Vụ "chảy máu" đất công tại Khu Công nghệ cao: Góc nhìn pháp lý của luật sư

Dự án “Khu nhà ở và dịch vụ chuyên gia" tại Khu công nghệ cao TPHCM được Ban Quản lý Khu công nghệ cao TPHCM (SHTP) chứng nhận cho Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước là nhà đầu tư và là đơn vị phát triển dự án.

Theo nội dung chứng nhận đầu tư, dự án được cho thuê đất thời hạn 50 năm, trả tiền thuê đất hàng năm để xây dựng nhà ở phục vụ cho chuyên gia, cán bộ khoa học kỹ thuật, quản lý cao cấp làm việc tại SHTP thuê ở (sau đây gọi tắt là "Biệt thự chuyên gia").

Dưới góc độ pháp lý, việc bán biệt thự chuyên gia dưới hình thức cho thuê 50 năm, được xem là hành vi vi phạm chủ trương đầu tư của dự án.

Tính pháp lý đối tượng được phép ở

Dự án Khu nhà ở và dịch vụ chuyên gia tại Khu công nghệ cao TPHCM (SHTP) được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm mục đích phục vụ cho các chuyên gia, cán bộ khoa học kỹ thuật, quản lý cao cấp làm việc tại SHTP thuê ở. Như vậy, đối tượng được thuê ở đây phải là các chuyên gia, cán bộ khoa học kỹ thuật, quản lý cao cấp làm việc tại SHTP.

Tuy nhiên, thông qua tuyến bài điều tra đăng trên Báo Lao Động, cho thấy trên thực tế dự án đã cho các cá nhân không phải là chuyên gia, cán bộ khoa học kỹ thuật, quản lý cao cấp làm việc tại SHTP thuê. Như vậy, hành vi trên của dự án là trái với mục đích ban đầu, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tính pháp lý cho thuê nhà ở 50 năm

Như đã phân tích ở trên, mục đích của dự án là đảm bảo chỗ ở cho các chuyên gia, cán bộ khoa học kỹ thuật, quản lý cao cấp làm việc tại SHTP. Điều này được hiểu là các chuyên gia, cán bộ, quản lý chỉ được thuê nhà trong thời gian làm việc tại SHTP; thời hạn thuê không mang tính chất ổn định, lâu dài mà phụ thuộc vào thời gian làm việc của các đối tượng trên tại SHTP.

Trên thực tế, doanh nghiệp đã ký Hợp đồng thuê 50 năm với các cá nhân, không thuộc đối tượng được thuê nhà tại Dự án. Việc doanh nghiệp ký Hợp đồng cho thuê với thời hạn 50 năm (tương ứng với thời gian được Nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất để thực hiện Dự án) là không phù hợp với tính chất thuê như tôi vừa phân tích ở trên.

Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp cho thuê với thời hạn dài (50 năm) và thu tiền thuê 1 lần (hoặc theo tiến độ), thì bản chất ở đây là hình thức chuyển nhượng bất động sản được che giấu dưới Hợp đồng thuê. Như vậy, có thể thấy, doanh nghiệp có dấu hiệu chuyển nhượng bất động sản trái phép, mặc dù mục đích nhà ở được phê duyệt là để cho thuê, không được bán.

Vì mục đích xây dựng của Dự án là để cho thuê, không được phép chuyển nhượng, nên dù doanh nghiệp có ký hợp đồng dưới bất cứ hình thức nào với khách hàng thì khách hàng cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như tôi vừa phân tích ở trên, dấu hiệu vi phạm lớn nhất trong trường hợp này thuộc về doanh nghiệp, do đã không thực hiện đúng chủ trương đầu tư được phê duyệt. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ phải chịu trách nhiệm đối với các hành vi vi phạm của mình. Bên cạnh đó, với vai trò là đơn vị quản lý, giám sát Dự án, Ban Quản lý Khu công nghệ cao TPHCM cũng có một phần trách nhiệm trong việc để xảy ra sai phạm.

Tính pháp lý của khu đất thực hiện dự án

Diện tích đất hơn 62 hecta tại Khu công nghệ cao TPHCM được Nhà nước cho thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện Dự án “Khu nhà ở và dịch vụ chuyên gia”. Vì là đất thuê và mục đích xây dựng nhà ở là để cho thuê, không được bán nên quyền sử dụng đất trong trường hợp này vẫn thuộc về Nhà nước. Do đó, không có cơ sở để cho rằng diện tích hơn 62 hecta đất công tại Khu công nghệ cao TPHCM được chuyển sang đất tư và doanh nghiệp được quyền thay đổi mục đích sử dụng so với ban đầu.