Nhà ở công nhân: Có quỹ đất cũng không dễ xây dựng

Vấn đề xây dựng nhà ở cho công nhân (CN), người lao động (NLĐ) đang được lãnh đạo TP.HCM rất quan tâm để đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Các sở, ngành và nhiều địa phương cũng đã gấp rút và đề xuất TP các quỹ đất phục vụ cho mục đích này. Tuy nhiên, không phải có quỹ đất là có thể làm ngay mà còn rất nhiều vướng mắc cần tháo gỡ.

Bác chủ trương đầu tư phân lô, bán nền

Trên số báo trước, Pháp Luật TP.HCM có đề cập đến việc một số nhà đầu tư cá nhân nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương làm dự án nhà ở cho CN và NLĐ thu nhập thấp dưới hình thức phân lô, bán nền tại huyện Củ Chi. Sau đó, Sở KH&ĐT đã có văn bản báo cáo UBND TP, kiến nghị TP không chấp thuận đề xuất này. Lý do, các dự án trên đều là dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) và có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở. Các dự án này thuộc trường hợp phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư nên chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS.

Chiếu theo Luật Đất đai năm 2013, các khu đất này để được phân lô, bán nền thì phải đáp ứng các quy định về hạ tầng, nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh BĐS và nhà ở.Mặt khác, theo Luật Đầu tư năm 2020, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã. Cùng với đó, đối với dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, thuê mua thì phải được TP chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này có nghĩa là các khu đất theo đề xuất của các nhà đầu tư này thuộc trường hợp phải được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giữa tháng 7-2021, Văn phòng UBND TP thống nhất không chấp thuận cho các khu đất này làm dự án phân lô, bán nền. TP cũng giao Sở KH&ĐT chịu trách nhiệm thẩm tra hồ sơ đảm bảo đầy đủ nội dung, chặt chẽ và trả lời cho các nhà đầu tư cá nhân tại huyện Củ Chi.

Được biết Sở KH&ĐT đã có văn bản trả lời các cá nhân theo chỉ đạo của TP, đồng thời sở cũng thông tin nếu các nhà đầu tư vẫn có nguyện vọng thực hiện các dự án thì cần liên hệ các sở, ngành liên quan để thực hiện theo các quy định của một dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Sau khi xong các bước này thì mới lập hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định.

Không thể cho mượn đất để né việc chậm thực hiện dự án

Liên quan đến đề xuất để Công ty Thành Hiếu dùng gần 9.900 m2 đất trong dự án có tổng diện tích hơn 28.700 m2 để xây nhà lưu trú CN tạm thời, các sở Xây dựng, TN&MT đều cho rằng việc tạm dùng khu đất xây nhà ở CN tạm thời là khó khả thi.

Dự án của Công ty Thành Hiếu tại phường Tân Hưng, quận 7 đã được UBND TP giao đất để công ty san lấp mặt bằng, chuẩn bị đầu tư xây dựng khu thương mại và nhà ở cao tầng vào năm 2014. Theo báo cáo của UBND quận 7, đến nay công ty này mới thỏa thuận bồi thường được gần 9.900 m2 và muốn dùng quỹ đất này để xây nhà lưu trú tạm thời cho CN trong thời hạn năm năm. Phương thức xây dựng là lắp ghép hai tầng và sẽ hoàn thành sau một tháng thi công. Kinh phí đầu tư, xây dựng khoảng 55 tỉ đồng và đáp ứng khoảng 1.300 chỗ ở cho CN tại quận 7.

Theo Sở Xây dựng, do dự án có tổng mức đầu tư là 55 tỉ đồng nên Công ty Thành Hiếu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định. Sau bước này, nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì mới triển khai các bước tiếp theo là phê duyệt dự án đầu tư, phê duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế xây dựng và cấp phép xây dựng.

Ở góc độ về pháp lý đất đai, Sở TN&MT khẳng định: “Không có quy định cho phép các đơn vị đã được giao đất để thực hiện dự án cho đơn vị khác mượn đất để đầu tư xây dựng công trình tạm cho mục đích khác”. Theo sở này, khu đất nêu trên đã được giao cho Công ty Thành Hiếu để thực hiện dự án, đã được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, DN này phải đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch và tiến độ dự án đã lập, được phê duyệt, được giao đất.

“Việc đơn vị đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đầu tư xây dựng sẽ bị xem xét và xử lý dự án chậm tiến độ theo quy định của pháp luật” - Sở TN&MT nêu trong văn bản báo cáo UBND TP ngày 7-10.

Sở TN&MT cũng cho rằng việc cho đơn vị khác mượn đất để đầu tư xây dựng công trình tạm cho mục đích khác là hình thức tránh né việc xử lý dự án chậm triển khai hoặc ghim đất, đầu cơ đất.

Cũng theo Sở TN&MT, dù công trình nhà lưu trú CN không sử dụng vốn ngân sách mà chủ yếu huy động xã hội hóa nhưng giá trị đầu tư, xây dựng rất tốn kém trong khi chỉ sử dụng tạm thời trong vòng năm năm rồi tháo dỡ. Việc này gây lãng phí nguồn lực xã hội. Trong trường hợp công trình do DN sử dụng lao động đầu tư để NLĐ thụ hưởng thì chi phí đầu tư này sẽ được tính vào chi phí sản xuất của DN, khiến giá thành sản phẩm tăng cao, thậm chí lương và phúc lợi của NLĐ sẽ giảm…

Trường hợp do các DN khác đầu tư thì NLĐ sẽ phải trả phí thuê nhà, việc này là khó thuyết phục NLĐ thay đổi chỗ ở so với hiện trạng. Do vậy, Sở TN&MT nhận thấy việc sử dụng các khu đất trống tạm thời để xây dựng nhà lưu trú CN là không phù hợp với quy định của pháp luật và không khả thi.

Không có quy định về “giao đất tạm thời”

Việc UBND quận 7 kịp thời rà soát và đề xuất tám khu đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thấy sự tích cực của địa phương này trong việc lo chỗ ở cho CN. Tuy nhiên, theo phân tích của Sở TN&MT, quy định của pháp luật liên quan đến các khu đất này chưa cho phép sử dụng các khu đất đã giao cho các đơn vị khác, với mục đích sử dụng đất khác với việc xây dựng nhà ở CN.

Trong tám khu đất quận 7 đề xuất xin chủ trương cho làm nhà ở CN thì có bảy khu đã được giao cho các đơn vị nhà nước quản lý và sử dụng, hiện trạng đa phần là đất trống và chưa thực hiện dự án. Trong đó, chỉ khu đất gần 15.500 m2 tại số 14 Đào Trí, phường Phú Thuận, quận 7 là có dự án và chuẩn bị đầu tư công trình trạm xử lý nước thải.

Trong văn bản báo cáo UBND TP, Sở TN&MT cho rằng theo pháp luật đất đai, việc sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp quy hoạch. Việc giao đất, cho thuê đất phải trên cơ sở dự án đầu tư được lập và chấp thuận hay phê duyệt theo quy định. Pháp luật đất đai cũng không quy định về giao đất tạm thời. “Chỉ có quy định về trưng dụng đất để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai. Hết tình trạng khẩn cấp thì phải hoàn trả cho người có đất bị trưng dụng theo Điều 72 Luật Đất đai năm 2013” - văn bản nêu.

Liên quan đến khu đất tại số 14 Đào Trí, Sở TN&MT cho rằng dự án này là công trình công cộng phục vụ lợi ích chung cho cộng đồng dân cư và được Nhà nước bố trí vốn ngân sách để đầu tư. Vì vậy, việc chậm hay tạm dừng đầu tư xây dựng sẽ chậm có các tiện ích phục vụ cộng đồng và ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân vốn đầu tư công.

Đề xuất tiếp tục rà soát quỹ đất công để làm nhà ở công nhân

 

Theo Sở TN&MT, tại TP.HCM, đa phần các khu công nghiệp, khu chế xuất đều đã hình thành và đi vào hoạt động từ nhiều năm nay. Các quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất được duyệt đều không có đi kèm các khu nhà ở, công trình công cộng để phục vụ NLĐ. Một số khu vực có quy hoạch (như Khu công nghệ cao ở TP Thủ Đức - PV) thì lại gặp khó khăn trong bồi thường giải phóng mặt bằng nên đến nay vẫn chưa hoàn tất. Vì vậy, nhu cầu nhà ở CN trong các khu chế xuất, khu công nghiệp là rất bức bách.

 

Sở TN&MT đề xuất TP giao Sở Xây dựng xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú CN theo từng giai đoạn, nhất là giai đoạn 2021-2023. Thường trực Ban chỉ đạo 167 Sở Tài chính phối hợp với các đơn vị có liên quan rà soát các khu đất hiện do Nhà nước trực tiếp quản lý, đối chiếu quy hoạch để đề xuất xây nhà lưu trú CN. Cùng với đó, các sở, ngành có liên quan căn cứ chức năng, nhiệm vụ để phối hợp thực hiện, đẩy nhanh tiến độ đầu tư, xây dựng nhà ở phục vụ CN trên địa bàn TP.