Vì sao giá nhà TP.HCM trong dịch không giảm?

Trong 6 tháng vừa qua, tại phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung bán ra thị trường hạn hẹp, giá bán tại các dự án vẫn giữ đà tăng liên tục trong nửa đầu năm.

Đặc biệt, theo ghi nhận của Savills, nhà ở liền thổ trên thị trường thứ cấp tại TP.HCM có mức tăng giá lên đến 13% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, trong quý II vừa qua, 40% các dự án căn hộ đều chào bán với giá tăng khoảng 15% so với quý I và khoảng 10% so với giai đoạn mở bán trước đó.

Tuy nhiên, theo quan điểm của một số chuyên gia,trong 6 tháng đầu năm với đợt bùng phát đại dịch COVID-19 lần thứ 4 đang phân hóa thị trường nhà ở thành 2 tầng lớp rõ rệt với nhu cầu đầu tư tăng cao.

Giá bán không dành cho số đông

Cụ thể, đối với phân khúc bất động sản căn hộ, nguồn cung sơ cấp chỉ khoảng 5.800 căn, giảm 38% so với cùng kỳ năm trước.

Còn đối với phân khúc nhà liền thổ, biệt thự, nhà phố, nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng cũng chỉ hơn 770 căn, giảm 44% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá của ông Trần Nhật Quang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của C.T Group, trong nửa đầu năm 2021, giá bán sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2 và không có dấu hiệu đi xuống do tâm lý chuộng nhà liền thổ của người dân.

Trong khi đó, giá căn hộ dao động từ 40-390 triệu đồng/m2 cho thấy sự mất cân bằng nghiêm trọng trong các phân khúc và dòng nhà ở vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng trong nhiều quý.

Bên cạnh đó, giao dịch của thị trường chủ yếu diễn ra trước thời điểm dịch bệnh bùng phát.

"Bản chất của giao dịch bất động sản là trực tiếp xem hàng nên dù các chủ đầu tư cố gắng phát triển công nghệ để khắc phục trong mùa dịch thì hiệu quả vẫn thấp. Đặc biệt với chủ trương giãn cách thì tiêu thụ bất động sản sẽ chỉ chủ yếu hướng đến giao dịch đơn lẻ", ông Trần Nhật Quang nói với Zing.

Đối với cả chung cư và nhà liền thổ, do quỹ đất của TP.HCM ngày càng hiếm và ngày càng đắt, ông Quang cho rằng việc giá bán sản phẩm tăng không phải là khó dự đoán.

Tuy nhiên, với mức giá cao như trên, số lượng người mua cho nhu cầu để ở sẽ dần nhường chỗ cho nhà đầu tư hay đầu cơ. Thị trường đang bị méo mó do hiệu quả đầu tư không cao (nếu tính theo công thức giá cho thuê/giá mua), nên tất cả chỉ trông chờ vào giá lên để kiếm lời

Vị này khẳng định dịch COVID-19 lần thứ 4 phân hóa rõ 2 tầng lớp trên thị trường, khi người lao động chật vật với cuộc sống thì các nhà đầu tư vẫn xuống tiền hối hả.

"Tôi sử dụng hình ảnh cục lửa mà người này đang chuyền cho người khác, mỗi lần chuyền nó lại lớn dần, và không ai muốn là người cuối cùng ôm cục lửa đó. Và hiển nhiên chuyện này sẽ xảy ra, hoặc do thị trường vỡ bong bóng, hoặc do cơ quan quản lý Nhà nước chủ động xì hơi", ông Trần Nhật Quang cảnh báo.

Trong nửa đầu năm, với lãi suất cho vay của các ngân hàng đang giảm dần, nhiều nhà đầu tư cá nhân cảm thấy hồ hởi vì đòn bẩy tài chính sẽ hiệu quả hơn.

Ở chiều ngược lại, ông Quang cho rằng dịch bệnh tác động tiêu cực đến các cơ hội kinh doanh nên gánh nặng tài chính sẽ cao hơn. Thêm nữa, đầu ra (nhà cho thuê) cũng sẽ kém hơn do cạnh tranh cao, nhà dư thừa, giá thuê giảm sút. Tuy vậy, đầu tư bất động sản theo chuyên gia này vẫn có tỷ lệ lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro tốt hơn chứng khoán, tiền số, hay ngoại tệ.

Chủ đầu tư thích nghi với dịch

Với nguồn cung mới và lượng tiêu thụ các sản phẩm sơ cấp sụt giảm mạnh, DKRA nhận định tình hình dịch bệnh tái bùng phát vào giữa tháng cũng như việc áp dụng lệnh giãn cách xã hội trên địa bàn TP.HCM và một số tỉnh giáp ranh khiến cho nhiều chủ đầu tư phải tạm hoãn kế hoạch bán hàng, truyền thông giới thiệu sản phẩm ra thị trường.

Bên cạnh đó, đại diện DKRA nhận định nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM ngày càng khan hiếm do sự siết chặt pháp lý của các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian qua và quỹ đất sạch phù hợp ngày càng hạn chế. Đây cũng là nguyên nhân khiến các chủ đầu tư dịch chuyển ra các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An,... tìm kiếm những cơ hội đầu tư mới.

Theo bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu của Savills TP.HCM, việc giá bán các dự án sơ cấp cao hơn trước phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian.

Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.

"Ngoài ra chúng tôi cũng nhận thấy rằng tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất, đang phản ánh áp lực về nguồn cầu tại thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường sẽ gặp những áp lực tương tự", bà Giang Huỳnh nói.

Theo ý kiến của bộ phận R&D tập đoàn C.T Group, năng lực kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ nói chung và TP.HCM nói riêng là yếu tố quyết định đến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021. Doanh nghiệp này dự báo trong 6 tháng cuối năm 2021 sẽ có 3 kịch bản.

Kịch bản tích cực là Chính phủ triển khai gói hỗ trợ lãi suất (tương tự gói 30.000 tỷ đồng trước đây) hoặc có các chương trình hỗ trợ dành cho chủ đầu tư bất động sản, bao gồm nới lỏng các điều kiện cho vay, hỗ trợ lãi suất, tăng hạn mức tín dụng… giúp các chủ đầu tư tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn.

Đây sẽ là cơ hội để các dự án đã hoàn thành hoặc có cơ sở pháp lý dự án tương đối hoàn chỉnh triển khai các dự án theo đúng kế hoạch, tăng nguồn cung cho thị trường. Chi phí vốn rẻ giúp giảm giá vốn, gián tiếp tạo cơ hội giảm giá thành và tăng khả năng tham gia vào thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thông qua đó, giải quyết được một phần vấn đề về chênh lệch cung cầu ở nhiều địa phương.

Kịch bản trung bình là năng lực tiếp cận nguồn vốn của các bên có nhu cầu (bao gồm chủ đầu tư, người mua nhà để ở và để đầu tư…) tiếp tục duy trì như hiện tại, dẫn đến các dự án bất động sản đang triển khai sẽ bị trì hoãn.

Nguyên nhân chủ yếu do chi phí vay vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao trong khi hầu hết hoạt động như thủ tục pháp lý, bồi thường, thi công…đều bị trì hoãn do dịch. Chủ đầu tư sẽ ưu tiên thực hiện hoàn chỉnh các vấn đề pháp lý, hạn chế dòng chi cho đến khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn hoặc tìm được các nguồn vốn phù hợp hơn.

Kịch bản tiêu cực xảy ra khi ngân hàng tăng lãi suất huy động hoặc tăng lãi suất cho vay. Trong cả hai trường hợp đều làm giảm dòng tiền đổ vào bất động sản, tăng chi phí vốn…gia tăng áp lực lên chủ đầu tư, gián tiếp đẩy giá vốn sản phẩm lên cao, góp phần tăng rủi ro vỡ bong bóng bất động sản.