sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản (BĐS) sáu tháng cuối năm 2021.

Thị trường sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá vì kinh tế Việt Nam (VN) vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Bên cạnh đó, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến thị trường không có nhiều biến động.

Bán tháo, giảm giá bất động sản sẽ xuất hiện

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng nửa cuối năm 2021, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn, khó hơn cả năm 2020. Dù TP.HCM cũng như một số tỉnh, TP đã bắt đầu triển khai tiêm vaccine nhưng tâm lý của khách hàng, nhà đầu tư vẫn ở tư thế phòng thủ.

Theo ông Hiển, nửa cuối năm sẽ có tình trạng bán tháo cắt lỗ nhà, đất xảy ra. Lý do là nhà đầu tư VN thường không có thói quen dự phòng rủi ro, hầu như nhà, đất nào họ mua cũng đều vay ngân hàng. Nhà đầu tư cá nhân nếu có 100 tỉ đồng thì họ sẽ mua BĐS giá trị tới 300 tỉ đồng, đi vay 200 tỉ đồng. Vì vậy, khi làm ăn không thuận lợi, họ buộc phải bán ra để giảm áp lực nợ vay.

Tuy nhiên, không phải cứ muốn bán là bán được. Chỉ những căn hộ, nhà phố hay đất nền ở những vị trí có giá trị, có thanh khoản tốt thì mới có nhiều người quan tâm. Còn những sản phẩm ở khu vực xa thì ít ai dám mua, trừ khi người bán giảm giá nhiều.

“Còn ở TP.HCM, hiện tượng giảm giá có thể xảy ra ở những sản phẩm có giá trị lớn mà nhà đầu tư đầu cơ, vay nợ ngân hàng. Cụ thể, những nhà, đất trên 5 tỉ đồng có thể phải giảm giá mới bán được trong thời điểm cuối năm nay” - ông Hiển nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết kịch bản thị trường phụ thuộc nhiều vào tình hình dịch COVID-19. Nếu việc tiêm vaccine được triển khai rộng và có thể kiểm soát tình hình dịch bệnh vào quý IV thì thị trường có thể âm thầm hoạt động trở lại chứ không sôi động như các năm trước.

Theo ông Quang, những sản phẩm BĐS có giá trị lớn vài chục tỉ đồng, ở TP.HCM thì trên 20 tỉ đồng, các khu vực khác trên 10 tỉ đồng có thể bán ra nhiều trong sáu tháng cuối năm. Các nhà đầu tư những giá trị lớn buộc bán ra để cơ cấu lại danh mục đầu tư nhằm tránh rủi ro.

Những điểm sáng kỳ vọng

Với đánh giá lạc quan về thị trường với kịch bản VN sớm khống chế được dịch bệnh, nhiều người dân được tiêm vaccine, ông Quang cho biết có thể vào khoảng tháng 10, tháng 11 cuối năm nay, BĐS sẽ bắt đầu phục hồi trở lại. Phân khúc sau dịch được nhà đầu tư nhắm đến nhiều nhất vẫn là đất nền vùng ven sẽ có một “cơn sóng” nhẹ. Vì với tâm lý trong bối cảnh dịch bệnh, các kênh đầu tư rủi ro, gửi tiết kiệm lãi suất thấp thì người dân sẽ bỏ tiền vào đất nền xem như tài sản để dành.

Đối với các phân khúc như căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn tiêu thụ tốt khi các hoạt động trở lại bình thường. Tiếp đó sẽ là phân khúc căn hộ trung cấp, rồi cao cấp, nhà phố và BĐS công nghiệp hồi phục.

Dự đoán kịch bản thị trường hồi phục, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills VN, cho rằng BĐS nhà ở sẽ là phân khúc sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân, song mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước.

Nguyên nhân là người dân mua nhà để ở thường phải vay ngân hàng nhưng thời gian dịch bệnh, thu nhập của mọi người hầu như đều giảm, hạn chế không có nhiều nguồn tích lũy. Vì thế, sức mua chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn.

Điểm sáng thứ hai nằm ở BĐS công nghiệp. Thị trường này vẫn nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, theo ông Khương, thị trường vẫn sẽ gặp hạn chế về vấn đề đi lại, giới hạn các chuyến bay quốc tế khiến việc đầu tư vào BĐS công nghiệp VN có hạn chế nhất định.

Xét về lâu dài, sau khi dịch kiểm soát, vaccine tiêm mở rộng, chuyến bay quốc tế nối lại, nhà đầu tư mới vào VN thì phân khúc này chắc chắn bứt phá. Trong khi đó, ở các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, bán lẻ, trung tâm thương mại, siêu thị truyền thống sẽ gặp nhiều khó khăn.

“Đây vẫn là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Phần lớn các giao dịch sáu tháng cuối năm là nhà đầu tư dài hạn, những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc nhiều nguồn khác để đầu tư” - ông Khương nhận định.

Nguồn cung khoảng 25.000 căn hộ vào cuối năm

 

Theo nghiên cứu của JLL VN, việc Sở TN&MT TP.HCM đang thực hiện đề án tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung trong năm 2021 với lượng mở bán mới dự kiến đạt 20.000-25.000 căn hộ. Các dự án chủ yếu đến từ cửa ngõ phía đông và phía nam TP.HCM. Quỹ đất khan hiếm cùng nguồn cung hạn chế ở khu vực nội thành đã giúp chuyển hướng nguồn cung và nguồn cầu sang khu vực ngoại thành, nơi có quỹ đất lớn và mạng lưới giao thông dần hoàn thiện. Giá bán căn hộ được dự báo tăng nhưng có xu hướng chậm lại.