Tồn kho hơn 15.000 căn, giá bất động sản vẫn tăng

Quang Huy

Có đến hơn 80% sàn giao dịch không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp.

Vướng mắc thủ tục pháp lý cộng thêm ảnh hưởng của dịch COVID-19 kéo dài khiến lượng hàng tồn kho bất động sản (BĐS) tăng cao.

Sàn giao dịch BĐS bị ảnh hưởng nặng nề

Theo báo cáo thị trường BĐS của các địa phương từ trong quý III-2021 của Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính khoảng 15.067 căn.

Hoạt động của các sàn giao dịch BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề. Bộ Xây dựng cho biết có tới 28% đơn vị có nguy cơ giải thể, phá sản, 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ nhưng không lạc quan.

Thị trường bất động sản khan hiếm những sản phẩm nhà ở giá rẻ cho người lao động. Ảnh: QUANG HUY

Thị trường đang trông đợi vào việc nghiên cứu, rà soát sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS để phù hợp với sự phát triển của thị trường BĐS.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam

Báo cáo tài chính quý III của các doanh nghiệp cũng cho thấy tồn kho của nhóm BĐS niêm yết đang cao. Trong đó, một số doanh nghiệp có giá trị tồn kho chiếm tỉ trọng cao trong tổng giá trị tài sản. Đơn cử một tập đoàn BĐS có nhiều dự án tại TP.HCM tồn kho cuối quý đến hơn 11.000 tỉ đồng. Một công ty khác có hàng tồn kho chiếm hơn 7.200 tỉ đồng, tương đương 61% tổng giá trị tài sản, tăng khoảng 26% so với đầu năm. Một chủ đầu tư đang đầu tư các khu đô thị ghi nhận lượng hàng tồn kho ở mức rất cao, hơn 17.600 tỉ đồng, tăng gần gấp ba lần so với hồi đầu năm.

Lượng hàng tồn kho nhiều nhưng nghịch lý là giá BĐS vẫn tăng cao. Báo cáo của kênh batdongsan.com.vn cho thấy giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng. Căn hộ tại TP.HCM tăng 4%, nhà riêng/nhà phố tăng 2%-20%. Tương tự, tại Hà Nội, giá chung cư tăng trung bình 4%-7% trong khi nhà riêng/nhà phố tăng 7%-17% so với cùng kỳ.

Nghiên cứu từ Savills Việt Nam cũng chỉ ra trong quý III, giá bán BĐS trung bình trên thị trường sơ cấp tăng 17% so với cùng kỳ năm 2020; giá căn hộ thứ cấp tăng đến 10% tại 11 quận, huyện.

Tồn kho cao kéo dài sẽ bất ổn

Chia sẻ về bức tranh tồn kho BĐS, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho biết số lượng hàng tồn kho hiện nay trên thị trường rất lớn do nhiều nguyên nhân. Trước hết là do ảnh hưởng của dịch bệnh, dòng tiền kiều hối đổ về giảm, hoạt động giao dịch BĐS gặp khó nên mức tiêu thụ cũng sụt giảm.

Ngoài ra, một nghịch lý của thị trường là thiếu hụt sản phẩm nhà ở có giá vừa túi tiền trong khi nguồn cung cao cấp lại dư thừa. Như vậy, các chủ đầu tư đang gặp khó vì hàng tồn kho nhiều không bán được, áp lực trả lãi vay cho ngân hàng. Phía ngân hàng cũng rơi vào thế khó trong khi khách hàng không thể mua nổi nhà vì đa phần là sản phẩm cao cấp.

“Thị trường thiếu “nhạc trưởng” điều tiết nguồn cung. Ví dụ khi cấp phép cho các dự án, cơ quan quản lý cần khuyến cáo chủ đầu tư bằng nguồn cung cao cấp và trung cấp, bình dân. Nếu phía chủ đầu tư, ngân hàng không tìm cách giải quyết, con số tồn kho tiếp tục gia tăng, thị trường tiếp tục khó khăn thì rất đáng lo ngại” - ông Nhân nói.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia khác thì cần có đánh giá toàn diện về con số tồn kho. Vì số liệu tồn kho BĐS chưa phản ánh đúng thực tế của thị trường và tình hình của chủ đầu tư. Tồn kho là hàng không bán được, còn nếu gộp chung lượng hàng chủ đầu tư chưa bán đang nằm trong kế hoạch kinh doanh, mở bán từng đợt thì không đúng. Để đánh giá thị trường tích cực hay tiêu cực phải nhìn vào con số tiêu thụ hằng tháng, hằng quý.

Nhiều dự án đang gặp khó do thủ tục pháp lý chồng chéo, bất cập kéo dài nhiều năm qua. Nếu không được tháo gỡ sớm, nhiều chủ đầu tư sẽ bị chôn vốn quá lâu và không thể thoát ra. Điều này sẽ đẩy đến nguồn cung càng khan hiếm, thị trường lệch pha cung - cầu ngày càng cao và áp lực tăng giá không ngừng.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam, nguồn cung mới hạn chế phần lớn do vướng mắc thủ tục pháp lý. TP.HCM có đến hơn 100 dự án còn đang vướng thủ tục. Cơ quan quản lý, chính quyền địa phương cần giải quyết ách tắc cho các dự án này để cải thiện nguồn cung.

Giao dịch bất động sản giảm mạnh

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III, lượng giao dịch BĐS giảm mạnh. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 11.615 giao dịch thành công (tập trung chủ yếu tại Hà Nội, Đà Nẵng, Bà Rịa-Vũng Tàu, Hải Dương, Hưng Yên), chỉ bằng 39% so với quý II.

Đất nền có hơn 107.000 giao dịch thành công. Trong đó tại miền Bắc có khoảng 10.400 giao dịch, miền Trung có gần 31.400 giao dịch, miền Nam có trên 65.300 giao dịch. Nhìn chung, các giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền, số lượng giao dịch nhà ở cao cấp giảm hơn so với quý trước.