Chỉ thế chấp dất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ

Ngày 5/8, TAND quận 7 (TP Hồ Chí Minh) tiếp tục xử sơ thẩm vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá” là đất dự án KDC Hòa Lân, với phần hỏi giữa các bên nguyên đơn là Công ty TNHH Sản xuất thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú), bị đơn là Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn) và các đơn vị có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Chợ Lớn (AgriBank Chợ Lớn); Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (Công ty Kim Oanh) và Văn phòng Công chứng TP Mới, tỉnh Bình Dương.

Trong phần hỏi, luật sư của Công ty Thiên Phú cho rằng quá trình bán đấu giá có 2 chứng thư theo quy định của pháp luật chỉ có thời hạn 6 tháng. Nhưng Công ty đấu giá Nam Sài Gòn vẫn dùng chứng thư hết hiệu lực pháp luật để bán đấu giá là dựa vào đâu?

Trả lời câu hỏi này, luật sư Nguyễn Văn Quynh (bảo vệ cho bị đơn) khẳng định trong hồ sơ việc xác định giá do bên thế chấp (nguyên đơn) và ngân hàng chọn đơn vị đấu giá. Công ty đấu giá không có trách nhiệm xác minh giá trị tài sản nên đã làm đúng trách nhiệm và quy định. Luật sư Quynh cũng đặt ra hàng loạt câu hỏi đối với nguyên đơn: Dựa vào căn cứ nào để khởi kiện công ty đấu giá? Có thế chấp tài sản không? Thế chấp toàn bộ dự án hay chỉ thế chấp đất có thu tiền sử dụng đất (SDĐ)? Vì sao khi thế chấp và khi giao đất lại thiếu hơn 8.000m2? Ngày 25/5/2017, công ty đấu giá ký hợp đồng với AgriBank Chợ Lớn, khi đó Công ty Thiên Phú có khiếu nại không…?

Trả lời những câu hỏi của luật sư Quynh, đại diện Công ty Thiên Phú khẳng định việc khởi kiện Công ty đấu giá Nam Sài Gòn căn cứ vào nhiều luật và nghị định. Khi thế chấp đất dự án KDC Hòa Lân, phía Agribank Chợ Lớn tách ra làm 2 hợp đồng, chỉ công chứng 1 hợp đồng, vì 2 loại đất có tính pháp lý khác nhau. Công ty Thiên Phú không thế chấp dự án, chỉ thế chấp đất có thu tiền SDĐ và không thế chấp đất không thu tiền SDĐ (246.853,1m2). Vì nếu thế chấp đất không thu tiền SDĐ là vi phạm pháp luật. Việc thiếu hơn 8.000m2 đất do công ty đấu giá không kiểm tra. Ngày 25/5/2017 do chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ nên Thiên Phú chưa khiếu nại.

Về việc thiếu hơn 8.000m2 đất, khi được hỏi, đại diện Công ty Kim Oanh cho rằng đấy là đất giáp đường Nguyễn Thị Minh Khai, do Nhà nước mở đường và phía Thiên Phú đã nhận tiền bồi thường.

Bán đất Nhà nước giao không thu tiền SDĐ là phạm pháp

Luật sư của Công ty Kim Oanh hỏi Công ty Thiên Phú vì sao đấu giá xong mới khởi kiện? Đến nay tỉnh Bình Dương đã có quyết định thu hồi đất dự án KDC Hòa Lân chưa? Trong biên bản nói rõ không bán diện tích không thu tiền SDĐ mà chỉ giao, phía Thiên Phú có ký không?

Bà Hà Thị Hồng Quyên (đại diện Công ty Thiên Phú), trả lời: “Khi đã vi phạm pháp luật thì thì không có thời hiệu khởi kiện. Đến nay tỉnh Bình Dương không thu hồi dự án này. Vi phạm điều cấm ở đây là tại thời điểm thế chấp và thời điểm bán đấu giá tài sản. Trong biên bản bàn giao, phía Thiên Phú có ký nhưng sau đó phát hiện chính mình đã vi phạm điều pháp luật cấm (thời điểm ký) nên làm đơn khởi kiện để tránh hậu quả pháp lý về sau. Còn việc đúng hay sai như thế nào sẽ do tòa án phán xử”.

Tại tòa, chủ tọa - thẩm phán Lê Thị Phơ đã cho phép nguyên đơn trình bày lại những yêu cầu khởi kiện. Bà Hà Thị Hồng Quyên khẳng định có tổng cộng 7 yêu cầu trong đơn khởi kiện lần đầu (ngày 14/2/2019) và 2 đơn khởi kiện bổ sung (ngày 10/3/2019 và ngày 2/8/2019). Các yêu cầu, gồm: Đề nghị TAND quận 7 tuyên vô hiệu đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ngày 1/7/2017, công chứng tại Văn phòng Công chứng TP Mới (Bình Dương) do vi phạm điều cấm của pháp luật; Tuyên hủy kết quả bán đấu giá tài sản là đất dự án KDC Hòa Lân; Yêu cầu TAND quận 7 giải quyết cho Công ty Thiên Phú trả nợ đối với HĐTD ngày 1/9/2003 (kèm phụ kiện hợp đồng) và HĐTD ngày 26/3/2007, tính đến ngày 25/5/2017 Công ty Thiên Phú thỏa thuận nợ là 1.117 tỷ đồng; Tuyên hủy biên bản thỏa thuận về việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ của Công ty Thiên Phú ngày 17/4/2015 giữa Công ty Thiên Phú và AgriBank Chợ Lớn; Yêu cầu tòa tuyên hủy hợp đồng bán đấu giá tài sản số 10/2015 ngày 17/6/2015; Tuyên HĐTD số 28 (bổ sung) bị vô hiệu do vi phạm điều cấm và Công ty Thiên Phú không phải trả lãi trong hạn và quá hạn theo HĐTD số 280307, tạm tính từ ngày 29/10/2010 đến ngày 2/8/2019 là 1.150 tỷ đồng; Tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp ngày 15/3/2011 giữa Công ty Thiên Phú và AgriBank Chợ Lớn do vi phạm điều cấm của pháp luật”.

Khi vị chủ tọa hỏi căn cứ vào đâu để yêu cầu tòa tuyên hủy? Bà Quyên cho rằng Công ty Kim Oanh không trả đúng, không trả đủ số tiền trúng đấu giá theo thời hạn. Trong quá trình bán đấu giá đất dự án KDC Hòa Lân, đã bán luôn diện tích đất Nhà nước giao không thu tiền SDĐ (246.853,1m2) là vi phạm nghiêm trọng khoản 2 điều 173 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”.

Ai chịu trách nhiệm trả đất tái định cư cho dân?

Chủ tọa Lê Thị Phơ cũng công bố đơn trình bày của vợ chồng ông Nguyễn Văn Băng (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan). Theo đó, vợ chồng ông Băng có hơn 1.000m2 đất nằm trong dự án KDC Hòa Lân. Khi bị quy hoạch, vợ chồng ông Băng đã giao đất cho Công ty Thiên Phú, ngược lại công ty này phải giao lại cho vợ chồng ông Băng 300m2 đất tái định cư. Đã nhiều năm qua, vợ chồng ông Băng yêu cầu giao đất nhưng Công ty Thiên Phú không có.

“Sau khi biết đất dự án KDC Hòa Lân đã thế chấp ngân hàng, và Công ty Kim Oanh mua trúng đấu giá khu đất này. Vợ chồng tôi yêu cầu giao 300m2 đất tái định cư và phải được thanh toán chi phí cho việc chuyển chỗ ở từ khi được quyền tái định cư đến nay. Vậy công ty nào sẽ chịu trách nhiệm giao trả 300m2 đất cho vợ chồng tôi, cùng với chi phí đi ở chỗ khác kể từ khi giao đất cho dự án”, đơn của vợ chồng ông Băng, trình bày.