Xử lý tiền đặt cọc đất khi phát sinh tranh chấp

* Chấp nhận lỗ để không bị ôm nợ

Chuyên về các vùng nông thôn ở 2 địa phương Định Quán và Tân Phú tìm đất nông nghiệp giá vừa phải để mua, sau đó chuyển nhượng lại cho những người có nhu cầu lập vườn hoặc tạo không gian riêng cho gia đình nghỉ dưỡng, ông T.Y. (ngụ xã Phú Lộc, H.Tân Phú) nhiều lần trúng đậm từ việc mua đi, bán lại đất.

Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Tuy nhiên, năm 2022, do giá đất không còn “sốt”, việc đầu tư bất động sản của ông T.Y. bị thua lỗ. Nhiều khu đất đã đặt cọc và thỏa thuận giá chuyển nhượng trước đó trong hợp đồng đặt cọc, nay ông tiếp tục tiến hành chuyển nhượng thì khi hoàn tất thủ tục rất khó bán, vì không có người mua hoặc giá chỉ bằng 2/3 giá trị đã chuyển nhượng trước đây, tất yếu bị thua lỗ.

Giải pháp ông T.Y. đưa ra để giảm lỗ là tìm gặp người đã giao kết hợp đồng đặt cọc với mình xin được hủy hợp đồng và năn nỉ họ cho lại ông một phần số tiền đặt cọc trước đó. Với người thông cảm, họ vui vẻ trả lại ông 1/3 hoặc 1/2 số tiền đặt cọc. Riêng những người không đàm phán được, ông phải chấp nhận mất toàn bộ số tiền đặt cọc.

“Do nhận định được tình hình giá đất sẽ giảm “sốt” trong năm nay nên khi tìm được khu đất vừa ý, tôi chỉ đặt cọc số tiền vừa phải, thỏa thuận với chủ đất thời gian xúc tiến hợp đồng chuyển nhượng từ 6-8 tháng hoặc dài hơn. Chính vì vậy, khi hủy hợp đồng đặt cọc, tôi bị mất số tiền cọc không lớn. Dù vậy, trong lòng tôi cũng tiếc cho số tiền đặt cọc bị mất” - ông T.Y. tâm sự.

Không phải là người đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, ông B.V.N. (ngụ xã Ngọc Định, H.Định Quán) cũng rất khôn khéo. Trước thực tế giá đất hạ, khó sang tay, trong khi ông đặt cọc nhiều khu đất mà không thể xúc tiến được thủ tục chuyển nhượng tiếp theo và cũng không muốn mất tiền cọc nên đã tìm cách thoái lui.

Ông B.V.N. tìm mọi cách thỏa thuận với người bán kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng, không được thì ông mất tiền cọc. Thậm chí, ông còn tính khởi kiện người bán chiếm tiền đặt cọc của ông.

* Xử lý khi hủy cọc

Trao đổi về vấn đề pháp lý liên quan đến hủy hợp đồng đặt cọc trong giao dịch đất đai, luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật tỉnh (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Chính vì vậy, khi giao dịch, các bên thường có thỏa thuận nếu một trong các bên tự ý hủy hợp đồng đặt cọc sẽ bị mất tiền cọc hoặc bồi thường cọc. Tuy nhiên, do đây là giao dịch dân sự nên các bên cũng có quyền thỏa thuận, thống nhất lại bên mua nay muốn hủy hợp đồng thì họ chỉ bị mất 1/3 hay ½ số tiền cọc.

Mặc dù pháp luật cho phép các bên tự thương lượng, giải quyết khi phát sinh tranh chấp liên quan tới hợp đồng đặt cọc nhưng khi các bên không thỏa thuận được, bên bán muốn chiếm giữ số tiền bên mua đã đặt cọc, buộc họ phải thực hiện thủ tục khởi kiện vụ việc ra tòa án. Khi tòa án có phán quyết bên mua vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nên mất cọc thì mới được chiếm giữ số tiền cọc một cách hợp pháp.

“Chính vì vậy, dù ông B.V.N. vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nhưng ông vẫn có quyền khởi kiện người nhận đặt cọc để buộc người này trả lại số tiền cọc cho ông. Còn việc tòa án tuyên ra sao, phải chờ kết quả xét xử” - luật sư Ngô Văn Định giải thích.

Cũng theo luật sư Ngô Văn Định, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất giữa các bên nếu lập bằng giấy tay, không có công chứng hoặc chứng thực, khi hủy hợp đồng các bên có thể ký xác nhận vào bên dưới thống nhất hủy bỏ, trả cọc hoặc chỉ nhận một phần số tiền cọc. Với hợp đồng có công chứng hay chứng thực, phải ra nơi đã công chứng, chứng thực trước đó yêu cầu được hủy bỏ giao dịch nhằm phòng tránh rắc rối về sau.

Luật sư NGUYỄN ĐỨC (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.